盡管2013年華潤(rùn)置地在規(guī)模上呈繼續(xù)增長(zhǎng)之勢(shì)，但毛利率卻逐漸下滑，這也是其被外界質(zhì)疑最多之處。

　　編者按：過(guò)去的一年，新改革時(shí)代開(kāi)局，在新城鎮(zhèn)化號(hào)角聲中，在調(diào)控與市場(chǎng)化交織的聲浪中，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。但這只是起點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強(qiáng)的智慧，去適應(yīng)全新形勢(shì)，并取得更大的發(fā)展。

　　新的一年，角逐市場(chǎng)的版圖與新增長(zhǎng)邊界，誰(shuí)將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。

　　2014年3月11-13日，觀點(diǎn)新媒體繼續(xù)盤點(diǎn)年度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機(jī)會(huì)與變化，推出“模式與革新”特別報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 相比各大上市房企月初公布業(yè)績(jī)，華潤(rùn)置地去年12月的銷售業(yè)績(jī)則姍姍來(lái)遲。

　　1月20日，華潤(rùn)置地公布2013年12月銷售快報(bào)，12月份共實(shí)現(xiàn)簽約額約39.2億元，實(shí)現(xiàn)簽約面積39.3萬(wàn)平米，較2012年同期分別下降36.6%和17.4%。

　　截至12月底，華潤(rùn)置地2013年度累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約額約663億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積578.2萬(wàn)平米，較2012年同期分別增長(zhǎng)27.0%和22.3%。

　　另外，在主要投資物業(yè)租金收入方面，華潤(rùn)置地2013年11月實(shí)現(xiàn)租金收入約4.54億港元，較2012年同期上升38.3%。而截至11月底，華潤(rùn)置地2013共實(shí)現(xiàn)租金收入約44.5億港元，較2012年同期增長(zhǎng)35.7%。

　　如果按照華潤(rùn)置地2013年年初制定的570億元全年目標(biāo)計(jì)算，其全年超額完成約16.32%。

　　2015年沖刺千億

　　事實(shí)上，華潤(rùn)置地2013年的銷售規(guī)模與市場(chǎng)預(yù)期也極為接近。在此之前，包括中銀國(guó)際、招銀國(guó)際和國(guó)信證券在內(nèi)的一眾券商均預(yù)計(jì)華潤(rùn)置地2013年的銷售額能達(dá)到650億元，增長(zhǎng)幅度在25%左右。

　　國(guó)信證券當(dāng)時(shí)認(rèn)為，華潤(rùn)置地2013年第四季度銷售可達(dá)153億，全年則可達(dá)到660億元，同比增長(zhǎng)26.4%。

　　招銀國(guó)際相關(guān)分析師則對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，由于2013年華潤(rùn)置地開(kāi)盤的項(xiàng)目比較多，單月銷售額基本都在50億以上，所以保守估計(jì)其全年銷售額能夠達(dá)到650億元左右。

　　此外，申銀萬(wàn)國(guó)在預(yù)測(cè)華潤(rùn)置地的銷售前景時(shí)則表示，在2013年達(dá)到650億左右的規(guī)模后，明后兩年仍將保持20%以上的增速，以此推動(dòng)2015年突破1000億元大關(guān)。

　　而相關(guān)分析師也對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，華潤(rùn)置地內(nèi)部制定的規(guī)模增長(zhǎng)計(jì)劃是2015年突破千億規(guī)模，因而在今年實(shí)現(xiàn)663億的基礎(chǔ)上，今后兩年增長(zhǎng)速度會(huì)保持在20%左右，市場(chǎng)對(duì)其2014年的預(yù)期銷售規(guī)模則在800億至900億左右。

　　不過(guò)上述分析師還提到，由于華潤(rùn)置地的整體戰(zhàn)略已由前兩年的激進(jìn)擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮型，所以今年其個(gè)人對(duì)華潤(rùn)置地的預(yù)期銷售在800億，屬于市場(chǎng)偏低范圍。

　　另外，從區(qū)域市場(chǎng)分布來(lái)看，深圳市場(chǎng)無(wú)疑是華潤(rùn)置地在2014年的主戰(zhàn)場(chǎng)。早前在2013年年底華潤(rùn)置地副總裁、深圳區(qū)總經(jīng)理孔小凱曾公開(kāi)表示：“華潤(rùn)置地計(jì)劃大深圳區(qū)在2014年的銷售目標(biāo)為96億元。”

　　而具體項(xiàng)目除了位于惠州的小徑灣二期外，華潤(rùn)置地還將在2014年秋季和年底分別在深圳推出華潤(rùn)銀湖藍(lán)山和華潤(rùn)城兩大全新項(xiàng)目。

　　毛利下滑與一二線回調(diào)

　　盡管2013年華潤(rùn)置地在規(guī)模上呈繼續(xù)增長(zhǎng)之勢(shì)，但毛利率卻逐漸下滑，這也是其去年被外界質(zhì)疑最多的地方。

　　據(jù)華潤(rùn)置地的公開(kāi)資料顯示，其毛利率由2011年的39.5%下降為2012年底的36.9%，2013年中期則繼續(xù)下降到31.4%，這也是華潤(rùn)置地自2007年上市后首次出現(xiàn)毛利率連續(xù)下降。

　　對(duì)于華潤(rùn)置地毛利率下滑的因素，外界的主要觀點(diǎn)是，除整體行業(yè)趨勢(shì)外，最重要的還是與其布局有關(guān)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2010年和2011年，華潤(rùn)置地曾分別耗資190億元和195億元在眾多二三線城市大肆拿地。

　　然而，隨著一二線城市的市場(chǎng)熱度在2012年下半年和2013年全面回暖，三線城市的前景逐漸趨弱，因而更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將戰(zhàn)略布局重新轉(zhuǎn)回一二線城市，華潤(rùn)置地自然也不例外。

　　華潤(rùn)置地相關(guān)負(fù)責(zé)人曾明確表示，從2012年下半年開(kāi)始，該公司已將資源重新向一二線城市傾斜。而在實(shí)際項(xiàng)目拓展中，華潤(rùn)置地也確實(shí)在一二線城市發(fā)力，2013年表現(xiàn)的則尤其突出。

　　先是在2013年2月初，華潤(rùn)置地?cái)y手廣東鐵建以26億拿下廣州國(guó)際金融城地塊，并以此首入廣州，從而完成一線城市的全面布局。

　　此后，華潤(rùn)置地又在2013年8月份以109億元成功競(jìng)得深圳前海首批出讓地塊的最后一宗土地，并一舉創(chuàng)造深圳總價(jià)地王的記錄。

　　隨后在2013年下半年，華潤(rùn)置地還多次以高價(jià)在成都、太原、重慶、合肥、杭州和廈門等二線城市補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　進(jìn)入2014年之后，華潤(rùn)置地在一二線城市的拿地步伐并未停止，先是以近40億元在福州拿下兩幅商業(yè)地塊，然后又與綠地香港合作開(kāi)發(fā)上海黃浦區(qū)一宗價(jià)值60億元的地塊，其為此將支付約30億元的土地款。

　　另外，華潤(rùn)置地還在今年1月16日以19.3億元、溢價(jià)108%摘得北京門頭溝新城MC00-0017-6007等地塊，折合樓面價(jià)19704元/平方米，這也是時(shí)隔多年后，華潤(rùn)置地再次在北京拿地。

　　對(duì)于華潤(rùn)置地的拿地動(dòng)作和布局區(qū)域，相關(guān)分析師認(rèn)為，主要還是基于毛利率不斷下滑的問(wèn)題，因而才會(huì)不斷在核心的一二線城市補(bǔ)充具備高附加值的地塊。

　　上述分析師還提到，其實(shí)從華潤(rùn)置地內(nèi)部來(lái)講，利潤(rùn)增長(zhǎng)比規(guī)模增長(zhǎng)更為重要，因此今年的工作重心還是在考慮如何提高利潤(rùn)率的問(wèn)題，但由于涉及結(jié)轉(zhuǎn)周期，公司預(yù)期2016年毛利率才會(huì)大幅好轉(zhuǎn)。

　　對(duì)此，申銀萬(wàn)國(guó)在早前也曾預(yù)計(jì)，受制于開(kāi)發(fā)周期，華潤(rùn)置地的利潤(rùn)率2014年開(kāi)始將會(huì)有小幅回升，但更顯著的回升則要等到2015年之后。