優(yōu)先選擇東部特大城市作為試點，反映出區(qū)域間城市差異。東部特大城市發(fā)展快于中西部，其對周邊耕地的占用、建設用地的消耗同樣快于中西部，用地矛盾更加突出。

　　【房地產行業(yè)研究報告內容摘要】

　　土改任重道遠，存量提效勢在必行

　　事項：國土資源部部長姜大明在2014年全國國土資源工作會議中表示：未來將逐步調減東部新增建設用地供應，東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主。除生活用地外，原則上不在安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。

　　平安觀點:

　　主要意圖在于提高存量工業(yè)用地使用效率：根據《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006-2020年)》，2005年我國工業(yè)用地容積率僅為0.3~0.6，而近六年出讓工業(yè)用地容積率均值為1.26，這意味著早期工業(yè)用地容積率浪費嚴重。此外，在宅地供應連年低完成率的背景下，工業(yè)用地供應仍保持較快增長。2008年至今，工業(yè)倉儲土地供應量年復合增速22%，高于宅地16%的增速。2012年全國批準新增建設用地中，工礦倉儲用地占比達40.9%。根據我們的測算，目前全國存量工礦倉儲用地約800萬公頃。從本次國土部表態(tài)來看，其主要意圖在于控制工業(yè)用地增量、提高存量低效工業(yè)用地的使用效率，而非有意壓縮住宅用地供應規(guī)模。

　　短期對住宅市場無沖擊：由于住宅用地屬于生活用地，國土部本次的表述排除了對生活用地的限制，因此，此次控制新增用地的行為短期對住宅市場無沖擊。根據國家統(tǒng)計局數據，2012年末城市市轄區(qū)總人口在400萬以上城市為14個，我們預計整體受限城市數量也將有限。優(yōu)先選擇東部特大城市作為試點，反映出區(qū)域間城市差異。東部特大城市發(fā)展快于中西部，其對周邊耕地的占用、建設用地的消耗同樣快于中西部，用地矛盾更加突出。

　　工業(yè)用地更新改造長期有助于提升大城市住宅用地供應。目前深圳等地已先行試點城市更新、工業(yè)用地轉性為宅地等政策，國土部本次表態(tài)有望加速存量工業(yè)用地的二次開發(fā)進程。按全國存量工礦倉儲用地800萬公頃，其中有5%變更為住宅用地，以最近六年出讓宅地2.22的平均容積率測算，工業(yè)用地改造可提供住宅供應建面89億平米，約為2013年全年商品房銷售面積的7倍。

　　平安證券-房地產行業(yè)：土改任重道遠，存量提效勢在必行