　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯趙思茵 央行自2013年7月20日起全面放開金融機構(gòu)貸款利率管制，取消金融機構(gòu)貸款利率下限(相當于基準利率的0.7倍)。分析人士認為，央行這一政策是我國利率市場化改革的重要一步，是進一步發(fā)揮市場配置資源基礎(chǔ)性作用的重要舉措，有利于降低企業(yè)融資成本，有利于增強金融對實體經(jīng)濟的支持力度。

　　看上去，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說這似乎也是一個好消息，但能否改變之前對于下半年較為悲觀的預期卻還不能斷定。再加上“錢荒”，對于資金強度頗高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，壓力顯而易見。

　　因此，對于大部分房企來說，在國內(nèi)融資渠道相對較為單一集中的情況下尋找更多的融資渠道和不同性質(zhì)的資金來源成為很迫切的事情。

　　以上這些卻恰好是房地產(chǎn)基金或信托公司的機會。事實上，對于像歌斐資產(chǎn)管理有限公司這樣可以為房企提供資金、進行金融合作的機構(gòu)而言，意味著有更多的合作可能和創(chuàng)新機會。

　　在接受觀點新媒體采訪時，歌斐資產(chǎn)管理有限公司合伙人兼CEO甘世雄明確表示，中國未來資金市場的流動性相比現(xiàn)在仍有收緊的可能性，政府不可能再像推出4萬億元那樣的投資計劃。

　　很多房企紛紛在境外尋找融資，已經(jīng)上市的尋求發(fā)債，沒有上市的則出現(xiàn)了以極低價格上市的局面。這或許是一個無奈的選擇，但境外投資者對于中國房地產(chǎn)企業(yè)的投資意向也正在降低。

　　今年以來，雖有當代置業(yè)、五洲國際等房企成功登陸香港資本市場，但同時也有很多房企宣布取消IPO。種種情況顯示，境外的融資情況在一段時間內(nèi)恐怕都不容樂觀，而房地產(chǎn)企業(yè)IPO窗口甚至傳出了可能會關(guān)閉的消息。

　　甘世雄對此表示，境外IPO窗口不可能關(guān)閉。香港市場和國內(nèi)不一樣，不太受政策的影響，要看投資者買不買賬?！半m然很多企業(yè)通過了香港證監(jiān)會的審批，但是發(fā)債不成功，最后放棄發(fā)行。”

　　甘世雄觀察到，近期在香港發(fā)行REITs的企業(yè)有明顯增加，“這表明香港市場是很國際化的，多種金融的創(chuàng)新工具都能夠得到支持”。

　　當然，在內(nèi)地做房地產(chǎn)金融并不是那么容易的事情，對于已經(jīng)與多家房企共同發(fā)行了地產(chǎn)基金的歌斐來說，這或許也是其未來迅速發(fā)展的外因。

　　以下為觀點新媒體專訪歌斐資產(chǎn)管理有限公司合伙人兼CEO甘世雄先生的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄：

　　觀點新媒體：在今年國家對房地產(chǎn)進行嚴厲調(diào)控的環(huán)境下，您認為現(xiàn)在房地產(chǎn)的募資環(huán)境怎么樣？

　　甘世雄：從大環(huán)境而言，房地產(chǎn)募資環(huán)境比較艱難，但真正的優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍具備募資能力。

　　房產(chǎn)行業(yè)缺乏集中度，參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)數(shù)量眾多、良莠不齊、魚龍混雜，因此行業(yè)需要進行洗牌。預計洗牌之后，將有80%-90%企業(yè)出局，可能從原先號稱六萬多家，到最后留下幾千家，這是房企未來發(fā)展的必然規(guī)律。在這一洗牌過程中，企業(yè)是否具有品牌實力、是否對投資人負責，都需待時間檢驗。路遙知馬力、日久見人心，真正專業(yè)化、品牌化、規(guī)?；钠髽I(yè)，募資就會比較容易。

　　觀點新媒體：您認為房地產(chǎn)基金未來將如何發(fā)展？

　　甘世雄：肯定會有比較好的發(fā)展。中國地產(chǎn)基金真正大規(guī)模發(fā)展也就是最近兩三年，而且僅僅只是針對住宅。房地產(chǎn)基金大幕才剛拉開，其創(chuàng)新空間大，發(fā)展前景值得期待。

　　歌斐發(fā)行的一些基金是以歐美、香港房地產(chǎn)基金的成熟市場為藍本。首先，從投資標的物來看，包含商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等多種類型。其次，房地產(chǎn)基金的形式很多，包括股權(quán)、債權(quán)、夾層融資、REITs、資產(chǎn)證券化、金融衍生工具等。

　　觀點新媒體：房地產(chǎn)商應該如何選擇地產(chǎn)基金？

　　甘世雄：這是雙向的選擇，不僅是房企選基金，基金也要選房企。基金選取房企，要看房企對風險的把控、盈利高低、品牌知名度、團隊、項目等多方面。開發(fā)商也可以選基金，但要根據(jù)自身實力選取不同類型的基金。

　　某種程度上講，有時候這種選擇會是“店大欺客、客大欺店”。這有一個博弈的過程，換言之就是市場經(jīng)濟，大家平等選擇、平等博弈。有多大的實力，就選對應的伙伴，我認為這是平等的。

　　觀點新媒體：五洲國際、金輪天地、當代置業(yè)等內(nèi)房企紛紛在香港上市，您認為內(nèi)房企未來在香港上市的前景如何？

　　甘世雄：最近廣東的企業(yè)粵海在香港發(fā)了REITs，杭州的開元也發(fā)了REITs，這表明香港市場是很國際化的，多種金融創(chuàng)新工具都能夠得到首肯。

　　目前來看，內(nèi)地資本市場的管制還是太多，開放程度不如香港，在香港上市比在內(nèi)地容易一些，所以引起內(nèi)房企赴港上市的熱潮。但香港是一個完全國際化、市場化的市場，企業(yè)能不能募資，還與企業(yè)自身發(fā)展的速度、市場的情緒、資金窗口等因素有關(guān)。

　　從這一點來看，香港可能是未來內(nèi)地證券市場和內(nèi)地資本市場發(fā)展的方向，現(xiàn)在內(nèi)地可能也在考慮把REITs等金融創(chuàng)新工具放開。

　　觀點新媒體：有沒有港股IPO窗口收緊甚至是關(guān)閉的危險？

　　甘世雄：不可能關(guān)閉。香港資本市場和國內(nèi)不一樣，不太受政策的影響，要看投資者買不買賬。在香港發(fā)債了以后不是高枕無憂，也有可能發(fā)行失敗。有很多企業(yè)雖然通過了香港證監(jiān)會的審批，但是發(fā)債不成功，最后放棄發(fā)行。

　　觀點新媒體：貨幣超發(fā)跟流動性泛濫一直被認為是房價上漲的推手，現(xiàn)在中國的金融貨幣方面的政策是不是需要調(diào)整？

　　甘世雄：貨幣超發(fā)和政策調(diào)控都是房價上漲的原因之一，此外還有供需的原因。

　　從目前來看，新一屆政府不可能像以前那樣采取太寬松的貨幣政策，可能要對貨幣政策和金融政策做一些調(diào)整。相對而言，流動性會收縮一點，不可能再像推出4萬億元投資計劃時候那樣寬松。

　　目前為止，對房地產(chǎn)影響最大的還是市場，市場的無形之手是非常重要的。

　　中國進行市場經(jīng)濟多年來，真正市場化的企業(yè)是不怕政策調(diào)整的。每個房企結(jié)合自己的資源和核心競爭力，找準自己的戰(zhàn)略定位，進行差異化和特色化的經(jīng)營，這才是未來房企發(fā)展的真正方向。

　　消費者會越來越挑剔，市場會越來越挑剔，機構(gòu)投資者也會越來越挑剔。進不了投資者的視野，投資者就不可能跟它合作，自然而然就會被淘汰。

　　觀點新媒體：調(diào)控房地產(chǎn)的關(guān)鍵是金融控制，您認為這樣的政策手段效果如何？

　　甘世雄：政府控制貸款是很正常的。以前開發(fā)商融資主要靠銀行貸款，有時候甚至是預售款，靠地產(chǎn)基金等形式的融資比例太小，目前中央的金融控制會產(chǎn)生一定的影響，但不是致命的、根本性的影響。收緊房企的開發(fā)貸款，會逼著開發(fā)商融資多元化，更加注重地產(chǎn)金融方面的發(fā)展。

　　至于對消費者貸款的控制，只要是剛性需求就應該給予支持。中國不像美國那樣，完全靠貸款去刺激買房，房子對于中國人來說是一種剛性需求，中國老百姓都是儲蓄了好多年買一套房子，所以中國老百姓的消費、儲蓄觀念是有的，會量力而行地買房。

　　觀點新媒體：中國經(jīng)濟正面臨改革與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)在新形勢下如何保持增長？

　　甘世雄：房地產(chǎn)不可能再有前兩年那樣的發(fā)展勢頭和速度，土地財政、以投資拉動的發(fā)展是不可持續(xù)的。但是，中國經(jīng)濟進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、大興城鎮(zhèn)化，完全唱衰房地產(chǎn)也不實際。

　　首先，未來房地產(chǎn)的投資屬性肯定要減弱，消費屬性要增強，這是理性的回歸，也符合房地產(chǎn)本身的行業(yè)屬性。

　　其次，可能還要增加別的投資渠道去解決老百姓的投資需求。因此，房地產(chǎn)維持比較平穩(wěn)的增長是值得預期的，但是不可能出現(xiàn)像以前那樣的高歌猛進、泡沫式的增長。

　　再者，這與企業(yè)的實力、專業(yè)化能力、產(chǎn)品管控等有關(guān)。

　　房地產(chǎn)不是誰都可以進來玩的。以前房地產(chǎn)開發(fā)商都可以進行簡單的開發(fā)加銷售，但未來房地產(chǎn)一定會轉(zhuǎn)向開發(fā)、運營加金融的模式，而這對專業(yè)化人才、專業(yè)化隊伍、專業(yè)化體系有很高要求。房地產(chǎn)未來肯定要進行細分成商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，每一個都是不一樣的。

　　正如中國經(jīng)濟將從粗放型、低層次、沒有技術(shù)含量、沒有專業(yè)能力的發(fā)展情況，轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、精細化、集約化、規(guī)?；陌l(fā)展，中國的房地產(chǎn)要向前發(fā)展就要進行轉(zhuǎn)型。

　　總而言之，房地產(chǎn)還是有很好的發(fā)展前景，就像我之前提到的，地產(chǎn)金融才剛剛開始。同樣，房地產(chǎn)也有很多可以值得創(chuàng)新的地方。這對我們相關(guān)的能力提出了更高挑戰(zhàn)，在專業(yè)化、市場化方面都提出了更高的挑戰(zhàn)。

　　觀點新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“改革時代的地產(chǎn)新力量”，在推進改革的過程中，房地產(chǎn)的新力量體現(xiàn)在哪些方面？

　　甘世雄：我認為推動房地產(chǎn)發(fā)展的新力量就是房地產(chǎn)金融化，或者是地產(chǎn)金融的脫媒化。金融本來就有一個大的脫媒趨勢，融資要從金融機構(gòu)中脫媒，市場化的融資渠道就是地產(chǎn)基金、地產(chǎn)金融。未來，房地產(chǎn)金融化在房地產(chǎn)融資渠道上會起到越來越重要的作用。

　　因此“地產(chǎn)新力量”應該是以地產(chǎn)基金、地產(chǎn)金融為代表，由專業(yè)化、全球化視野的團隊配合及推動。這樣的新力量將指領(lǐng)著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向未來新改革時代。

（審校：劉滿桃）