“華南城是做產(chǎn)業(yè)的，不會像很多房地產(chǎn)企業(yè)一樣，什么房子好賣就做什么。”

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 彭飛 十年前的深圳龍崗區(qū)平湖物流園所在地還是一塊荒地，但十年后因深圳華南城產(chǎn)業(yè)園區(qū)的拔地而起而朝氣蓬勃。

　　從2002年開始研究，2003年8月份與政府簽訂合作土地協(xié)議，2004年12月6號試業(yè)到如今產(chǎn)業(yè)園的成熟運(yùn)轉(zhuǎn)，整個(gè)深圳華南城耗時(shí)十年之久。

　　作為最早的創(chuàng)業(yè)者之一和華南城控股有限公司的執(zhí)行董事，許揚(yáng)對觀點(diǎn)新媒體表示，華南城最初在深圳打造物流園區(qū)的初衷僅是為了要降低珠三角企業(yè)的采購成本和物流成本，讓采購者能在一站式買到原料的同時(shí)，享受到一站式的物流服務(wù)。

　　但在物流園區(qū)建設(shè)之初，深圳華南城產(chǎn)業(yè)園區(qū)也面臨了諸多的困難問題。為了使得招租順利，華南城實(shí)行了初期兩年免租、補(bǔ)貼商戶員工費(fèi)用、免費(fèi)給租戶開辦展覽會等諸多優(yōu)惠政策；此外，為拉動客流量，還曾在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)自費(fèi)開了16條公交車線路。

　　隨著前期各項(xiàng)招商工作的全面鋪開，深圳華南城產(chǎn)業(yè)園區(qū)漸變成熟，生意日益興旺。而隨著深圳華南城的成功運(yùn)營，開始受到全國各地政府的青睞。

　　2009年在香港上市后，上市后獲得了很好的反響。華南城就在國內(nèi)拓展了三個(gè)地方分別是南寧、南昌、西安；2011年下半年至今，華南城又進(jìn)行了第二波的發(fā)展，進(jìn)駐的地方包括鄭州、哈爾濱和合肥。

　　許揚(yáng)也認(rèn)為，做物流園區(qū)最主要的是要熟悉這個(gè)行業(yè)，知道需求在哪里，“華南城做的是一種共生業(yè)態(tài)，或者說伴生業(yè)態(tài)，或者叫抱團(tuán)發(fā)展；伴生業(yè)態(tài)指的是建了批發(fā)市場，同時(shí)再做物流，物流和批發(fā)市場是一種伴生關(guān)系，單獨(dú)做一個(gè)新市場困難是很多的，需要一個(gè)很長的培育時(shí)間。”

　　至于今后華南城整個(gè)產(chǎn)品線的規(guī)劃，許揚(yáng)稱主要考慮兩點(diǎn)：一是幫助物流園區(qū)所在地的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)升級；二是如何更好地效力新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

　　“我們?nèi)A南城在圓一個(gè)夢，這個(gè)夢就是通過我們的工作能夠在中國的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，在中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程做出我們的貢獻(xiàn)，圓一個(gè)企業(yè)的報(bào)國夢。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體專訪華南城執(zhí)行董事許揚(yáng)先生的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：華南城最開始考慮在深圳建物流園區(qū)的初衷是什么？

　　許揚(yáng)：做這個(gè)項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)是為了要降低珠三角企業(yè)的采購成本和物流成本，我們當(dāng)時(shí)就想能不能把珠三角輕工電子產(chǎn)品的工業(yè)原料放在一個(gè)地方，讓大家一站式買到原料，采購?fù)炅艘院笙硎芤徽臼轿锪鞣?wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：華南城在其他區(qū)域的物流園區(qū)是怎樣發(fā)展起來的？

　　許揚(yáng)：2009年在香港上市，上市后獲得了很好的反響。華南城就在國內(nèi)拓展了三個(gè)地方分別是南寧、南昌、西安；2011年下半年至今，華南城又進(jìn)行了第二波的發(fā)展，進(jìn)駐的地方包括鄭州、哈爾濱和合肥。

　　過去幾年各地方省市主要領(lǐng)導(dǎo)陸續(xù)來華南城考察，并希望能去當(dāng)?shù)亟ㄔ焐藤Q(mào)物流園區(qū)，但我們做不了那么多，一年最多做一個(gè)，要掌握速度，包括資金、人才、市場開拓及培育等方面。

　　觀點(diǎn)新媒體：華南城打造的物流園區(qū)受到各地歡迎的原因在哪里？

　　許揚(yáng)：一方面是市場的迫切需要，前30年建的那些市場已不符合需要了，需要城市重新布局。所以，現(xiàn)在地方政府找我們，希望重新把城市規(guī)劃好，把原來老舊的市場進(jìn)行升級改造和外遷。

　　另外華南城項(xiàng)目本身也存在優(yōu)勢：第一，降低企業(yè)的采購成本，物流成本；第二，配合城市改造，使城市空間結(jié)構(gòu)更合理；第三，解決當(dāng)前城市化建設(shè)面臨的一個(gè)很大問題，即人的城市化問題，我們每個(gè)項(xiàng)目都可以提供幾萬個(gè)創(chuàng)業(yè)機(jī)會和十多萬二十多萬個(gè)就業(yè)機(jī)會。

　　觀點(diǎn)新媒體：在打造深圳華南城項(xiàng)目的時(shí)候都遇到了哪些困難？

　　許揚(yáng)：深圳華南城項(xiàng)目從2002年初開始研究，2003年8月份與政府簽訂合作土地協(xié)議，11月份正式開工，2004年年底12月6號試業(yè)。

　　項(xiàng)目整個(gè)規(guī)劃面積1.5平方公里，實(shí)際用地1平方公里。規(guī)劃區(qū)域大概分三個(gè)部分，即：交易區(qū)、物流區(qū)、生活配套區(qū)。

　　為了培育市場，初期的時(shí)候是兩年免租，鼓勵(lì)商戶多請員工開辟市場，每增加兩個(gè)員工，華南城就補(bǔ)貼一個(gè)工資而且免費(fèi)給對方開辦展覽會，幫助他們參加國內(nèi)、市內(nèi)的各種活動；當(dāng)初為了培育客流量，我們自費(fèi)開了16條免費(fèi)的車，一年以后開始有了客流量，后來很多的運(yùn)輸公司就接了。

　　觀點(diǎn)新媒體：拿深圳華南城為例來說，這個(gè)項(xiàng)目的資金投放節(jié)奏是怎么安排的？

　　許揚(yáng)：早期資金都是5個(gè)創(chuàng)業(yè)股東出的，一期開業(yè)，通過上市拿了30多億。用30多億的上市資金還可以拿60多億的貸款，所以不要小看這30億的上市資金，上市募集的資金是屬于自有資本，而且國際、國內(nèi)的資本市場非常認(rèn)同我們的產(chǎn)業(yè)定位。第一波就這樣發(fā)展起來了。別人覺得是奇跡，這個(gè)地方還沒有完全建成就開始在外地發(fā)展了。

　　觀點(diǎn)新媒體：深圳華南城后期的回報(bào)主要來自哪里？

　　許揚(yáng)：按照同當(dāng)?shù)卣膮f(xié)議，前期出售一些物業(yè)，有一定回報(bào)。深圳華南城的住宅部分沒有賣，但外地住宅會考慮出售，重點(diǎn)面向經(jīng)營戶。價(jià)格上也有些照顧，這樣才能體現(xiàn)出市場配套的價(jià)值。

　　現(xiàn)在培育市場，租金比較低，也會將部分商鋪賣給進(jìn)駐的經(jīng)營者，對于行業(yè)龍頭商戶還會給更多的優(yōu)惠，因?yàn)榻窈蟮慕?jīng)營還需要靠他們。

　　觀點(diǎn)新媒體：深圳華南城引進(jìn)商家，在租金、后期發(fā)展方面會提供哪些方面的服務(wù)？

　　許揚(yáng)：租金方面，在市場培育期提供免租和低租金優(yōu)惠。市場培育和配套服務(wù)方面，首先提供高效的物流服務(wù)，包括倉庫、配送中心、運(yùn)力整合；其次是電子商務(wù)服務(wù)，現(xiàn)在每個(gè)華南城都要建一個(gè)電商產(chǎn)業(yè)園，幫每個(gè)實(shí)體商鋪免費(fèi)做一個(gè)網(wǎng)上店鋪，而且教他怎么用；第三是發(fā)展會展業(yè)，給商家提供展銷平臺；第四是每個(gè)華南城都有一個(gè)奧特萊斯中心，聚集人氣，促進(jìn)消費(fèi)；第五是專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。

　　最深的體會是，建一個(gè)市場也許30%的精力就夠了，70%的精力都要用來發(fā)展培育這個(gè)市場。

　　觀點(diǎn)新媒體：前期讓利比較大，華南城在這方面是怎樣考慮的？

　　許揚(yáng)：我們是把政府給的優(yōu)惠政策拿來培育這個(gè)市場；第一批進(jìn)來的商家是在同我們一起培育市場，我們向他們讓些利也是應(yīng)該的。

　　觀點(diǎn)新媒體：華南城現(xiàn)在深圳、西安、南寧等地都有項(xiàng)目，整個(gè)規(guī)劃基本一致？

　　許揚(yáng)：大體一樣，但是又不完全一樣。比方說批發(fā)市場，這個(gè)肯定要有。還有物流、會展、電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園、商業(yè)配套、奧特萊斯，但是要根據(jù)每個(gè)地區(qū)的情況來做。具體的經(jīng)營業(yè)態(tài)、品種，各地還是有區(qū)別的。

　　觀點(diǎn)新媒體：合肥項(xiàng)目土地完全拿到了嗎？

　　許揚(yáng)：第一期拿到了，而且開工了?，F(xiàn)在招商中心都已經(jīng)建立起來了。

　　觀點(diǎn)新媒體：做物流園區(qū)和住宅開發(fā)最大的區(qū)別在哪里？

　　許揚(yáng)：要熟悉這個(gè)行業(yè)，知道需求在哪里。

　　華南城做的是一種共生業(yè)態(tài)，或者說伴生業(yè)態(tài)，或者叫抱團(tuán)發(fā)展；伴生業(yè)態(tài)指的是建了批發(fā)市場，同時(shí)再做物流，物流和批發(fā)市場是一種伴生的關(guān)系，單獨(dú)做一個(gè)新市場困難是很多的，需要一個(gè)很長的培育時(shí)間。

　　觀點(diǎn)新媒體：華南城打造物流園區(qū)在選址方面有什么標(biāo)準(zhǔn)？

　　許揚(yáng)：華南城選址都是在國家戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要區(qū)域，為什么選擇南寧？那里是中國-東盟自治區(qū)的樞紐；為什么去鄭州、合肥？那是因?yàn)橹性绕鹩兄薮蟮男枨螅粸槭裁慈ノ靼?？因?yàn)槲靼彩俏鞅蔽迨　⑽鞑看箝_發(fā)的中心城市；選擇哈爾濱，因?yàn)楣枮I是對俄及東北亞經(jīng)貿(mào)合作的樞紐和橋頭堡。

　　在具體到一個(gè)城市的布點(diǎn)上，因?yàn)榻ㄎ锪鲌@區(qū)要考慮成本，所以更適合在郊區(qū)做，配合當(dāng)?shù)卣?guī)劃，一是提升商貿(mào)物流升級轉(zhuǎn)型，二是是優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，三是推進(jìn)新型城市化建設(shè)。所以，我們做很多事情要配合當(dāng)?shù)卣枰?/p>

　　觀點(diǎn)新媒體：華南城今年的目標(biāo)是110億港元，同比增長三成，今年主要的利潤貢獻(xiàn)在哪個(gè)項(xiàng)目？

　　許揚(yáng)：深圳和幾個(gè)外地項(xiàng)目都有貢獻(xiàn)，合肥項(xiàng)目也爭取有貢獻(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：調(diào)控對住宅部分沒有任何的影響？

　　許揚(yáng)：2009年華南城上市時(shí)我就說過，宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策對我們不會有太大的影響，因?yàn)槲覀兊某霭l(fā)點(diǎn)是實(shí)實(shí)在在的幫助地方發(fā)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：華南城首席財(cái)務(wù)官馮星航之前也表示，華南城從來不是想做傳統(tǒng)的開發(fā)商，那么華南城今后在產(chǎn)品線上的規(guī)劃是什么？

　　許揚(yáng)：華南城是做產(chǎn)業(yè)的，不會像很多房地產(chǎn)企業(yè)一樣，什么房子好賣就做什么。我們是圍繞區(qū)域發(fā)展做配套服務(wù)，一個(gè)是幫助這個(gè)地區(qū)的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)升級；第二是優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；第三，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：華南城有沒有從城鎮(zhèn)化中找到一個(gè)適合自己發(fā)展的商機(jī)？

　　許揚(yáng)：可以說我們正處于這樣一個(gè)商機(jī)中，也可以說我們正在推動這件事。

　　習(xí)近平總書記說中國夢，我們?nèi)A南城也在追一個(gè)夢，這個(gè)夢就是通過我們的工作能夠讓中國的商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型，在中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程做出我們的貢獻(xiàn)，在為股東創(chuàng)造效益的同時(shí)，也圓一個(gè)企業(yè)的報(bào)國夢。