參與舊村改造，帶來的最大壓力或在前期投入與后期開發(fā)周期的不確定性帶來的資金問題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 5月6日，隨著深圳市規(guī)土委一紙廣而告之的公示，佳兆業(yè)位于鹽田三、四村和西山嚇村的舊城改造項(xiàng)目正式宣告落定。

　　對(duì)于擁有龐大舊村改造體系而言的佳兆業(yè)而言，這或僅是其從以往舊改大本營龍崗走出來的標(biāo)志性一步。

　　首獲鹽田舊改項(xiàng)目

　　對(duì)于佳兆業(yè)的鹽田舊改項(xiàng)目，外界并不陌生，因?yàn)樵缭趲啄昵?，佳兆業(yè)就已對(duì)外公布有意向參與鹽田三、四村和西山嚇村的改造，而這次僅是宣告該項(xiàng)目正式落定，隨即該項(xiàng)目的整體搬遷工作也將啟動(dòng)。

　　資料顯示，鹽田三、四村和西山嚇村舊改的位置處于深圳市鹽田區(qū)后方陸域，北靠東海道，東接洪安三街，南臨明珠道，西連鹽田北四街；項(xiàng)目規(guī)劃拆除用地面積43.52萬平方米，獨(dú)立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施用地面積16.96萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積為26.56萬平方米；

　　項(xiàng)目計(jì)入容積率建筑面積為107.08萬平方米，其中住宅建筑面積84.97萬平方米，商務(wù)公寓建筑面積1.37萬平方米，商業(yè)建筑面積13.59萬平方米，辦公建筑面積4.88萬平方米，公共配套設(shè)施建筑面積2.27萬平方米。

　　據(jù)佳兆業(yè)方面確認(rèn)，鹽田三村、四村和西山嚇村項(xiàng)目是佳兆業(yè)首次進(jìn)入深圳鹽田區(qū)進(jìn)行舊村改造。同時(shí)，該項(xiàng)目也是深圳鹽田區(qū)有史以來最大規(guī)模的舊村改造。

　　據(jù)悉，佳兆業(yè)自1999年便開始涉足舊城改造領(lǐng)域，先后成功開發(fā)了深圳佳兆業(yè)·桂芳園、佳兆業(yè)·金翠園、佳兆業(yè)大都匯、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等。

　　截至目前佳兆業(yè)舊改項(xiàng)目共有30多個(gè)，占地面積已接近1000萬平方米，其中一半的舊改項(xiàng)目分布在深圳。

　　據(jù)佳兆業(yè)方面透露，目前佳兆業(yè)還在洽談位于深圳寶安的尖崗山項(xiàng)目，若項(xiàng)目成功落定，亦將會(huì)成為佳兆業(yè)進(jìn)入寶安區(qū)的第一個(gè)舊改項(xiàng)目。

　　隨著舊改項(xiàng)目的增多，項(xiàng)目的運(yùn)營周期較長則成為佳兆業(yè)不得不面對(duì)的問題，事實(shí)上，也正是由于舊村改造存在的運(yùn)營周期問題，也影響到了佳兆業(yè)此前制定的“快速開發(fā)，快速銷售”的高周轉(zhuǎn)模式。

　　2012年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.05，而2011年同期的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率則為0.12。

　　同時(shí)，對(duì)于舊改規(guī)模不斷擴(kuò)大的佳兆業(yè)來說，參與舊村改造，帶來的最大壓力或在前期投入與后期開發(fā)周期的不確定性帶來的資金問題。

　　今年以來，佳兆業(yè)分別于年初和3月份兩度進(jìn)行海外發(fā)債共融得10.5億美元，隨后又于4月份發(fā)行了一筆于2016年到期的18億元優(yōu)先票據(jù)。

　　據(jù)年報(bào)顯示，截至2012年末佳兆業(yè)負(fù)債總值為428.98億元，負(fù)債率為74.02%。

　　鹽田“舊改”挑戰(zhàn)

　　即便參與舊改會(huì)存在前期投入較大、項(xiàng)目運(yùn)營周期較長、項(xiàng)目回報(bào)不確定等多方風(fēng)險(xiǎn)，但佳兆業(yè)卻樂此不疲。深究其原因或在于項(xiàng)目未來的發(fā)展前景，而在寸土寸金的深圳來說，尤為如此。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2008至2011年間，深圳中心城區(qū)的土地供應(yīng)量從93.48萬平方米下降至0.92萬平方米，而2012年深圳中心城區(qū)更是出現(xiàn)零地塊出讓的景象。因此，從城中村改造中獲得土地，則成為房企在深圳發(fā)展的不二途徑。

　　同時(shí)由于城市的不斷發(fā)展，房企也將目光從福田中心區(qū)城中村的舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)移至周邊區(qū)域，而鹽田或是個(gè)典型。

　　據(jù)了解，鹽田是深圳特區(qū)四個(gè)行政區(qū)之一，是深圳市區(qū)通往大公半島的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，鹽田區(qū)因?yàn)閾碛宣}田港，因此倉儲(chǔ)類產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)；另外，整個(gè)鹽田背山面海，因此還有部分旅游產(chǎn)業(yè)，所以相對(duì)來說鹽田的產(chǎn)業(yè)比較豐富。

　　但另一方面，鹽田區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展比較滯后，因缺乏支柱產(chǎn)業(yè)，所以村集體用地和倉儲(chǔ)用地則成為商品房開發(fā)的主要用地來源。因此，未來鹽田舊改項(xiàng)目建成后最大的問題在于交通、目標(biāo)客戶及周邊配套等方面。

　　“目前鹽田通往市區(qū)只有三條路，分別是去往大梅沙的二通道、沙嘴角路及往橫崗方向的鹽排高速，因此要是遇上高峰期，會(huì)存在堵塞問題，只能寄望于以后地鐵八號(hào)線的開通”，對(duì)于相關(guān)交通問題，金鷹地產(chǎn)營銷總監(jiān)林曉華如是稱。

　　“目前鹽田區(qū)是整個(gè)深圳樓價(jià)的一個(gè)洼地，靠近鹽田港，目前該片區(qū)房價(jià)在深圳市區(qū)是最低的，因此盡管存在交通不便利等問題，也仍能吸引到剛需人群購買”，談及該項(xiàng)目未來發(fā)展前景，林曉華認(rèn)為，目前該項(xiàng)目周邊樓盤的價(jià)格在一萬六至兩萬之間，若開發(fā)商根據(jù)這個(gè)價(jià)格來定價(jià)，仍有利可圖。

　　對(duì)于該項(xiàng)目今后整體的投資回報(bào)率，林曉華表示，佳兆業(yè)考慮的或是綜合運(yùn)營所給予的回報(bào)，而不是從單一方面來計(jì)算利潤率。

　　上述人士補(bǔ)充稱，單從利潤考慮來做舊城改造，可能一般開發(fā)商比較難以承受，因?yàn)橘Y金和整個(gè)開發(fā)體系的要求都比較高，因此開發(fā)商參與舊改多半是從長遠(yuǎn)發(fā)展來考慮，并不是追求所謂的利潤率。其進(jìn)一步稱，做舊改有可能最后的利潤率只有10%-15%左右，但因項(xiàng)目體量比較大能維持多年發(fā)展，這樣對(duì)企業(yè)來說能有一個(gè)比較穩(wěn)定的土地儲(chǔ)備。

　　另對(duì)于佳兆業(yè)參與此次鹽田舊改，深圳另一業(yè)內(nèi)人士陳曉斌也向觀點(diǎn)新媒體表明了自己的看法，其認(rèn)為，佳兆業(yè)很敏銳的捕捉到了舊改會(huì)占深圳市場(chǎng)主流的契機(jī)。

　　“深圳土地資源稀缺，招拍掛土地機(jī)會(huì)比較少，拿地成本也比較大，而深圳80年代建成的建筑包括工業(yè)廠房、舊村，雖然環(huán)境雜亂都比較雜亂，但升值都比較快，能帶來一定的利潤空間，這方面佳兆業(yè)或比深圳其他企業(yè)更具前瞻性”，陳曉斌如此解釋。