8月13日，由觀點新媒體主辦，上海證券報、每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開幕。14日上午進行了本次論壇的最后一場精英對話——復蘇與改變之三：涌動的流動性與企業(yè)未來。

　　對話主持：

　　摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司/企業(yè)投融資主席  龔方雄先生

　　每日經(jīng)濟新聞首席評論員  葉檀女士

　　對話嘉賓：

　　中房集團理事長 孟曉蘇先生

　　瑞銀集團（UBS）投資銀行亞洲區(qū)主席  蔡洪平先生

　　富力地產(chǎn)集團執(zhí)行董事  呂勁先生

　　重慶市金科實業(yè)（集團）有限公司副總裁  李戰(zhàn)洪先生

　　葉檀：我想已經(jīng)到12點了，咱們趕緊講完，趕緊結束，趕緊吃飯。今天我們上午講的都是金融、資本市場與房地產(chǎn)之間的關系。對于我自己來說，這個也是比較感興趣的話題。咱們說寬松政策能夠調整房地產(chǎn)，早上也學者說三年內必有大調。如果資本市場再這么繼續(xù)下去，您認為房地產(chǎn)市場會有這樣一個調整？首先由資本市場的說法，龔先生屬于資本市場里的。

　　龔方雄：作為主持人，今天我得切換角色，所以還得聽嘉賓講。孟總你來談談這個問題。孟總，房地產(chǎn)稅的問題，你的觀點跟蔡總的觀點有差異，他覺得中國稅負已經(jīng)重，你極力主張開征房地產(chǎn)稅，其實我是比較同意他的觀點。而且開征房地產(chǎn)稅要有一定的產(chǎn)權背景，大家知道房地產(chǎn)稅在美國這樣的國家、在加拿大、在其他，但是它的土地所有權不一樣。在美國買房子，等于擁有房子。但是中國買房，只是買一個使用權。房地產(chǎn)稅從法理角度來講，擁有什么東西才要交稅，那個土地是你不擁有的，從這種制度設計來講，可能要考慮這個問題。您看英國和香港，它采取的房地產(chǎn)稅就是低稅制，因為它那個土地所有權結構跟中國相近。英國土地是皇權所有，我們房地產(chǎn)稅到底是高稅還是低稅設計，象英國就是低稅制，美國是高稅制，要不要理清其他的稅制。

　　孟曉蘇：我們今天這個題目是宏觀調控會不會再過來。你們講的海外經(jīng)驗肯定能豐富我。

　　龔方雄：這個也是宏觀的貨幣政策、財政政策。確實也是切題的。

　　葉檀：問題是這樣，請兩位回答，在產(chǎn)權沒有變更的情況下，物業(yè)稅能不能出臺？

　　孟曉蘇：中國確實稅負不輕。不光你們有意見，我也有意見。但是另一方面人們沒有關注到的是，我們對農(nóng)民低價征地、高價拍賣，每年拿走一萬多億，農(nóng)民沒有多少發(fā)言的途徑，他們不上網(wǎng)，他們的辦法就是上訪。所以我們看到這些問題后，我們早就提出來要解決。小產(chǎn)權就是農(nóng)民的自發(fā)反抗，既然看到這個問題，既然中央十七屆三中全會已經(jīng)做出了符合全體人民的利益的決定，我們就可以把這個決定做出來，減少貧困人民的稅收征收，把這部分轉移。所以我們說的是一個大的社會政策的設計。今天我說的這個觀點只是推出一種說法。當然我不是管稅務設計的，也不是管宏觀決策的，這只是一種建議。我們講出這種觀點，包括讓人們了解，房地產(chǎn)企業(yè)家并不是不關心最窮困的人，我們既關心城里人的廉租房，也關心最窮困農(nóng)民他們的土地被剝奪、被征用，所得甚少，蓋了小產(chǎn)權，還被罵違法，這些問題應該解決。

　　呂勁：房地產(chǎn)稅其實大家都是很熱門的話題，剛好我年輕的時候也在國外生活過，我回來做房地產(chǎn)也做了十多年。我覺得中國國情真的兩三年內不可能大面積實行這個事。第一，大家沒有這個沖動。收稅對誰最有利？稅局，國家不缺這個錢。國外是某個區(qū)域拿這個稅收去發(fā)展。而我們國家不需要這樣做。如果征稅，退休工人肯定有反對。既使是在深圳局部，也是很難執(zhí)行的。

　　蔡洪平：孟總是從大的角度來談，稅收來源不用從開發(fā)商來，從消費者身上來，買方欲望下降。這個出發(fā)點是好的。但是這個要謹慎。過往幾年，中國對房地產(chǎn)調控什么事都干過，制定70、90，剎不住。地方照樣有自己的辦法。接著07年，最后是銀行限制額度。這幾乎是行政手法出來了，還沒有用。到08年奧運會前后，最可怕的是限制流通和消費，這是很可怕的。我們房地產(chǎn)今天為什么發(fā)展，還是因為需求。外國人在香港都不買房的，真正買房的還是我們中國人。從08年上半年開始，卡住流通環(huán)節(jié)，房子轉讓，增值稅要交。流通環(huán)節(jié)卡住后，是很可怕的。那個下來后，對房地產(chǎn)真的有打擊。我相信下一步中國政府不會故伎重演，孟總你是好心，但是物業(yè)稅出來，會出現(xiàn)很大問題，還會挑出中國的貧富差異爭端。這是社會問題，這是不可控制的。早年是打土豪分田地，現(xiàn)在是打富豪分房子。今天所謂的富人，十年前、十五年前都是窮人，百分之九十都是苦人。楊國強在公司上市的時候，感冒都不吃藥。他說我的秘方就是先把病菌餓死。房地產(chǎn)商就是磚頭搬運工，生活質量很差。什么首富、什么財富，我們這個財富排行榜非常誤導人，他把日常消費財富和資產(chǎn)經(jīng)營財富混在一起。很多大學生出來后感覺很不公平。他是上千億，但是他的錢不能亂花，他是創(chuàng)造收益、創(chuàng)造就業(yè)的一個載體。這個資產(chǎn)實際上是誰的？眼睛一閉都是社會的，永遠帶不走。

　　葉檀：蔡總，您認為房地產(chǎn)開發(fā)商或者其他的企業(yè)領域對于政策的免疫力，恐怕是不是有點低估政策？其實剛才說到物業(yè)稅的問題，講到調整的問題，您也說一下。

　　李戰(zhàn)洪：作為一線發(fā)展商，我有三個觀點：第一，政策應該讓市場更平穩(wěn)。包括物業(yè)稅。我們回國頭看，房地產(chǎn)發(fā)展這么多年，不是峰，就是谷。都是政策影響的。政策導向我們房地產(chǎn)非峰即谷，周而復始出現(xiàn)，這是政策的不應該，希望政策讓市場更平穩(wěn)。第二，恢復物業(yè)稅的時間表。房地產(chǎn)從這一波調整來看，房地產(chǎn)龍頭作用和它對其他產(chǎn)業(yè)的關鍵性，在這次經(jīng)濟復蘇過程中，作用是明顯的。它應該有一個正確時間表，至少兩年之內不合適。第三，因為城市和地區(qū)發(fā)展水平不一樣，物業(yè)稅也有所區(qū)別。如果統(tǒng)一采取一個政策，是不合適的。

　　龔方雄：這個觀點非常好，房地產(chǎn)市場是非常地方的一個市場，稅制的設計一定要非常具有地方性。美國各個州甚至縣，它的稅率都不一樣。要考慮所有權性質的不同設計稅率。我們切換一個話題，宏觀政策、宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的影響。我想問在座的各位，你們預期這一波市場上升勢頭到底能維持多久？僅僅只有3-12月，大家都想趕這個趟子，有沒有必要？

　　呂勁：我有點體會，因為我是上市公司執(zhí)行董事，把公司從20人的小公司，共同參與，一塊做成市值超過1000億。半年到八個月內，股價有五倍以上變化的公司，大家敲2777，可以看到在港股中也算活躍的。我們經(jīng)歷過整個過程。從2005年開始正式上H股，其實在2005年之前3到4年，我們已經(jīng)在做上市準備，前后加起來從我們準備，到目前今天為止應該有6年以上。我個人覺得上市對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個大的提升。作為大家想終身投入這個產(chǎn)業(yè)的，而又真的想把它做大做強，這是一個非常好的途徑，不單單是圈多少錢的問題，我們2005年7月14號上市的一天，我們所有股東，我們拿出了25%的股份分給別人，當時才拿多少錢？才二十多億。老潘去年輕輕松松拿100億。你過了這一關，你愿意接受公眾非常嚴厲的條例的制約。你上市后，上市公司一大堆的投行、小股民監(jiān)督你，你不能隨便亂來。不隨便亂來，就專心做房地產(chǎn)行業(yè)，在今后幾年整個資產(chǎn)狀況，比如上市幾年強大了，今年有機會超過200個億了。評估機構可以給我們兩個AA+，我們就可以在債券市場上不用賣身了，一些低息的、長期的融資，可以讓公司得到一個長期發(fā)展。我們其他的弟兄有機會上還是要上，但是不要著急，不要硬上。硬上還是有問題。這是我個人觀點。

　　蔡洪平：其實我是很同意剛才龔總的說法，要從容一點。有好的事業(yè)，不容易。不要急急忙忙。要從容一點，穩(wěn)步發(fā)展。剛才龔總說的很對，現(xiàn)在投資者看好的企業(yè)是穩(wěn)步發(fā)展，每年20%、30%增長，一步一步。你明年很高，后年下去，投資者最害怕，而且很有爭議。

　　第二，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。我市現(xiàn)在也要看，現(xiàn)在投資者也在慢慢尋找新的模型。光是磚頭搬來搬去，這是沒完的?？刹豢梢杂幸恍┓椒?。租金收入會多一些，一部分商業(yè)地產(chǎn)。還有一些，他不僅把房子造出來，他帶來社區(qū)推廣，里面有超市、電影院、甚至家政、蔬菜。這個很有意思，房地產(chǎn)外延在擴張，他不光是提供住房，還有生活方面也考慮。這個也不算亂做事情，還是跟房地產(chǎn)有關。所以大家思考怎么走得更遠。我也同意不要急著上。人多的地方不要去，這是一個古語。人都是聰明的，也都是很笨的。一般的邏輯思考往往有問題，我們能不能反周期思考，從容一點。明年上也可以，我相信中國還有很好發(fā)展，對國家有信心，對企業(yè)要有信心，這是我的看法。

　　孟曉蘇：這次到博鰲來開會，我看大家眼睛里充滿了愉快，跟去年不一樣了。也不少人眼睛里充滿了憂郁，是對下半年或者以后的擔心。本來我也擔心，但是畢竟我是從事宏觀經(jīng)濟十年后才做房地產(chǎn)的。我了解宏觀決策的思路。無為什么前一段擔心呢？是因為人們說現(xiàn)在是股價漲、房價漲，物價漲，不得了了。但是這種說法很快就被打破了。我是跟著萬里經(jīng)常到農(nóng)村里看農(nóng)民，所以對農(nóng)民考慮比較多一些。

　　蔡洪平：孟總是萬里先生的助手和高級秘書，很多年了，做了很多貢獻。

　　孟曉蘇：股市漲、樓價漲，不得了，但是很快就被打破了。7.29暴跌，接著是前面七天連續(xù)暴跌，從3400點降到3100點，你說這是股市泡沫破滅了，沒錯。以2000點為底，漲到3400點，我認為有1/3是泡沫。打破泡沫，一片恐慌，驚弓之鳥。為什么股市會出現(xiàn)這么大泡沫？人們說寬松的貨幣政策。錢太多了。到底要怎么辦呢？由此我想起年初我講過的一個侯寶林的相聲《醉鬼》。我們怕關店門，沒有爬，但是有人爬了，股民爬了，爬到一半，真要關店門了，剛要說微調，股市就下來了。所以要不要這么調法，要深思、要考慮。CPI在7月份下降1.8%，是2009年以來最低的。平均是負1.2%。走出通縮樂觀也要11個月，物價還算好的。生產(chǎn)資料價格指數(shù)PPI7月份下降了8.2%，創(chuàng)了1996年以來的最低，13年以來的最低，造成1-7月份PPI下降了6.2%，什么時候走出低谷，說明年？明年有可能嗎？難說。再說外貿(mào)，外貿(mào)下降了19.4%，光出口下降23%，能不能轉變？這種情況難道就是經(jīng)濟過熱？作為一個參與過宏觀決策的人，我自己能夠做出判斷，不會改變。別忘了我們剛剛走出一輪壓縮需求的低谷，這輪壓縮需求給我們經(jīng)濟造成的損害夠重了，我們剛得完流感，還有抗體，我認為還會延續(xù)三年半，本屆政府不會重復壓縮需求的錯誤了。再說PPI，生產(chǎn)資料價格為什么下降這么多？是因為我們要對生產(chǎn)企業(yè)增加投入，振興鋼鐵、紡織，這些產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)在全世界早就是生產(chǎn)能力第一的。資金投下去，還不準干別的，就得紡織，結果產(chǎn)出下降。年初我講過一個橡皮膏相聲，說醉漢屁股劃了一個口子，回家照鏡子，往屁股上貼，結果把橡皮膏帖到鏡子上了。真正能夠拉動產(chǎn)品消耗的就是房地產(chǎn)業(yè)。如果沒有房地產(chǎn)消耗，當然產(chǎn)出越多，價格越低。如果讓過剩產(chǎn)業(yè)再生產(chǎn)，而不是讓老百姓更多購買，他還要降低。老百姓買房子跟紡織品有什么關系？當然有關系。買衣服能買幾件。但是光裝修、買窗簾，還包括家電，這些得多少？這里面有相關產(chǎn)業(yè)是明白人。有啊，化工產(chǎn)業(yè)就投資房地產(chǎn)了。從這個來判斷，目前各項經(jīng)濟還沒有啟動之間，只有房地產(chǎn)業(yè)能夠一枝獨秀拉動經(jīng)濟發(fā)展情況下，我相信宏觀政策不會出現(xiàn)大的調整。

　　李戰(zhàn)洪：我說兩個方面，第一，市場。第二，上市。對市場我兩個方面，第一，我們把一些個別現(xiàn)象當問題。有一些個別現(xiàn)象不是問題。比如價格提升，包括增量，它只是個別現(xiàn)象。所以我昨天也說了，他其實是我們市場上積壓了20多月需求一個集中釋放。其實市場是平穩(wěn)的，它的剛性需求平穩(wěn)上升真實存在。然后由于政策原因，由于外部經(jīng)濟形勢原因，讓他出現(xiàn)了谷、峰。第二，我認為下半年市場虎頭蛇尾在所難免，虎頭蛇尾不是價格，價格是略微上升，我說的是成交量。成交量虎頭蛇尾在所難免。

　　第二方面，金科。我是來自重慶金科地產(chǎn)集團。我們今年3月率先借殼上市，現(xiàn)在已經(jīng)股東大會通過，報證監(jiān)會。作為重慶開發(fā)商，他在08年底之前，它的核心競爭力在哪里？他就是知道扎扎實實做事情。他現(xiàn)在關注到上市這個問題，一定要走上市。龍湖、金科能把房子也做成中國商標，這種企業(yè)在中國已經(jīng)不多了。讓房子成為馳名商標。今年4月28號金科被國家工商總局認定為中國馳名商標象這樣的企業(yè)規(guī)范之后肯定要做規(guī)模，做規(guī)模就要尋求上市渠道，融資渠道。我就說到這里

　　龔方雄：簡單做一個總結，第一個討論的話題，財政政策，稅收政策?？磥韺ξ飿I(yè)稅是否開征大家分歧很大，這件事從法理、政策來講，很有道理，早晚要征。但是制度如何設計，很多細節(jié)有待解決。大概一兩年內應該很難。這是一種觀點。下一個話題，對復蘇趨勢判斷?？傮w大家都是比較樂觀，政策上出現(xiàn)急轉的可能性不大，會保持一個相對穩(wěn)定的政策環(huán)境。從上市角度講，因為整個政策環(huán)境相對比較穩(wěn)定，未來趨勢繼續(xù)向好，所以大家可以專注經(jīng)營，專注自己的公司，上市與否要看瓜熟蒂落，水到渠成。我們這個論壇到此結束。