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　　經(jīng)受業(yè)績(jī)和道德雙重考驗(yàn)的中國(guó)最大房地產(chǎn)商的御寒之道：戰(zhàn)勝自己

　　8月5日，萬(wàn)科(000002.SZ)公布2008年中報(bào)：凈利潤(rùn)達(dá)20億元，同比增長(zhǎng)23%，另有280多億元已銷(xiāo)售收入未進(jìn)行結(jié)算，成績(jī)尚屬漂亮。但是，“與各位投資者一樣，我們深知現(xiàn)在并不是一個(gè)適合用鮮花和美酒來(lái)慶祝的時(shí)刻。”兩天后的網(wǎng)上投資者交流會(huì)上，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石開(kāi)門(mén)見(jiàn)山地說(shuō)。

　　的確如此。在過(guò)去的17年里，王曾成功地使這家地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)保持快速成長(zhǎng)，且在這個(gè)一向聲譽(yù)不佳的行業(yè)里建立了遠(yuǎn)見(jiàn)和責(zé)任兩大極為難得的品牌形象。在股市和房地產(chǎn)泡沫最瘋狂的2007年，萬(wàn)科一度成為全球最大市值的地產(chǎn)商——盡管萬(wàn)科的年銷(xiāo)售額尚不及其標(biāo)桿企業(yè)美國(guó)帕迪爾公司的1/10。

　　但半年來(lái)，上證綜指遭到腰斬，萬(wàn)科亦陷入創(chuàng)業(yè)20年來(lái)最大的迷局之中。從去年一季度開(kāi)始，萬(wàn)科在定期報(bào)告中多次對(duì)市場(chǎng)的過(guò)熱跡象做出預(yù)警，并明確提出應(yīng)謹(jǐn)慎拿地，同時(shí)聚焦主流市場(chǎng)，控制高端項(xiàng)目的比例。萬(wàn)科總裁郁亮表示，在經(jīng)歷了偏于亢奮的快速上漲之后，市場(chǎng)必然需要一個(gè)理性回歸的過(guò)程。

　　與萬(wàn)科一樣，一些實(shí)力雄厚的全國(guó)性開(kāi)發(fā)商如保利地產(chǎn)等在市場(chǎng)冷卻期仍保持著高昂的增長(zhǎng)勢(shì)頭。但另一些房地產(chǎn)商則叫苦連天，如金地地產(chǎn)(600383.SH)、首開(kāi)股份(600376.SH)、北辰實(shí)業(yè)(601588.SH)等則出現(xiàn)銷(xiāo)售收入和凈利潤(rùn)的增速下滑。境況更糟的一些地區(qū)性小開(kāi)發(fā)商則不得不通過(guò)出讓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)以勉強(qiáng)度日。這再次凸顯出在融資渠道收窄和消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)乏力的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)商冰火兩重天的景象。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年第四季度開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下，但得益于及早決策、快速回籠資金和收縮開(kāi)工面積，萬(wàn)科暫時(shí)挺過(guò)難關(guān)。接下來(lái)的懸念是，一伺北京奧運(yùn)會(huì)結(jié)束，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大幅滑坡，從而進(jìn)一步打擊這個(gè)已經(jīng)陷入低迷的行業(yè)？

　　一些房地產(chǎn)商看起來(lái)已對(duì)短期內(nèi)的下滑做好了心理準(zhǔn)備。萬(wàn)科在公告中稱(chēng)：“調(diào)整的到來(lái)本身就難免引起部分市場(chǎng)參與者的疑慮與觀(guān)望，市場(chǎng)需要一段時(shí)間來(lái)重新達(dá)成共識(shí)。”但就長(zhǎng)期而言，樂(lè)觀(guān)者認(rèn)為，受益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)以及城市化趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)仍會(huì)恢復(fù)到一定的增長(zhǎng)水平。雷曼兄弟(LehmanBrothers)經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春稱(chēng)，一旦房?jī)r(jià)跌至人們更容易買(mǎi)得起的水平，購(gòu)房需求在個(gè)人收入增長(zhǎng)的推動(dòng)下就會(huì)再次顯現(xiàn)。

　　現(xiàn)金為王

　　毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一輪擠出泡沫的過(guò)程。以深圳為例，去年8月其房?jī)r(jià)漲幅接近21%，而今年5月份僅為2.5%。從同區(qū)位、同類(lèi)型房屋的成交價(jià)格看，深圳半年來(lái)價(jià)格跌去三成，成交量萎縮了一半。而長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等地區(qū)的房?jī)r(jià)雖較為穩(wěn)定，部分城市甚至一度延續(xù)上漲趨勢(shì)，但觀(guān)望氣氛濃重，成交量出現(xiàn)不同程度的萎縮。

　　8月5日萬(wàn)科同時(shí)發(fā)布的7月份簡(jiǎn)報(bào)顯示，其當(dāng)月銷(xiāo)售金額同比減少15%。且自5月始，萬(wàn)科銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額已出現(xiàn)了連續(xù)三個(gè)月的大幅下滑。而以往，下半年是房地產(chǎn)銷(xiāo)售的黃金期?；诖?，投資者以腳投票更代表了對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的悲觀(guān)。在萬(wàn)科半年報(bào)公布當(dāng)天，萬(wàn)科收盤(pán)7.94元，跌幅達(dá)6.22%，引領(lǐng)地產(chǎn)板塊暴跌。

　　此前汶川地震“捐款門(mén)”事件，使得萬(wàn)科陷入從未有過(guò)的質(zhì)疑聲中，道歉時(shí)王石自稱(chēng)“我雖然快60歲了，但對(duì)于大事情的處理，還是顯得很青澀”。而現(xiàn)在，萬(wàn)科則必須面對(duì)業(yè)績(jī)與道德的雙重不信任境地。中報(bào)發(fā)布當(dāng)天，王石說(shuō)他已做好了最壞的打算。

　　但在業(yè)務(wù)層面萬(wàn)科仍然有令追隨者們汗顏之處：上半年新增土地儲(chǔ)備300多萬(wàn)平方米中，有八成通過(guò)合作方式取得，且將土地成本降低超過(guò)一半至2155元/平方米。伴隨兼收并蓄而生，按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的占有率由2.1%提升到2.7%。是時(shí)候回歸經(jīng)營(yíng)的基本邏輯了——房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了以資金實(shí)力、專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)能力為主導(dǎo)的競(jìng)爭(zhēng)。曾被懷疑資金鏈繃緊的萬(wàn)科，此時(shí)手握現(xiàn)金達(dá)到153.7億元，總資產(chǎn)負(fù)債率已從去年底時(shí)的66.11%降至37.1%?，F(xiàn)金流量?jī)袅鞒鰷p少八成至14.9億元。同時(shí)銀行業(yè)依然鐘愛(ài)萬(wàn)科，其授信總額超過(guò)了400億元。