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　　從歷史角度看深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)——英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理裴風(fēng)訪談錄

　　作為深圳最早的房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)——深圳市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)副秘書長(zhǎng)，裴風(fēng)有著豐富的閱歷、充沛的精力以及對(duì)行業(yè)清晰的洞悉力。在長(zhǎng)達(dá)十幾年的行業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門、知名企業(yè)的工作經(jīng)歷中，裴風(fēng)目睹了深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的潮起潮落，風(fēng)起云涌。對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)云變遷，他有如鷹一般的敏銳。而對(duì)于地產(chǎn)界的投機(jī)熱浪，他又有如云一般的淡然。在他的工作日歷里，缺少的是草率和倉(cāng)促，多的是成熟和執(zhí)著。

　　4月10日，記者就深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)問(wèn)題采訪了裴風(fēng)。短短二個(gè)小時(shí)的采訪里，感受頗多，感觸頗深，也受益非淺。

　　記者：裴總，你是如何評(píng)價(jià)深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的？

　　裴風(fēng)：中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展源于深圳，發(fā)展于全國(guó)。在近十八年的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)中介對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了非常重要的催化劑作用，這期間中介行業(yè)的營(yíng)銷策劃作用最為顯著。

　　1988年桂強(qiáng)芳學(xué)習(xí)香港，創(chuàng)辦國(guó)際房地產(chǎn)咨詢公司，主要著手二手樓業(yè)務(wù)，在深圳乃至全國(guó)開了房地產(chǎn)中介行業(yè)先河。1988年至1993年，國(guó)際咨詢公司應(yīng)該是名利雙收，更培養(yǎng)了許多人才。如以后的世聯(lián)、廣廈就出自國(guó)際咨詢。而世聯(lián)延伸出了星彥、德思勤等一批企業(yè)。廣廈延伸出了同致、眾廈、宏廈等公司，同致又分出了同致行、同致業(yè)、同致誠(chéng)。桂系可謂是桃李滿天下，桂強(qiáng)芳本人對(duì)行業(yè)的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)。當(dāng)然，在經(jīng)紀(jì)行業(yè)初創(chuàng)階段，由于許多事情沒(méi)有規(guī)范，業(yè)內(nèi)自然也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。如有的業(yè)務(wù)經(jīng)理攜款出走，公司要賠付客戶，有的要賠幾千、幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)甚至更多。

　　1996年下半年，先科投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理郭建波在華發(fā)北路，現(xiàn)在的銅鑼灣廣場(chǎng)對(duì)面開設(shè)了深圳第一家地鋪。雖然由于當(dāng)時(shí)人們習(xí)慣在寫字樓里進(jìn)行二手樓交易，這間地鋪只開了八個(gè)月，但三級(jí)地鋪從此在深圳逐漸發(fā)展起來(lái)了。

　　記者：當(dāng)時(shí)有沒(méi)有行業(yè)協(xié)會(huì)？它的作用有哪些？

　　裴風(fēng)：1995年深圳房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的成立、發(fā)展對(duì)行業(yè)的影響相當(dāng)大。當(dāng)時(shí)的一批有識(shí)之士，象蔣尊玉作為行業(yè)主管領(lǐng)導(dǎo)，親自指導(dǎo)協(xié)會(huì)的籌建工作。郭建波、周定亨、佟捷、王波、黎克斌、余必龍、程家龍等，都是行業(yè)相當(dāng)活躍的人物。協(xié)會(huì)的工作有代理(二級(jí)市場(chǎng))、交易(三級(jí)市場(chǎng))、評(píng)估、租賃四大塊，評(píng)估后來(lái)分離出來(lái)，成立了深圳不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)。

　　協(xié)會(huì)作了幾件大事，一是開展市政府要求的規(guī)范社會(huì)中介組織的調(diào)研工作；二是參與制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人掛牌考試制度，1995年舉行了第一次考試，這是全國(guó)最早的，中央電視臺(tái)新聞聯(lián)播為此作了報(bào)道。后來(lái)香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的掛牌考試制度也是取經(jīng)于深圳，香港地產(chǎn)代理監(jiān)察局還專門來(lái)深圳與協(xié)會(huì)進(jìn)行交流。協(xié)會(huì)還組織了深港澳地產(chǎn)代理業(yè)交流活動(dòng)，央視新聞聯(lián)播也做過(guò)報(bào)道。此外，協(xié)會(huì)還參與了深圳特區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)管理?xiàng)l例的制定，與市物價(jià)主管部門對(duì)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)相關(guān)制度作了較為詳細(xì)的規(guī)范工作。

　　我于1996年任龍崗區(qū)房地產(chǎn)交易中心主任。中介協(xié)會(huì)在1997年并入市房協(xié)。

　　記者：深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)歷了十八年的風(fēng)風(fēng)雨雨，現(xiàn)在如何劃分這段歷史？

　　裴風(fēng)：1997年底前后，中原進(jìn)入深圳應(yīng)該是深圳房地產(chǎn)中介發(fā)展的一個(gè)分水嶺。中原是最先進(jìn)入深圳的香港品牌代理企業(yè)，它帶來(lái)了全新的港式營(yíng)銷模式，深圳經(jīng)紀(jì)行業(yè)從此有了另一塊陣營(yíng)，有了另一種經(jīng)營(yíng)模式。

　　1997年之前的1988年至1993年，當(dāng)時(shí)是經(jīng)紀(jì)行業(yè)的快速發(fā)展階段，也是英雄輩出的時(shí)代，1994、1995年由于受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在走下坡路。這段時(shí)間活躍在行業(yè)里的企業(yè)有國(guó)際咨詢、世聯(lián)、先科投資顧問(wèn)、廣廈、同致、君亦、濤益、中聯(lián)、戴德梁行的前身梁振英測(cè)梁師事務(wù)所等，大部公司集中在統(tǒng)建樓、國(guó)貿(mào)、上步工業(yè)區(qū)三個(gè)地方。當(dāng)時(shí)的策劃人可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最早的一批策劃人，象桂強(qiáng)芳、郭建波、裴風(fēng)、韋廷伸、黎克斌、吳宇以及國(guó)際咨詢、同致、世聯(lián)、廣廈等公司的策劃領(lǐng)袖。我們憑著熱情，自己摸索，自己創(chuàng)作。策劃的特點(diǎn)是注重項(xiàng)目策劃，注重包裝，當(dāng)時(shí)吃了不少苦，更多的是收獲，以后的策劃人包括后來(lái)的王志綱等在內(nèi)，都可以說(shuō)是在前期策劃人的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。

　　記者：1996年之后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是如何發(fā)展的？

　　裴風(fēng)：1996年至2000年左右，一批香港公司陸續(xù)進(jìn)入深圳，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)開始日趨激烈。深圳本地企業(yè)發(fā)展變化也非常大，出現(xiàn)了許多事件。象浙江紐扣大王控股的浙偉星就打出了包銷的旗號(hào)。而鄭金木與李剛成功開發(fā)曦龍山莊后，由于內(nèi)部原因發(fā)生法律糾紛，這在行業(yè)內(nèi)引起了巨大震蕩。

　　這期間活躍的企業(yè)主要有中原、戴德梁行、置業(yè)國(guó)際、美聯(lián)、眾廈、宏廈、偉業(yè)、報(bào)眾、浙偉星、安佳等。

　　2000年之后，一批房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的新銳涌現(xiàn)出來(lái)，如星彥、德思勤、美格行、世華、世房等，這批企業(yè)有成熟的項(xiàng)目運(yùn)作流程，有充滿活力的企業(yè)管理機(jī)制，有強(qiáng)大的爆發(fā)力。雖然一些企業(yè)有早年成功企業(yè)的影子，但基本上已經(jīng)脫胎換骨，它們給深圳中介行業(yè)注入了新鮮的活力。

　　英聯(lián)也是這批企業(yè)中的一員。英聯(lián)1999年注冊(cè)，2000年被郭建波收購(gòu)。郭建波是經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，在深圳地產(chǎn)界被稱為最有思想的人之一。2003年英聯(lián)推出“陸虎”行動(dòng)，三年內(nèi)策劃運(yùn)營(yíng)“6個(gè)中國(guó)名城、30個(gè)中國(guó)名企、30個(gè)中國(guó)名盤”，在業(yè)內(nèi)引起較大反響。在今年由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所等單位主辦的中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的2006年中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單中，包括英聯(lián)在內(nèi)深圳共有14家企業(yè)榜上有名。英聯(lián)在總排名上列23名，在深圳企業(yè)中列第4名。

　　記者：如果從物業(yè)類型劃分，比如從住宅、寫字樓、商業(yè)、三級(jí)市場(chǎng)劃分，這些物業(yè)類型的中介發(fā)展有什么特點(diǎn)？

　　裴風(fēng)：劃分中介史的線索可以按時(shí)間劃分，也可以按物業(yè)類型劃分，方法有多種。二手樓代表性的企業(yè)有國(guó)際咨詢、中聯(lián)、創(chuàng)道、創(chuàng)輝、世華等；商業(yè)代表性的企業(yè)有四方、美格行；寫字樓代表性的企業(yè)有同致行、世聯(lián)。住宅代表性的企業(yè)比較多。

　　寫深圳住宅的中介史要強(qiáng)調(diào)大盤營(yíng)銷，深圳大盤不多，中介成功的操盤經(jīng)驗(yàn)較為寶貴，一些經(jīng)典的營(yíng)銷案例很有說(shuō)服力，如世聯(lián)讓180萬(wàn)建筑面積的大盤桃源居起死回生。英聯(lián)操盤建筑面積30萬(wàn)平米的沙河世紀(jì)村時(shí)，提出了“國(guó)際文明居住四大標(biāo)準(zhǔn)”，在國(guó)內(nèi)引起較大反響。相反，有的中介公司在操作大盤過(guò)程中引起許多業(yè)主糾紛，負(fù)面影響大，即使樓盤全部銷售出去，這也不能說(shuō)明操盤就成功了。

　　記者：裴總，深圳房地產(chǎn)中介行業(yè)人物輩出，你認(rèn)為該如何客觀地評(píng)價(jià)這些人物？

　　裴風(fēng)：我認(rèn)為要從他們對(duì)當(dāng)時(shí)年代的影響力來(lái)評(píng)價(jià)他們，要從這些公司、這些人當(dāng)初的影響力來(lái)評(píng)價(jià)他們。

　　記者：在深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展中，你認(rèn)為有哪些值得吸取的教訓(xùn)？

　　裴風(fēng)：首先是一開始沒(méi)有行業(yè)協(xié)會(huì)的管理，各方面不規(guī)范，市場(chǎng)比較混亂。1995年行業(yè)協(xié)會(huì)成立后，對(duì)市場(chǎng)加以引導(dǎo)，以后行業(yè)一步步逐漸規(guī)范起來(lái)。其次是惡性競(jìng)爭(zhēng)，雖然在商言商，企業(yè)有自己選擇，但壓低代理點(diǎn)數(shù)，互相拆臺(tái)，或者象以前的打保證金接業(yè)務(wù)，都是不健康的市場(chǎng)現(xiàn)象，只能給行業(yè)帶來(lái)災(zāi)難。