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可以認(rèn)為，奧運后北京房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展；物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、配套及服務(wù)將更受需求者關(guān)注；北京整體住宅價格上升速度將放緩，高檔住宅仍然樂觀。
進(jìn)入2008年后，1-5月的新增供應(yīng)及銷售面積分別為503.8萬平米和351.7萬平米，供銷比為1.43，呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢。而回顧2004-2007年，歷年的新增商品住宅期房供應(yīng)面積分別是2862.85萬、2205萬、1705.9萬、1329.4萬平米，預(yù)售成交面積分別為2642.1萬、2269.62萬、1903.1萬、1557.7萬平米，供銷比分別為1.08、0.97、0.90、0.85，可以看出自2005-2007年住宅市場的供應(yīng)收縮，供不應(yīng)求現(xiàn)象凸現(xiàn)。
1.銷售狀況漲幅呈現(xiàn)平穩(wěn)回落
從銷售狀況來看，2002-2007年每年的銷售面積分別為1604.4萬、1688.2萬、3653萬、3366.7萬、2205萬、1731.5萬平米，成交均價分別為4467、5284、6376、6725、8187、10225.6元/平米；但是2008年1-5月的銷售面積為266.3萬平米，成交均價為11759元/平米，總體呈現(xiàn)價升量跌的態(tài)勢。
2.土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)亦進(jìn)行調(diào)整，側(cè)重政策性用地的供給
從商品住宅土地供應(yīng)狀況來看，2005-2007年通過招拍掛方式出讓住宅土地面積分別為585公頃、710.8公頃、883.39公頃，規(guī)劃建筑面積分別為679萬平米、784.8萬平米、1137.53萬平米。而2008年1-5月的則分別為549.5公頃和710.9萬平米。進(jìn)入2007年后，供地步伐有所加快，特別是側(cè)重于加大政策性用地的供給。
從數(shù)據(jù)上看，北京市今年土地供應(yīng)總量達(dá)6100公頃，其中住宅用地1700公頃，比去年增加100公頃。今年計劃廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用房用地400公頃，限價房用地300公頃。商品房用地計劃則從去年的1200公頃減少到1000公頃。預(yù)計土地市場的供應(yīng)數(shù)量及結(jié)構(gòu)將仍然沿著加大政策性、小套型住房供應(yīng)比例的宗旨進(jìn)行調(diào)整。
3.宏觀經(jīng)濟(jì)總體形勢良好，居民主動需求增加
在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，北京市呈現(xiàn)快速良好運行的態(tài)勢。2008年第一季度的GDP總值為2148.3億元，GDP增速均以兩位數(shù)的速度實現(xiàn)增長，2008年第一季度同比增長11.3%，雖然同比回落了0.6個百分點，但仍然屬于快速的增長。
另一方面，近幾年北京市居民人口增多，居民收入也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有所增加。2004-2007年北京市歷年的居民人口數(shù)以及人均可支配收入均呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，其中人均可支配收入分別為15637.8元、17653元、19978元、21989元，這些因素會大幅提高會激發(fā)較多的主動需求。
4.城市化進(jìn)程加快，進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場的多種需求
據(jù)統(tǒng)計2007年北京市城鎮(zhèn)化率84.5%，比上年提高0.2個百分點。拆遷人口的拆遷需求促使對住宅的被動需求的形成。而北京獨特的區(qū)位優(yōu)勢吸引外來需求。中央單位在京人員、外省人及每年大量高校留京畢業(yè)生等的購買力均對北京市住宅市場產(chǎn)生影響。北京市國際化、現(xiàn)代化進(jìn)程加快，吸引著境外的需求進(jìn)入北京的住宅市場。奧運提升北京城市價值，提高知名度，吸引更多境內(nèi)外的投資需求。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，北京市的居住需求中主動需求略占52-56%，因拆遷等造成的被動需求略占9%-13%，外來需求則占31-35%。這些都會促進(jìn)房地產(chǎn)市場在奧運會的進(jìn)一步發(fā)展
5.奧運后房地產(chǎn)市場仍然蘊含巨大需求，良性發(fā)展是總體趨勢
總體來看，北京的住宅市場仍然蘊含巨大的需求，支撐整個市場的發(fā)展。奧運不是北京房地產(chǎn)市場發(fā)展的決定因素，而是影響促進(jìn)因素之一。因此，可以認(rèn)為，奧運后北京房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展；物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、配套及服務(wù)將更受需求者關(guān)注；北京整體住宅價格上升速度將放緩，高檔住宅仍然樂觀。
岳鋒鋼 DTZ戴德梁行華北區(qū)綜合住宅服務(wù)董事
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