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　　2008年5月12日14時(shí)28分，四川省汶川縣發(fā)生里氏8.0級(jí)強(qiáng)烈地震，烈度達(dá)11度以上，汶川大地震造成了當(dāng)?shù)貒?yán)重的生命和財(cái)產(chǎn)損失；中國(guó)大半地區(qū)有明顯震感，地震直接波及面積10萬(wàn)平方公里，遠(yuǎn)程影響面積600萬(wàn)平方公里。

　　在歷經(jīng)去年宏觀調(diào)控以來(lái)半年低迷期后，中國(guó)樓市2008年陽(yáng)春三月開(kāi)始回暖，“5·12大地震”使全國(guó)各地樓市回暖的勢(shì)頭嘎然而止，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)再次陷入低迷。

　　四川汶川大地震發(fā)生之后，國(guó)內(nèi)媒體、專家人士多有評(píng)論大地震對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響，鳳凰衛(wèi)視更是在其節(jié)目里赫然發(fā)出了“汶川地震，震垮中國(guó)樓市？”的驚人質(zhì)疑。“5·12大地震”是否真的會(huì)震垮中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　本文通過(guò)分析汶川大地震前后全國(guó)部分一、二線城市的樓市表現(xiàn)，來(lái)揭示汶川大地震對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及其程度。

　　一、中國(guó)主要城市地震前后樓市分析

　　1、成都樓市：唇亡齒寒市場(chǎng)嚴(yán)重受挫

　　由于成都是“5·12大地震”震中汶川縣所在的四川省會(huì)，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)受地震影響之大是顯而易見(jiàn)的。地震第二天5月13日成都市的新房成交量為零！5月12日-5月18日一周的成交量為806套，比上一周下跌63%，成交面積64971.96㎡，比上周下降67%。地震后三周成都平均每日成交188套，比震前三周平均每天成交345套下降了45.6%。成都在今后的一段時(shí)期內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)這種低迷態(tài)勢(shì)。

　　在成都樓市的市場(chǎng)客戶中，省外購(gòu)房者對(duì)地震的影響最為敏感，“5·12大地震”使其對(duì)成都市場(chǎng)產(chǎn)生抵觸情緒，形成排斥心理，需要較長(zhǎng)一段時(shí)間來(lái)消除地震所帶來(lái)的心理陰影；而投資客預(yù)計(jì)成都市場(chǎng)會(huì)因地震的影響而陷入低迷，普遍看空市場(chǎng)。“5·12大地震”之后，不僅消費(fèi)者信心受挫，而且投資、保值增值需求也進(jìn)一步萎縮；消費(fèi)者會(huì)更多地從安全角度去考慮置業(yè)問(wèn)題，將目光投向房屋租賃市場(chǎng)，高收入人群將更加傾向于購(gòu)買低密度、高質(zhì)量、高品質(zhì)的別墅住宅等高端市場(chǎng)。

　　2、北京樓市：震災(zāi)房展相抵，難改震后頹勢(shì)

　　從下圖看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在地震當(dāng)周似乎與“5·12大地震”不具相關(guān)性，這與其時(shí)北京市舉行的房展不無(wú)關(guān)系。

　　2008年5月15日-18日，一年一度的北京春季房展如期而至。與市場(chǎng)今年濃厚的觀望情緒不同的是，這次房展一改近兩年的慘淡面貌，有12.5萬(wàn)人次參觀了是次房展，房展期間的意向成交金額創(chuàng)下新高，達(dá)到22.52億元，共成交3054套房。

　　從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，從地震過(guò)后的第二周開(kāi)始，“5·12大地震”對(duì)北京樓市的影響開(kāi)始顯現(xiàn)。震后的一周(13日—20日)，住宅期房網(wǎng)上簽約總量比上一周下降281套，下降幅度為16%。

　　事實(shí)上，地震之后的北京住宅商品房成交波動(dòng)較大，地震第二天，北京市期房住宅部分簽約245套，比12日下降69套，環(huán)比下降22%。而10日到13日，簽約情況良好。但14日期房住宅部分有185套，比13日環(huán)比跌24.5%，到了18日，成交量的下降趨勢(shì)更加明顯。19日開(kāi)始的三天哀悼日中，前兩天的成交情況同人們的心情一般低沉；到了第三天21日，人們的情緒稍有緩和，樓市略有起色，住宅期房成交量比前一天增加76套，增長(zhǎng)37%。

　　3、上海樓市：新盤(pán)剎車，成交持續(xù)下滑

　　在地震前三周，上海的成交量持續(xù)維持上漲態(tài)勢(shì)，5月5日—11日一周成交4549套，環(huán)比上升13.8%。自從地震發(fā)生以來(lái)到6月1日為止，平均每周成交4012套，比地震前一周成交的4549套下降11.8%；市場(chǎng)呈現(xiàn)日趨下降的走勢(shì)。

　　“5·12大地震”對(duì)上海樓市的影響主要表現(xiàn)在新房的推盤(pán)上，5月12日—18日一周商品住宅的推盤(pán)量下降了15.88%，僅為29.99萬(wàn)平方米；眾多開(kāi)發(fā)商延緩了新房的市場(chǎng)推盤(pán)，商品住宅的供應(yīng)量21.77萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑23.8%。新房供應(yīng)量的下滑，成了導(dǎo)致成交不振的直接原因。

　　4、深圳樓市：回暖中止，成交二次探底

　　根據(jù)德思勤對(duì)深圳樓市的監(jiān)察，深圳樓市自陽(yáng)春三月以來(lái)，出現(xiàn)了自去年10月成交下降、樓價(jià)持續(xù)下跌后的市場(chǎng)回暖，3月、4月每周成交逐月上升，在5月春交會(huì)前達(dá)到日成283套的峰值，5月上旬，新房市場(chǎng)恢復(fù)了日成交200套左右的正常水平。

　　從上圖可以看出，樓市回暖的勢(shì)頭自地震后嘎然而止，4月21日至5月11日，深圳新房成交套數(shù)共3603套，而5月12日至6月1日深圳新房共成交2804套，環(huán)比下降22%，而深圳市在“5·12大地震”之后的21天日均成交量為133套，比地震前21天的日均成交171套少了38套。汶川大地震，或?qū)⒁l(fā)深圳樓市成交量繼07年10月份以來(lái)的第二次探底，而新的底部形成尚待時(shí)日。

　　5、長(zhǎng)沙樓市：應(yīng)聲下跌降價(jià)拔起

　　長(zhǎng)沙樓市在“5·12大地震”之前一周5月3日—9日的成交套數(shù)為2294套，成交面積265100平方米。而在震后的連續(xù)兩周都有較大幅度的下降，特別是震后第一周5月10日—16日成交1773套，環(huán)比下降22.7%，成交面積為207100平方米，環(huán)比下降21.8%；第三周5月24日—30日，由于長(zhǎng)沙市場(chǎng)不少樓盤(pán)開(kāi)始競(jìng)相跳水促銷，成交量有所回升，恢復(fù)了震前的市場(chǎng)水平，這應(yīng)屬短暫的市場(chǎng)現(xiàn)象，能否改變市場(chǎng)趨勢(shì)尚待觀察。

　　6、武漢樓市：止?jié)q下跌，頹勢(shì)不止

　　“5·12大地震”對(duì)武漢樓市的影響相對(duì)比較滯后。武漢樓市從4月中旬開(kāi)始保持著比較穩(wěn)定的上升態(tài)勢(shì)，5月12日—18日一周成交1689套，環(huán)比上升13%。

　　但“5·12大地震”過(guò)去一周后，武漢樓市作出震后反映，成交下滑嚴(yán)重，5月19日—25日一周成交1062套，環(huán)比下降37%，成交面積為112684.71平方米，環(huán)比下降42.7%；至今頹勢(shì)依舊。

　　二、汶川大地震對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)影響

　　作為建國(guó)以后最大的地震災(zāi)害，“5·12大地震”對(duì)中國(guó)樓市的震動(dòng)顯而易見(jiàn)，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)或?qū)a(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。

　　1、震動(dòng)中國(guó)，樓市反映強(qiáng)烈

　　自去年10月宏觀調(diào)控之后，全國(guó)樓市除了個(gè)別城市外，普遍處于買方市場(chǎng)，樓市持續(xù)低迷半年有余，而“5·12大地震”這一突發(fā)事件，對(duì)各地樓市產(chǎn)生了雪上加霜的影響。樓市出現(xiàn)了再度低落的局面。從如上部分一線、二線城市的市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析，無(wú)論是地處災(zāi)區(qū)的四川成都，還是一線城市北京、上海、深圳，或是武漢、長(zhǎng)沙等二線城市，震后樓市與震前都有著程度不同的反應(yīng)，關(guān)鍵的是，“5·12大地震”在樓市的走勢(shì)上形成了新的“拐點(diǎn)”，使大多數(shù)城市的春季回暖趨勢(shì)發(fā)生了改變，重新步入下降通道。

　　從全國(guó)一線、二線城市的市場(chǎng)信息反饋，“5·12大地震”后，各地市場(chǎng)受到的“地震波”沖擊，購(gòu)房者普遍的心理恐慌，購(gòu)房信心受挫，市場(chǎng)觀望情緒將更加濃厚，首先是上門(mén)客銳減，進(jìn)而直接影響到市場(chǎng)成交。有人說(shuō)，大地震后重新審視人生，對(duì)于房屋的投資價(jià)值與保值功能產(chǎn)生懷疑，市場(chǎng)形成進(jìn)一步的觀望情緒。在市場(chǎng)方面，更多地體現(xiàn)在購(gòu)房者的心態(tài)，出現(xiàn)了前所未有的困惑和彷徨，引發(fā)了人們對(duì)房屋這類不動(dòng)產(chǎn)的保值能力的思考，喚起了人們對(duì)房屋建筑“抗震性”認(rèn)識(shí)。市場(chǎng)購(gòu)買心理的影響，將直接影響到購(gòu)買行為，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)中的觀望氣氛愈加濃重，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量進(jìn)一步萎縮。此前在新政對(duì)多次置業(yè)者的嚴(yán)厲打擊下，還是存在部分中高收入者將房屋作為保值增值的工具以對(duì)抗通貨膨脹。但是，在面對(duì)瞬間就能將建筑夷為平地的地震面前，資產(chǎn)可能在頃刻間化為烏有，難免對(duì)房產(chǎn)增值保值的安全性產(chǎn)生憂慮。“5·12大地震”將改變相當(dāng)一部分人的價(jià)值觀，從而使他們的置業(yè)觀發(fā)生變化，購(gòu)房選擇偏好發(fā)生改變，購(gòu)房者信心受挫。據(jù)網(wǎng)上的一項(xiàng)調(diào)查顯示，地震發(fā)生后有85%的網(wǎng)友改變了原來(lái)的購(gòu)房計(jì)劃。

　　有媒體稱“四川汶川大地震將成為打壓房?jī)r(jià)的強(qiáng)音”、“地震拉長(zhǎng)中國(guó)樓市低迷期”……諸如此類的言論仍不斷地在坊間涌現(xiàn)。在全國(guó)樓市已經(jīng)持續(xù)低迷半年有余，業(yè)界正翹首盼望回暖的關(guān)鍵時(shí)刻，“5·12大地震”顯然震碎了開(kāi)發(fā)商們企望市場(chǎng)復(fù)蘇的美夢(mèng)。

　　2、震動(dòng)深圳，樓市二次探底

　　根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，臺(tái)灣1999年“9·21”地震后，地震因素使臺(tái)中縣與南投縣的房地產(chǎn)交易價(jià)格下降高達(dá)30%；而1989年美國(guó)LomaPrieta地震也導(dǎo)致加州地區(qū)住宅價(jià)格下跌2%。

　　在深圳房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)07年10月份以來(lái)的低迷自三月回暖后，每日成交量逐月上升，至5月上旬，達(dá)到每日200套左右的正常成交量，但在“5·12大地震”后，深圳每日成交量在100套上下徘徊，最近兩周深圳日均成交量甚至跌破百套，市場(chǎng)觀望情緒有增無(wú)減，市場(chǎng)信心的恢復(fù)有待時(shí)日，樓市探低尚在繼續(xù)。“5·12大地震”正在催生深圳樓市的“二次探底”。

　　地震帶給樓市的影響究竟是否像一些專家所認(rèn)為的只是暫時(shí)性的，目前尚不能下此定論。但已經(jīng)有相當(dāng)一部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于全國(guó)樓市而言，地震的巨大負(fù)面影響(包括心理)將使部分購(gòu)房者暫緩入市，從而使原本就低迷的市場(chǎng)更加下滑，全國(guó)房?jī)r(jià)盤(pán)整甚至下跌的可能性增大。

　　3、震動(dòng)樓市，關(guān)注人性關(guān)愛(ài)

　　“5·12大地震”在給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)深遠(yuǎn)的負(fù)面影響的同時(shí)，也從需求的源頭抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展，擠壓出過(guò)多的投資、投機(jī)行為，為行業(yè)內(nèi)積極探索、勇于開(kāi)拓的企業(yè)提供了一個(gè)良好的發(fā)展契機(jī)。

　　“5·12大地震”將會(huì)深刻影響到消費(fèi)者的購(gòu)房偏好和心態(tài)，進(jìn)而深刻地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展格局，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是一種挑戰(zhàn)，對(duì)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)也提出了更高的要求。

　　由于地震對(duì)消費(fèi)者的影響更多的在于心理層面，因此，在恐慌平復(fù)、災(zāi)情過(guò)后，可以預(yù)期，市場(chǎng)將逐步回歸良性發(fā)展的軌道。在震后的市場(chǎng)營(yíng)銷中，如果樓盤(pán)給予更多的人性關(guān)愛(ài)與關(guān)懷，更加講究人文社區(qū)的建設(shè)，將會(huì)受到市場(chǎng)的青睞。

　　此次地震給人們留下的心理陰影是持久的，需要時(shí)間來(lái)消除。在震后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，抗震救災(zāi)是政府和社會(huì)的首要任務(wù)。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品宣傳時(shí)，應(yīng)更多地注重公益性公關(guān)宣傳活動(dòng)，樹(shù)立企業(yè)的社會(huì)公眾形象。

　　4、震動(dòng)行業(yè)，狠抓建筑質(zhì)量

　　人命關(guān)天，“5·12大地震”帶來(lái)的市場(chǎng)冷思考，也能夠促進(jìn)開(kāi)發(fā)商和建筑商更加注重住房建設(shè)的設(shè)計(jì)質(zhì)量與施工質(zhì)量，使中國(guó)以后的商品房更具“抗震性”，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)能夠往更完善、更健康的道路發(fā)展。

　　“5·12大地震”中受損坍塌的多是鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑及預(yù)制結(jié)構(gòu)建筑，甚至是偷工減料的偽劣建筑，如果按照“小震不壞、中震可修、大震不倒”的三水準(zhǔn)抗震設(shè)計(jì)理論設(shè)計(jì)的住宅建筑，應(yīng)該具有較好的抗震性能。相信震后國(guó)家的抗震設(shè)計(jì)要求(尤其是學(xué)校、醫(yī)院等公建的抗震設(shè)計(jì))將更加嚴(yán)厲。建筑的抗震設(shè)計(jì)，是減少傷亡和損失的重要方法。嚴(yán)格把緊建筑施工關(guān)，是落實(shí)抗震設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。可以預(yù)見(jiàn)，鋼筋混凝土含筋量高的住宅建筑樓盤(pán)，將會(huì)受到市場(chǎng)的關(guān)注。

　　5、城市多在非地震帶，心理陰影終將淡化

　　從“中國(guó)地震和火山”圖中可以看到，中國(guó)大多數(shù)城市并非處于地震帶，長(zhǎng)三角、珠三角、海南省、中原大部(河南、湖北、湖南、江西)、東北大部、華北大部(黑龍江、吉林、內(nèi)蒙古)并沒(méi)有地震帶的分布。

　　即便是處于地震帶的城市，只要建筑結(jié)構(gòu)達(dá)到當(dāng)?shù)胤勒鹪O(shè)計(jì)要求，同樣可以減少災(zāi)后損失。也不難理解，為什么處于嚴(yán)重的地震帶與火山高發(fā)地區(qū)的臺(tái)灣，房地產(chǎn)業(yè)照樣在持續(xù)發(fā)展。

　　“時(shí)間是最好的療傷藥”，隨著人們恐懼心態(tài)逐步調(diào)整，以及提高對(duì)地震災(zāi)害的認(rèn)識(shí)，“5·12大地震”給市場(chǎng)帶來(lái)的陰影將會(huì)逐漸淡化，中國(guó)樓市仍然會(huì)走上健康的發(fā)展之道。