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　　今年的博鰲論壇“大腕”不多。

　　適逢改革開放三十年，業(yè)界人士聚首博鰲交鋒大變局下房地產(chǎn)新契機(jī)

　　6月14日~15日，由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、搜狐網(wǎng)站及焦點(diǎn)房網(wǎng)舉辦的2008博鰲房地產(chǎn)論壇舉行，各方人士濟(jì)濟(jì)一堂就“改革開放三十年、大變局下房地產(chǎn)新契機(jī)”為題展開交鋒，房?jī)r(jià)是否下跌已經(jīng)沒有討論價(jià)值，調(diào)整、前景成為本次論壇的兩大關(guān)鍵詞。

　　樓市不是“說倒”的

　　紛紛擾擾的2008博鰲房地產(chǎn)論壇終于在一片喧囂聲中降下帷幕。盡管記者知道大多數(shù)論壇只是一個(gè)“看人和被人看”的社交場(chǎng)合，什么人說了什么話，短時(shí)間會(huì)成為報(bào)章網(wǎng)站的頭條，時(shí)間一長(zhǎng)，必然也就是過眼云煙罷了?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代，“標(biāo)題”泛濫，只見標(biāo)題不見內(nèi)文，只見引語不見上下文?；蛟S我們可以把論壇內(nèi)外的“金句”放在一起，或者把不同人說的話放在一起，看看會(huì)出現(xiàn)什么效果。

　　那個(gè)據(jù)說說了“中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)”的可憐“孩子”沒有出席在博鰲，讓他成了一些與會(huì)者缺席審判的對(duì)象，一個(gè)與會(huì)者反復(fù)告誡他“謹(jǐn)言慎行”。另一位與會(huì)者提供了“拐點(diǎn)論”出籠的那個(gè)新聞發(fā)布會(huì)的第一手親歷資料，說那位先生在一個(gè)與房地產(chǎn)無關(guān)的新聞發(fā)布會(huì)上被一個(gè)記者問到去年年底珠三角房?jī)r(jià)下跌，是否意味著樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)。那位先生的確很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f：“如果單單是指華南地區(qū)的話，我的確認(rèn)為那里的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)”，結(jié)果特指華南地區(qū)的判斷被放大為中國(guó)樓市。然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱在博鰲論壇上就為樓市回調(diào)叫好，并且說“難道大家想樓市像股市那樣調(diào)整才好嗎？”樊先生話語一出，聯(lián)想到一片慘綠的股市僅僅在一周時(shí)間內(nèi)指數(shù)就下降13%，全場(chǎng)頓時(shí)陷入一片沉默?？偠灾?，中國(guó)樓市不是某一個(gè)人“說”倒的，是市場(chǎng)規(guī)律起作用所致。

　　在信息爆炸、“標(biāo)題”大行其道的年代，群眾的確要擦亮眼睛，不然“群眾的眼睛是雪亮的”這塊金字招牌可要失色了。

　　記者手記

　　景氣下滑、信貸緊縮和通貨膨脹都影響房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　什么時(shí)候調(diào)整到位？

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在論壇上表示，目前交易量萎縮，房?jī)r(jià)居高但交易量下降，具有滯漲初期的特征。人所共知房?jī)r(jià)已經(jīng)步入下行通道，問題是何時(shí)是盡頭。

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉分析道，今年，開發(fā)商至少萎縮了40%～50%的市場(chǎng)需求，從而導(dǎo)致了銷售量急劇下降，由此，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的并不是缺錢的問題，而是面臨缺少人氣和市場(chǎng)需求的問題。他在會(huì)上表示，“景氣下滑、信貸緊縮和通貨膨脹有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)走勢(shì)的高度不確定性，我們傾向于認(rèn)為在大約6個(gè)季度的調(diào)整之后、房?jī)r(jià)可能會(huì)明顯上升。”

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮對(duì)于：“何時(shí)是底”作了幽默的回答。他舉了京城兩個(gè)金融學(xué)界名人買房的經(jīng)歷說，一位是在開發(fā)商資金緊張拍賣房產(chǎn)時(shí)以低廉的價(jià)格買了二環(huán)內(nèi)200多平方米的房子；另一位是在2003年非典期間，在“人人不出街”的時(shí)候他去到空無一人的售樓部看房，也以很便宜的價(jià)格買到了200多平方米的大房子。

　　陳淮認(rèn)為，房地產(chǎn)需求有正負(fù)三五年的變動(dòng)周期，有需要買房的人可以提前或推遲三五年才實(shí)現(xiàn)其買房需求。潛臺(tái)詞也就是，目前受抑制的購(gòu)房需求有可能在三五年后才能爆發(fā)出來。

　　房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整，需要自救，問題是向何處轉(zhuǎn)。不同演講者又把眼光投到了與深圳一河之隔的香港，他們認(rèn)為香港房地產(chǎn)商歷經(jīng)多次房地產(chǎn)波動(dòng)周期而屹立不倒，其模式值得內(nèi)地發(fā)展商參考。據(jù)不同消息顯示，目前拯救陷入困境的內(nèi)地房地產(chǎn)的“白武士”多是來自香港，他們充裕的現(xiàn)金流又一次為他們贏得了市場(chǎng)先機(jī)。

　　清華大學(xué)公司金融教授朱武祥表示，地產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)投資集于一身的混合經(jīng)營(yíng)模式，可以產(chǎn)生豐厚現(xiàn)金流的資產(chǎn)組合(以香港新鴻基公司為代表)，是香港地產(chǎn)商在幾十年的浮沉拼殺中形成的維持資金平衡的風(fēng)險(xiǎn)管理模式。

　　香港恒隆集團(tuán)陳啟宗表示，一個(gè)房地產(chǎn)商沒有成功經(jīng)歷過最少兩個(gè)大的波浪，就是一個(gè)不可靠的房地產(chǎn)商；房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不能抵御任何活動(dòng)，也不是優(yōu)秀的房地產(chǎn)商。

　　論壇精彩言論

　　樊綱：現(xiàn)在調(diào)整比以后調(diào)整好

　　樊綱在演講中駁斥了關(guān)于地震拖低今年GDP的說法。他說，最近關(guān)于地震看了很多似是而非的說法，說地震了損失多少多少，說我們要馬上加快增長(zhǎng)速度。地震損壞了大量的財(cái)產(chǎn)，損壞的大量財(cái)產(chǎn)是財(cái)富，是過去的財(cái)富。而GDP是流量，地震這樣的災(zāi)難的特點(diǎn)是它毀壞了財(cái)富，但是它加大現(xiàn)代的需求、投資和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也就是會(huì)拉動(dòng)現(xiàn)在的GDP，特別是從需求方拉動(dòng)現(xiàn)在的GDP。

　　對(duì)于樓市調(diào)整，樊綱認(rèn)為現(xiàn)在調(diào)整總好過以后調(diào)整。他舉樓市和股市為例，“現(xiàn)在樓市股市在調(diào)整，特別是股市滬指調(diào)整相對(duì)及時(shí)，一個(gè)相對(duì)及時(shí)的調(diào)整是好事。股市六七十倍市盈率不調(diào)，什么時(shí)候調(diào)？6000點(diǎn)都不調(diào)等到幾千點(diǎn)？8000點(diǎn)才調(diào)？像當(dāng)年臺(tái)灣那樣到了12000點(diǎn)，一下跌2000點(diǎn)。有人說現(xiàn)在股市市盈率已是二三十倍，是否意味著到底了？我說很難說，因?yàn)槌C枉過正的調(diào)整不知道何處是底。”

　　記者點(diǎn)評(píng)：開幕時(shí)，論壇在回顧過去精彩言論時(shí)回放了樊綱在2001年的演講中談到中國(guó)房地產(chǎn)商是最幸運(yùn)的一批商人，當(dāng)時(shí)的聽眾也是意氣風(fēng)發(fā)。今年臺(tái)下坐的是憂心忡忡、“幸福感”缺失的房地產(chǎn)商人，樊綱在演講開頭就自嘲道，經(jīng)過調(diào)整行業(yè)可能會(huì)更好，即使退出的也不是破產(chǎn)的退出，在退出房地產(chǎn)之前，企業(yè)的樓盤應(yīng)該賣不少吧。

　　陳啟宗：擁抱房地產(chǎn)“熊市”

　　陳啟宗在主題演講中認(rèn)為，兩種發(fā)展模式最為可靠。第一種模式就是萬科模式，以快速發(fā)展回籠資金再滾動(dòng)發(fā)展的方式是薄利多銷。他認(rèn)為，這種發(fā)展模式的關(guān)鍵在于具有優(yōu)良的管理制度。第二種模式則是經(jīng)營(yíng)商用物業(yè)為主，只租不售，這樣的公司長(zhǎng)遠(yuǎn)來看在整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上升過程中，他們會(huì)得到房地產(chǎn)價(jià)格上升的好處。他最終還是透露，第二種模式就是“王婆賣瓜”，說的正是他所在的恒隆集團(tuán)。

　　陳啟宗最后說，房地產(chǎn)熊市對(duì)他來說是大好事，因?yàn)榈谝皇切苁邪阉母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手都打下去了，自己不費(fèi)一兵一卒；第二是買地，可以以便宜的價(jià)格拿到地，他認(rèn)為去年“面粉比面包貴”的地價(jià)簡(jiǎn)直是瘋狂；第三他可以發(fā)股權(quán)，在股票低的時(shí)候發(fā)股權(quán)給員工，對(duì)他們是件好事。

　　記者點(diǎn)評(píng)：對(duì)于大部分開發(fā)商而言，陳啟宗這番自負(fù)的言論在這些處于水深火熱中的同業(yè)耳里聽來更顯得刺耳和“不厚道”。不過，有時(shí)候真理是很難以讓人接受的。

　　朱武祥：只有少數(shù)房企能自救突圍

　　朱武祥以詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)企業(yè)過度借貸所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。他表示，到目前為止各個(gè)地產(chǎn)企業(yè)家都在調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)，包括降價(jià)銷售、賣地買項(xiàng)目、民間借貸及發(fā)債等模式。成交量下降，銷售回款減少，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免陷入危機(jī)，只有少數(shù)企業(yè)能自救突圍。

　　朱武祥認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)首先需要自救，進(jìn)行行業(yè)整合。如果這一輪過去挺過來了，企業(yè)可能要轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)模式，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，獲得資金，渡過難關(guān)。從長(zhǎng)期來看地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過洗牌以后能夠形成比較穩(wěn)健的企業(yè)。

　　記者點(diǎn)評(píng)：朱武祥在演講開頭就“糾正”主持人對(duì)他的稱呼，他認(rèn)為自己是公司金融研究者，而不是人所皆可為之的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”。房地產(chǎn)與金融業(yè)關(guān)系息息相關(guān)，行業(yè)旺的時(shí)候，金融業(yè)“熱錢”滾滾流入，行業(yè)低迷的時(shí)候，又是善于大耍財(cái)技的金融顧問們現(xiàn)身的時(shí)候，因?yàn)樗麄兛梢跃蛡鶆?wù)重組等問題提出專業(yè)意見。