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　　如果一切順利，7月份，成都市政府將組織專家對都江堰災(zāi)后重建規(guī)劃進(jìn)行論證。這個規(guī)劃是面向全球征集的，它涵蓋了1600平方公里土地，涉及110多萬人口。

　　“除了都江堰新區(qū)和大部分城鎮(zhèn)新建用地外，老城區(qū)的房屋安置土地征集也是規(guī)模浩大的工程，對政府是一個嚴(yán)峻的考驗。”都江堰重建規(guī)劃方案設(shè)計的參與者之一、原香港規(guī)劃師學(xué)會會長葉祖達(dá)告訴記者。然而，重建規(guī)劃中復(fù)雜的地權(quán)爭議，卻不是哪一個專家手中的筆能說得清的。

　　1600平方公里規(guī)劃

　　靠近都江堰景區(qū)的舊城部分，是“5·12”汶川大地震前都江堰市最核心的區(qū)域，也是地震中受災(zāi)最嚴(yán)重的區(qū)域。“根據(jù)評估，都江堰的老城區(qū)50%以上的房屋成為危房，不宜居住。”都江堰市規(guī)劃局局長屈軍告訴記者，規(guī)劃組計劃保留老城區(qū)的旅游功能，并在周邊重新選址，建造占地150萬平方米的生活區(qū)。

　　由于都江堰的歷史完整性，不可能像北川那樣舉縣搬遷，只能在原有基礎(chǔ)上保持和擴(kuò)建。“如果是一張白紙，那涉及的房屋物權(quán)安置處理和土地所有權(quán)處理都會很簡單。”都江堰市抗震救災(zāi)指揮部一位負(fù)責(zé)人告訴記者，但問題的關(guān)鍵在于，舊城危房的處置，土地的整理，以及新建城鎮(zhèn)所需的土地，涉及的權(quán)益都很復(fù)雜。

　　按屈軍的說法，都江堰市災(zāi)后重建規(guī)劃的地理范圍，涵蓋整個都江堰市域，重點為都江堰市城區(qū)、聚源鎮(zhèn)和青山鎮(zhèn)，共約1600平方公里，涉及居住人口110多萬。

　　這其中包括10多萬城市居民原有的房屋土地安置，以及大量的農(nóng)村宅基地變遷，這種情況讓規(guī)劃專家和政府部門感到相當(dāng)棘手。

　　都江堰也是成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)的重要板塊，推行三個“集中”以來，這么大量的規(guī)劃工作對于很多專家來說也是從未經(jīng)歷的。

　　數(shù)萬畝土地地權(quán)

　　西南石油大學(xué)法學(xué)院教授陳自強(qiáng)近期一直在關(guān)注《物權(quán)法》與災(zāi)后重建規(guī)劃的地權(quán)保護(hù)問題。他指出，《物權(quán)法》第148條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金”。

　　受災(zāi)群眾的房屋被毀，但房屋的土地使用權(quán)仍然存在，“我們現(xiàn)行的處理意見顯然還不能細(xì)微到根據(jù)地權(quán)的不同價值給予不同的補(bǔ)償。”陳自強(qiáng)認(rèn)為，出于誤解，受災(zāi)群眾很容易認(rèn)為是地方政府在災(zāi)后重建中，先低價搬拆，再出讓給開發(fā)商，從中獲利。

　　房屋的價值是由建設(shè)用地使用權(quán)和房屋建筑所有權(quán)組成，其中土地價值占了大頭。陳自強(qiáng)告訴記者：“即便是進(jìn)行房屋抵押，土地也需同時抵押。因此房屋建筑物的坍塌并不能代表土地使用權(quán)的滅失。在理論上70年之內(nèi)，土地的使用權(quán)仍歸原有業(yè)主。”如果當(dāng)?shù)卣{(diào)整規(guī)劃，收回土地，按照《物權(quán)法》的規(guī)定應(yīng)給原土地使用權(quán)人補(bǔ)償并退回土地出讓金。

　　但無論四川的律師們怎么翻找現(xiàn)行法規(guī)，仍然無法查證，土地使用權(quán)和房屋建筑所有權(quán)在房屋價值中所占的比重，更無法從市場的角度來區(qū)分，不同房屋所包含的土地價值的差異和應(yīng)得的補(bǔ)償差異。

　　分得清的和分不清的

　　土地使用權(quán)歸原業(yè)主所有，政府、法律界、群眾都容易達(dá)成共識。但是，對于地震后不能履行的土地使用權(quán)該如何處理，現(xiàn)在仍然是說不清的。

　　物權(quán)法專家崔建遠(yuǎn)認(rèn)為，既然在法定的土地使用權(quán)期滿之前，所有人依然擁有土地使用權(quán)，那么業(yè)主如果統(tǒng)一想在原有土地上蓋房，經(jīng)過業(yè)主委員會決定、政府各個部門批準(zhǔn)以后，就可以在原地建設(shè)。“這是災(zāi)后重建規(guī)劃最不想看到的局面，這就需要有明確的法律來界定。”

　　對于失去了房子，又不想在原地蓋房的所有權(quán)人，可以根據(jù)《物權(quán)法》148條的規(guī)定，要求根據(jù)土地使用批準(zhǔn)年限剩余的時間退回土地出讓金。“但是土地出讓金的退讓，要區(qū)分被毀房屋的性質(zhì)，如果是自住房屋，政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的安置，但如果是投資性住房，個人承擔(dān)的比重將更高一些。”陳自強(qiáng)認(rèn)為。

　　對于農(nóng)村集體土地基礎(chǔ)之上的農(nóng)民宅基地，法律界有一致的看法。農(nóng)民進(jìn)入集中安置小區(qū)后，由區(qū)(市)縣政府統(tǒng)一登記頒發(fā)農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)證和集體土地使用證。“在享受建房救助或貨幣救助后，村民原有住房予以拆除復(fù)耕。宅基地復(fù)耕后交原農(nóng)村集體處置，損毀住房殘值由原住房所有權(quán)人自行處置。原住房產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)予以注銷。”

　　由于我國現(xiàn)階段土地權(quán)屬復(fù)雜，有國有和集體用地，有開發(fā)商經(jīng)“招拍掛”取得的開發(fā)用地，也有受法律保護(hù)的個人購置商品房后取得的土地使用權(quán)，“因此災(zāi)后重建所涉及的土地爭議不是一個人、一個縣市的問題，很可能會推動新一輪的土地改革或者法制改革進(jìn)程。”陳自強(qiáng)說，法律條款和現(xiàn)實狀況的爭議就在于此。