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　　自2003年開始實行土地招拍掛政策之后，北京市在公開市場放地的速度一直不快，存量土地也一直難以消化。人多地少的局面造成了開發(fā)商拿地成本高，房地產(chǎn)市場有效供應(yīng)不足的局面

　　李小姐這幾天心里一直惴惴不安，因為她剛剛付了一套房子的首付款。陰差陽錯，簽約當天網(wǎng)上簽約系統(tǒng)出現(xiàn)了一點故障，網(wǎng)簽沒有成功。如果這事情發(fā)生在去年，李小姐一定追著趕著業(yè)務(wù)員趕緊簽約，但是現(xiàn)在她卻開始猶豫了。

　　“你說房價會不會下跌？”幾乎每天下班，李小姐和老公總?cè)滩蛔∮懻撨@個問題，但總是盲人摸象，沒有把握。遇到懂行的人她也會問，但是得到的答案也各有不同，有人說會跌也有人說不會。

　　據(jù)說現(xiàn)在在證券公司的地產(chǎn)行業(yè)分析師中，也分化成了唱多和唱空兩派，各有各的觀點，但終究找不出可以駁倒對方的有力證據(jù)。

　　階段性調(diào)整

　　究竟北京未來的房地產(chǎn)走勢如何?現(xiàn)在恐怕就連數(shù)字也說不清楚了。根據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，今年前5個月每個月房價都在漲。

　　但是交易量卻在萎縮，據(jù)北京我愛我家提供的數(shù)據(jù),2008年上半年北京新房交易量為39826套，與去年同期相比，下降了36.06%；二手房交易量為35276套，同比下跌了9.80%。

　　也就是說，在交易量大幅度萎縮的情況下，價格仍然堅挺。但是很明顯，這種堅挺是脆弱的，越來越多的項目已經(jīng)“挺不住了”。雖然沒有旗幟鮮明的降價，但打折優(yōu)惠的手段確實花樣百出。

　　顯而易見的是，和深圳等一些個性鮮明的城市相比，北京的情況還十分不明朗。如何描述這種不明朗的情況？在北京地產(chǎn)資信20強啟動儀式上，北京市建委副主任苗樂如將北京市目前的房地產(chǎn)形勢定性為“階段性調(diào)整”。

　　所謂階段性調(diào)整，應(yīng)該指的是一段時間內(nèi)的價格波動。這種波動改變了過去兩年時間里，尤其是去年一年之內(nèi)，房價一路飄紅的情況。

　　有一個例子可以形容去年房地產(chǎn)市場的火爆。在去年被北京市建委查處的違規(guī)開發(fā)商中，其中一家寧愿雙倍賠付買家定金，也要捂盤惜售。

　　有意思的是，一些去年捂盤打算今年坐地起價的開發(fā)商，今年開盤不但比較謹慎，甚至開始打折促銷了。

　　人多地少

　　房價從暴漲到僵持，北京完成這個轉(zhuǎn)變僅僅花了不到一年時間。實際上反觀北京市房價走勢，真正形成規(guī)模的大起始于去年下半年。那時候，隨隨便便一個商品房開盤，如果搞不到內(nèi)部關(guān)系，就要參與公開搖號。能買到房子簡直就是運氣。一般開發(fā)商給消費者簽約的時間不過是十幾分鐘，合同還來不及看，已經(jīng)被后面的人催了。

　　北京在房地產(chǎn)發(fā)展的歷史中，一直處于后來者的位置。北京市場的情緒往往受到南方市場的影響，當時搶房的恐慌心理一定程度上也是受到了深圳、上海等地的影響，但和北京的現(xiàn)實情況也分不開。

　　自2003年開始實行土地招拍掛政策之后，北京市在公開市場放地的速度一直不快，存量土地也一直不暢。人多地少的局面造成了開發(fā)商拿地成本高，房地產(chǎn)市場有效供應(yīng)不足的局面。經(jīng)過產(chǎn)業(yè)鏈條的傳導(dǎo)，人多地少的局面同樣出現(xiàn)在了房屋交易市場，商品房成了稀缺資源，成為大家哄搶的目標。

　　今年以來，觀望情緒彌生。這當然也和廣深市場的降溫分不開。但是北京卻沒有出現(xiàn)暴跌的情況。首先是因為北京的投資性購房的比例本身也沒有廣深市場高，受二套房政策影響的程度也相對較小。

　　雖然政府大力推行保障性住房政策，但是至少到目前保障性住房還沒有對市場形成成規(guī)模的供應(yīng)。相反，因為工作重點的轉(zhuǎn)移，一段時間以來，北京市商品住宅開發(fā)用地的供應(yīng)比以往更少，位置也更趨于偏遠，供求關(guān)系的矛盾并未得到解決。

　　實際上，保障性住房政策的推動和實施，也許只能在一定程度上緩解商品房市場的供求矛盾。北京已經(jīng)越來越像一個移民城市，長期的戶口限入政策導(dǎo)致很大一部分北京居民是享受不到保障性住房政策的，在新增需求中新移民的比例更高。

　　當然，盡管基本面的情況沒有得到改變，但這一次的觀望來的更久更猛烈，甚至有開發(fā)商預(yù)期觀望情緒最少要持續(xù)到明年上半年。

　　這時候，人們的心理預(yù)期起到了很大的作用，例如李小姐，即使付了錢也心有不甘，總覺得等一等價格會更低。“誰都想抄底，但底究竟在哪里呢？”