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　　2008博鰲房地產(chǎn)論壇的大戲剛剛落幕，各界精英的“回歸”論，看上去比較實在。

　　近日，記者就下半年武漢樓市走勢問題，采訪了幾名本地專家與機構(gòu)負責人，共同預測這輪調(diào)整期還要持續(xù)多久。

　　武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會秘書長肖漢昌表示，這一輪的調(diào)整將持續(xù)1至2年時間。整體來看，武漢房價上下調(diào)整不會超過10%。

　　“武漢樓市進入理性回歸的關(guān)鍵階段。”中孚信地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理江浩認為，一線城市的調(diào)整早于武漢，目前跌幅已趨穩(wěn)，上海樓市成交量也開始放大。武漢經(jīng)歷4-6月的價格調(diào)整，部分片區(qū)價格已經(jīng)企穩(wěn)，并得到購房者的認可，未來也有望逐步走穩(wěn)。

　　買方市場將全面到來

　　有些開發(fā)商的“甲方”心態(tài)太重，仍然站在“救世主”的高度看市場，用去年的銷售業(yè)績制定今年的銷售任務。

　　如果有心羅列出武漢本地2006年秋天到2007年春天開盤的項目，再與今天該項目的售價對比，用漲幅可以看出武漢樓市的“泡泡”有多大。

　　“下半年武漢樓市應該像博鰲論壇上所說的那樣理性回歸，只是開發(fā)商還不愿面對。”武漢現(xiàn)代國民經(jīng)濟研究所所長王濤直言，“買方市場將全面到來，理性回歸是當前樓市發(fā)展的最好結(jié)局。”

　　他說，回歸是相對于2007年的非理性增長而言的，房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展需要這種回歸。房價偏離了正常軌道的上漲,只會過早地透支行業(yè)生命力。在當前整體經(jīng)濟運行不確定因素有所增加、住房供應“雙軌制”穩(wěn)健推行、一線城市價格下降趨勢明顯的情況下，本輪房地產(chǎn)的周期性調(diào)整很有可能繼續(xù)持續(xù)。周期長短取決于總體經(jīng)濟運行與金融、土地市場的運行環(huán)境。

　　房價年底能否見底

　　房價什么時候見底？各家看法不一。

　　武漢美聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理卞濤認為，今年年底前，個別項目還會繼續(xù)探底，房價可能再降15%。明年春天也許有一波恢復性上漲。對開發(fā)商來說，除了降價，無路可走。

　　江浩則反駁，開發(fā)商做足功課，以市場為導向，開發(fā)好的住宅產(chǎn)品，而不僅僅只有降價一條路可走，剛性需求從來不缺。

　　網(wǎng)友“楚楚看房”認為，由于通貨膨脹持續(xù)、房地產(chǎn)新政延續(xù)、金融政策遏制等諸多因素，武漢房地產(chǎn)市場泡沫快速被擠出。具體特征為，新房和二手房價格輪番下跌，土地拍賣價格下跌和流拍現(xiàn)象嚴重，大量樓盤銷售價格低于早期開盤價位，一些樓盤因為資金鏈中斷開始進入“準爛尾”狀態(tài)，一些開發(fā)商因為資金鏈斷裂率先出局。

　　他說，郊區(qū)樓盤比城區(qū)樓盤更為慘烈，樓盤價格戰(zhàn)此起彼伏，房價下跌沒有最低只有更低，不排除極個別樓盤在保本前提下回籠資金，武漢房地產(chǎn)市場房價環(huán)比下降幅度在10-30%之間。預計下半年武漢樓市調(diào)整不會見底。

　　對于這些猜測，朱戈表示，老在降幅數(shù)字上做文章，顯然有些不科學。至于價格降幅，只是企業(yè)生存中的手段之一。目前最大問題是，如何讓產(chǎn)品賣出去保障自己的生存。

　　“什么時候都想著有100%的資本利潤率，只能說明企業(yè)不成熟。”朱戈說，在提高產(chǎn)品質(zhì)量、降低銷售價格還是“亡羊補牢”做好服務之間的選擇，這對全行業(yè)都是個難題。這個難題在短期內(nèi)，是如何保障企業(yè)能生存的現(xiàn)金流。

　　而對老百姓來說，買還是不買，仍是個頭疼的難題。難在人們所關(guān)心的降價幅度，到底是10%還是30%或更大。但換個方式說，如果無房可住，早買早住，就跟買汽車一樣，以前的價格比現(xiàn)在貴，可因為需要很多人會早買，沒有哪個一定需要汽車的人會等汽車跌到谷底去買車。

　　江浩建議，未來在國家經(jīng)濟運行逐漸平穩(wěn)、通脹壓力在調(diào)控下不斷減輕的狀況下，宏觀環(huán)境的變化也有利于武漢樓市企穩(wěn)。對于供應較小的片區(qū)，如漢口中心城區(qū)，如果價格已調(diào)整到2007年初的水平，可以考慮置業(yè)。

　　博鰲語錄

　　○萬科模式就是買土地蓋房子，蓋好了就賣，這樣它可以賺很多錢，雖然利潤率比較少，但是薄利多銷。中國地很大、人又多，一個萬科滿足不了國家的需要。

　　——恒隆集團有限公司董事長陳啟宗

　　○一個普通的企業(yè)在做一些規(guī)定的普通動作；一個優(yōu)秀的企業(yè)或者一個負責任的企業(yè)，他應該盡更多的可能承擔更多的責任，也就是說做更多的自選動作。

　　——建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森

　　○就像我們平常不休一休下來就得病，如果我們平常注意調(diào)節(jié)一下、放緩一些身體會意調(diào)節(jié)一下、放緩一些身體會更健康，我想企業(yè)也是這樣子。

　　——星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕

　　○在商人眼里商機永遠是無限的，商機不會因為天災人禍、也不會因為宏觀調(diào)控或美國次貸就失去了。

　　——浙江新湖中寶股份有限公司董事長鄒麗華

　　○房地產(chǎn)投資市場一定要用經(jīng)濟學的收益和風險的概念，而不是供與需的概念。

　　——財經(jīng)評論專欄作家葉檀