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　　2008年6月6日，趙卓文先生在海南澄邁出席房地產(chǎn)論壇并發(fā)表主題演講。以下是主要演講內(nèi)容。

　　2008年是中國(guó)改革開(kāi)放30周年，海南建省20周年。海南房地產(chǎn)業(yè)已全面復(fù)蘇，進(jìn)入上升軌道。

　　在海南房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)、持續(xù)增長(zhǎng)的背景下，澄邁房地產(chǎn)業(yè)急需明確自身的定位，明確發(fā)展思路和制定良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃。

　　以下建議僅為個(gè)人不成熟看法，僅供參考。

　　一、澄邁房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的難題和挑戰(zhàn)

　　1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步調(diào)整，城市化水平有待提高。

　　澄邁20年來(lái)取得了巨大的進(jìn)步，2007年GDP達(dá)54.59億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為30.5：51.3：18.2，由“農(nóng)業(yè)縣”向“工業(yè)縣”邁出了一大步。

　　澄邁“新型工業(yè)強(qiáng)縣、瓊北旅游新熱點(diǎn)、熱帶高效農(nóng)業(yè)基地”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針已取得了初步成效。

　　然而，澄邁仍然面臨城鎮(zhèn)人口數(shù)量不足，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的突出問(wèn)題。2007年，澄邁戶籍人口為517024人，但非農(nóng)業(yè)人口僅176350人，城市化水平僅為33%。2007年澄邁第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值僅9.9億元。老城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)迄今人口不足10萬(wàn)人。

　　澄邁發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必然面臨以下問(wèn)題：(1)由于城鎮(zhèn)人口不夠而形成需求不足的問(wèn)題；(2)產(chǎn)業(yè)調(diào)整發(fā)展未能帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)需求的相應(yīng)增加。

　　2、面臨激烈的外部競(jìng)爭(zhēng)。

　　海南房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市主要集中于海口和三亞。2007年?？诜康禺a(chǎn)投資額達(dá)55億元，銷售面積近300萬(wàn)平方米，在建面積664萬(wàn)平方米已全面復(fù)蘇。2007年三亞房地產(chǎn)銷售面積70.55萬(wàn)平方米，85%購(gòu)房者為外地人，2007年10月均價(jià)突破8000元/平方米。

　　?？?、三亞房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)10多年沉寂，正處于復(fù)蘇階段。尚有大量閑置土地資源，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)潛力正在釋放。

　　與此同時(shí)，博鰲、文昌等地，因?yàn)樽プ×酥卮蟮臍v史契機(jī)，一舉形成了自身的品牌和影響力，房地產(chǎn)業(yè)走上快速發(fā)展的道路。

　　海南海岸線長(zhǎng)，氣候環(huán)境差異不大，房地產(chǎn)銷售的客戶又主要來(lái)自大陸。必然造成海南城市之間存在激烈的競(jìng)爭(zhēng)。一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不只是房地產(chǎn)行業(yè)自身的問(wèn)題，與城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力和城市魅力有著必然的聯(lián)系。

　　3、缺乏強(qiáng)勢(shì)資源。

　　澄邁自然資源優(yōu)越，開(kāi)發(fā)區(qū)擁有16.5公里海岸線，盈濱半島具有優(yōu)質(zhì)的黃金海岸線，澄邁縣占地2072平方公里，與深圳市的土地面積相當(dāng)，歷史悠久，生態(tài)環(huán)境良好。

　　然而，澄邁缺乏強(qiáng)勢(shì)的自然資源和歷史人文資源。澄邁資源影響力既沒(méi)有達(dá)到國(guó)際級(jí)，甚至達(dá)不到國(guó)內(nèi)級(jí)，連在海南省內(nèi)，都不是“非去不可”的地方或“不得不去的地方”。

　　這一點(diǎn)，決定了澄邁房地產(chǎn)必須要走獨(dú)特的發(fā)展道路。

　　4、緊靠?？诘挠欣c不利。

　　澄邁距海南省會(huì)城市?？谑袃H20公里，距?？诿捞m國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里。?？谑呛Ｄ系恼?、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是海南的中心城市，城市的集聚度和輻射能力正在一天天加強(qiáng)。

　　毗鄰中心城市的地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)往往受到如下制約：(1)大型購(gòu)物中心和大型商業(yè)辦公類物業(yè)失去發(fā)展空間，被迫接受中心城市輻射。(2)高收入人士會(huì)選擇在中心區(qū)居住，在郊外上班，高端物業(yè)失血。(3)僅僅通過(guò)市場(chǎng)行為難以形成一個(gè)獨(dú)立、完整的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。

　　澄邁最重要的工業(yè)基地老城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)與海口毗鄰，目前房地產(chǎn)資源正被海口吸納，還未形成自身獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　5、缺乏政策優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。

　　在土地出讓全面規(guī)范的今天，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已是全國(guó)性的競(jìng)爭(zhēng)。

　　廉價(jià)的土地，廉價(jià)的商品房，中低收入檔次的客戶，這種“三低”模式已經(jīng)滯后，也很難迎來(lái)持續(xù)性的發(fā)展。

　　澄邁要積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，必須打造自身的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)發(fā)展的培育期，應(yīng)給予投資者必要的政策優(yōu)惠。在這一方面，應(yīng)解放思想。

　　二、2008年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景

　　1、資本全球化。

　　隨著中國(guó)改革開(kāi)放的深入，中國(guó)已成為全球最大的資本輸入國(guó)之一，資本全球化的進(jìn)程在加快。

　　2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期性。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)20多年高速增長(zhǎng)后，2008年后進(jìn)入“高增長(zhǎng)、高通脹”或“高增長(zhǎng)、持續(xù)通脹”階段。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀關(guān)系關(guān)聯(lián)度越來(lái)越高。

　　3、休閑經(jīng)濟(jì)成為未來(lái)熱點(diǎn)。

　　西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，休閑經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生有一個(gè)基本條件：當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的GDP超過(guò)1000美元/人時(shí)，民眾就有休閑需求。到了3000美元的時(shí)候，就會(huì)有休閑經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)。2007年，中國(guó)人均GDP已超2000美元，廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市已超10000美元。休閑經(jīng)濟(jì)時(shí)代已全面到來(lái)。

　　4、跨區(qū)域投資方興未艾。

　　隨著中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展壯大，跨區(qū)域投資正方興未艾。萬(wàn)科年銷售額500多億，業(yè)務(wù)分布在全國(guó)20多個(gè)城市。碧桂園預(yù)計(jì)2008年的年開(kāi)發(fā)量為1000萬(wàn)平方米；龍湖、富力、合生創(chuàng)展、珠江投資等企業(yè)也已形成全國(guó)性分布。

　　如何吸引外地房地產(chǎn)資本，是澄邁的新課題。

　　5、跨區(qū)域購(gòu)房將越來(lái)越普遍。

　　當(dāng)前，海南房地產(chǎn)主要依靠大陸客戶購(gòu)買。

　　隨著內(nèi)地城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，高收入人群的數(shù)量將不斷增高。異地置業(yè)在未來(lái)10年，將會(huì)逐漸形成高潮。

　　三、澄邁房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)策

　　(一)城市定位與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　澄邁的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針為“新型工業(yè)強(qiáng)縣、瓊北旅游新熱點(diǎn)、熱帶高效農(nóng)業(yè)基地”。還提出了“依托中心城市、加快發(fā)展澄邁；服務(wù)中心城市，不斷提高澄邁；融入中心城市，縮小發(fā)展落差”的思路。

　　事實(shí)上，當(dāng)前澄邁要加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，面臨城市定位的重新評(píng)估和重新闡述。

　　(案例一)廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　2007年，該地區(qū)工業(yè)產(chǎn)值高達(dá)2451億元，成為全國(guó)外資最密集、投資回報(bào)率最高的地區(qū)，這就是廣州開(kāi)發(fā)區(qū)。

　　2007年，這里引進(jìn)項(xiàng)目的投資密度達(dá)到每平方米1000美元以上，每平方米出讓土地實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值9300元，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)3600元，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入740元，位居全國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)之冠。

　　2007年占廣州GDP1/4。工業(yè)、制造業(yè)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)為制造業(yè)作配套、作服務(wù)。政府的重點(diǎn)在于工業(yè)布局，由發(fā)展商進(jìn)行相應(yīng)的配套。房地產(chǎn)業(yè)不作為城市的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP比例不到3%。

　　(案例二)廈門鷺島。

　　從2005年開(kāi)始，由海島城市發(fā)展為海灣城市。通過(guò)房地產(chǎn)政策和城市規(guī)劃手段，刻意打造富人區(qū)和高尚生活區(qū)。

　　(案例三)東莞莞城。

　　在強(qiáng)大的財(cái)政收入的支持下，脫離舊縣城，發(fā)展城市新區(qū)。通過(guò)SOD模式啟動(dòng)，成為廣東最具形象的城市新區(qū)。

　　(案例四)廣東中山市。

　　占地1800平方公里，居住總?cè)丝?35萬(wàn)人，市區(qū)人口180.69萬(wàn)人，緊鄰珠海。沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)的自然資源，人口稀少，通過(guò)形象工程打造為珠三角最宜居的城市。

　　(案例五)廣州新塘鎮(zhèn)。

　　引入大型發(fā)展商，通過(guò)大型項(xiàng)目啟動(dòng)，一舉扭轉(zhuǎn)“低地價(jià)，低樓價(jià)，低收入人群”的窘境，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;三高”(高地價(jià)、高樓價(jià)、高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度)模式。

　　(二)塑造澄邁房地產(chǎn)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

　　(案例一)海口、三亞、文昌、博鰲房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力和優(yōu)勢(shì)思考澄邁房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)。

　　(案例二)湖南長(zhǎng)沙寧鄉(xiāng)縣(與澄邁非常接近的案例)。

　　距中心城市34公里，具有大量土地資源。如何塑造自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

　　(案例三)廣西欽州。

　　通過(guò)“江、湖、海”資源的整合，由“大工業(yè)”發(fā)展為“大工業(yè)、大旅游、大商貿(mào)”。

　　(案例四)桂林雁山。

　　距離桂林20公里，距離陽(yáng)朔30公里，占地10平方公里。通過(guò)主題項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，激活大片土地資源。

　　(三)打造城市魅力

　　(案例一)廈門廈港。

　　通過(guò)填補(bǔ)城市空白，形成城市新客廳，打造新魅力。

　　(案例二)北京宋莊。

　　通過(guò)中國(guó)當(dāng)代藝術(shù)家群落的引入，成為“中國(guó)的宋莊”。土地價(jià)值和樓價(jià)大幅上升。

　　(案例三)拉薩的夜晚。

　　打造現(xiàn)代人的現(xiàn)代生活方式，是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潮流和方向。

　　(四)初步結(jié)論

　　1、由于資源的約束和區(qū)位條件的限制，通過(guò)常規(guī)的手段和方法，澄邁房地產(chǎn)將是一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程。

　　2、澄邁應(yīng)抓住機(jī)遇，主動(dòng)出擊，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)跨越式的發(fā)展。

　　·城市形象由“海南澄邁”向“中國(guó)澄邁”、“世界澄邁”轉(zhuǎn)變。

　　·由?？谶吘壔h份向“獨(dú)立個(gè)性區(qū)域”轉(zhuǎn)變。

　　·由“農(nóng)業(yè)強(qiáng)縣”、“工業(yè)強(qiáng)縣”向“文化強(qiáng)縣”轉(zhuǎn)變。

　　·由常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向“生態(tài)、休閑”物業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。

　　3、澄邁房地產(chǎn)應(yīng)打好三張牌，并將其形成為獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　·生態(tài)

　　·休閑

　　·文化

　　四、澄邁房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作建議

　　1、資源研究系統(tǒng)深入分析澄邁的土地資源、人文資源、自然資源等，制定科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

　　2、重新評(píng)估和確定城市房地產(chǎn)發(fā)展定位。

　　通過(guò)作深入的戰(zhàn)略研究和策劃，找準(zhǔn)定位，在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行區(qū)域房地產(chǎn)定位。

　　3、制定針對(duì)性的澄邁房地產(chǎn)政策。

　　一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，離不開(kāi)政策的支持和引導(dǎo)。“政策先行”是澄邁房地產(chǎn)發(fā)展必走的一步。

　　4、加強(qiáng)招商力度，引入有實(shí)力高水平發(fā)展商，通過(guò)“政府行為”與“市場(chǎng)行為結(jié)合”，打造全新的澄邁。

　　作者：趙卓文（廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理）