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　　在全國房價一路下跌時，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強“要死肯定是銀行先死，房地產(chǎn)商后死”的言論能否一語成讖？

　　從去年17350元/平方米的高點，跌至今年4月份的11962元/平方米，深圳房價的跌幅已超過30%。而這一跌幅，已經(jīng)達(dá)到商業(yè)銀行按揭貸款的風(fēng)險臨界點。

　　記者了解到，深圳商業(yè)銀行人士已經(jīng)在排查高危房貸，以防范可能出現(xiàn)的房貸呆壞賬。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，二季度末到第三季度初將會是房貸風(fēng)險浮現(xiàn)的關(guān)鍵時刻。

　　30%風(fēng)險臨界點

　　從去年漲幅第一到今年的跌幅第一，深圳樓市被認(rèn)為處于下降通道中。深圳中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳一手住宅4月份均價較3月下跌12%，至11927元/平方米，相當(dāng)于去年5月之前的均價水平。僅僅半年的時間，深圳房價從17350元/平方米的高點，快速下跌至4月份的11962元/平方米，跌幅超過30%。

　　30%是個人按揭房貸的一個風(fēng)險臨界點，通常商業(yè)銀行房貸的首付為30%。如果房價下跌幅度達(dá)到30%以上，意味著即使商業(yè)銀行賣掉房子，仍舊沒有辦法抵過貸款。

　　根據(jù)記者對一些銀行的初步了解，目前已經(jīng)出現(xiàn)了逾期還款和斷供現(xiàn)象。某股份制銀行人士對記者表示，在深圳南山區(qū)等投資客集中的分支機構(gòu)，情況較為嚴(yán)重，但他不愿意透露具體比例。“這就是苗頭，壞賬不會很快產(chǎn)生，但是目前各行已經(jīng)出現(xiàn)關(guān)注類貸款。到第三季度，數(shù)量還會增加。”

　　“以前個人住房按揭貸款的不良率一般都在1%以下，是所有貸款業(yè)務(wù)中最低的，是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但是，我們估計，今年底很多銀行的個人房貸不良率將上升到1%以上。”深圳某國有商業(yè)銀行人士對記者表示。

　　這位國有銀行人士表示，按照去年下半年做過“房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險壓力測試”，房價下降30%，銀行將承受“很大的壓力”。“現(xiàn)在就是這個時期。”

　　加緊排查

　　記者了解到，不少銀行近期都加緊在做住房按揭貸款排查工作。“有多少按揭貸款是在樓價高峰期發(fā)出，這其中大概又有多少比例是投資客購買，還有就是對一些展期貸款進(jìn)行監(jiān)控，因為按照以往經(jīng)驗，多數(shù)不良貸款都是展期到期后出現(xiàn)的。這些問題都是監(jiān)控時重點考察的。”上述國有銀行人士對記者表示。

　　而根據(jù)該國有銀行的一位業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，對個人房貸的監(jiān)控實行責(zé)任到人，他接觸的客戶中有兩個去年9月入市的投資客已被重點監(jiān)控。

　　事實上，深圳樓市瘋漲的第三季度，去年7月開始，各商業(yè)銀行就減少了房貸數(shù)量。據(jù)中國人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)，去年8月各銀行的房貸總額是145億元，9月是99億元，10月則下降到49億元。

　　天相投資分析師張攀也表示，銀行去年下半年開始基本都收縮了他們的房貸戰(zhàn)線。根據(jù)他的測算，在去年下半年發(fā)放個人房貸的銀行，比重最大的是興業(yè)銀行(601166.SH)，深發(fā)展(000001.SZ)和招行(600036.SH)，分別占其全年房貸比例的9.1%，4.8%和3.7%，而其他銀行都在3%以下。

　　2007年是個人房貸大發(fā)展的一年。2007年整年全國金融機構(gòu)個人住房按揭貸款達(dá)到27031億元，占個貸貸款的82.5%。四大國有控股銀行仍舊是大頭，例如建設(shè)銀行(601939.SH)，其2007年報顯示，去年其個人住房貸款新增1199億元，比2006年增長23.3%，總額已達(dá)到5278億元，約占其貸款總額的17%。

　　商業(yè)銀行人士憂慮的是，如果房價繼續(xù)下降，那住房按揭貸款不良的發(fā)生率將大大增加。

　　深圳發(fā)展銀行行長肖遂寧此前曾表示：“深發(fā)展對房貸業(yè)務(wù)介入非常淺，在某些中心城市甚至沒有一筆房地產(chǎn)貸款，按揭貸款也主要是二手房按揭。”深發(fā)展住房與消費信貸部副總邵鋒也表示，相對一手房貸，二手房貸的風(fēng)險較小。而他們在去年也提高了風(fēng)險控制手段，沒有大規(guī)模擴(kuò)張。

　　開發(fā)貸危險

　　相對比個人住房按揭，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的情況似乎更加讓人憂慮。

　　5月7日，上海銀監(jiān)局發(fā)布《一季度上海房地產(chǎn)信貸分析報告》，對上海的房地產(chǎn)信貸進(jìn)行了詳細(xì)的分析。報告認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款中，有兩類貸款需要引起關(guān)注：一是住房開發(fā)貸款，其不良貸款率為2.16%；二是上海居民二手房貸款，其不良貸款率為1.86%。這兩類貸款余額占比僅為24.3%，而不良貸款占比卻達(dá)到55.2%，是房地產(chǎn)貸款的高風(fēng)險點。

　　天相投資分析師張攀認(rèn)為，相對比個人按揭房貸，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險更大。“因為開發(fā)貸并不完全是抵押貸款，有一部分是信用貸款，沒有抵押，這部分出問題的機會大。”

　　某商業(yè)銀行廣東省分行房貸部人士坦陳，開發(fā)貸逾期現(xiàn)象從今年初就開始陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)，“去年底某些開發(fā)商還可以拆東墻補西墻，但今年資金壓力太大，開發(fā)商唯有開始拖延還款”，然而由于開發(fā)貸數(shù)額巨大，銀行也只好根據(jù)情況，讓開發(fā)商展期。這位人士表示，從去年開始銀行就已經(jīng)部署重點關(guān)注某些開發(fā)商的項目貸款了。

　　而去年也是各行大力發(fā)展開發(fā)貸款的時期。以建行為例，2007年其開發(fā)貸款則從2006年的3023億元增加到3178億元。開發(fā)貸款在貸款業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的比重僅次于批發(fā)和零售業(yè)貸款。工行2007年房產(chǎn)開發(fā)貸款為3039.84億元，比2006年增加739.20億元，房產(chǎn)開發(fā)貸款在貸款結(jié)構(gòu)中的比重也從9.01%上升到10.4%。

　　而在開發(fā)貸中，抵押貸款多是以土地作為抵押，一般銀行會發(fā)放土地評估價5到7成的貸款。而隨著房價的下跌，土地出讓價格也急轉(zhuǎn)直下。尤其讓銀行擔(dān)心的是，地塊較為偏遠(yuǎn)的地產(chǎn)項目，由于價格降幅更大，風(fēng)險更大。這意味著即使銀行以抵押物的70%貸款，如果價格下降達(dá)到30%，和個貸一樣，銀行仍舊全數(shù)無法收回貸款。

　　同樣以深圳為例，2008年第一季度深圳共掛牌出讓6宗土地，但僅成功出讓了3宗。其中深圳振業(yè)集團(tuán)競獲地塊的成交樓面地價為2836元/平方米。據(jù)專業(yè)人士測算，此宗地塊基本已經(jīng)回落到兩年前的地價水平，甚至比2005年相似位置地塊還便宜161元/平方米。