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　　從2006年開始，成都提出了“高密發(fā)展”的理念和模式。但隨著“5.12”大地震的發(fā)生，人們會在很長一段時間內(nèi)對高層建筑(包括住宅、寫字樓和酒店等)產(chǎn)生一種恐懼和排斥心理，市場對高層物業(yè)的需求將受到明顯抑制。此外，城市高密發(fā)展還給城市承載能力、交通和環(huán)境保護(hù)造成極大的壓力?；谝陨鲜聦崳啥几呙馨l(fā)展的模式將受到質(zhì)疑。隨著軌道交通的建設(shè)，成都可以考慮適度地向低密度橫向發(fā)展，但由于成都平原土地肥沃，多為國家基本保護(hù)耕地，“花園城市”的發(fā)展模式也是不可取的。

　　2.3.2 成都四大新城的定位需要重新審視

　　按照成都市發(fā)展規(guī)劃，成都將建設(shè)東部、南部、西部、北部“四大新城”。其中，西部新城定位為“健康休閑城”，以高新區(qū)西區(qū)為核心，包括郫縣、溫江的相關(guān)區(qū)域；北部新城定位為“成都國際商貿(mào)城”，配套發(fā)展物流、會展、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，包括金牛區(qū)和新都區(qū)的相關(guān)區(qū)域。由于兩“新城”距離龍門山地震帶較近，在本次地震中遭受到的影響較大，成都已經(jīng)不宜向西、向北兩個方向過度延伸發(fā)展，兩“新城”的功能定位和發(fā)展規(guī)模需要重新審視。

　　三、地震對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

　　3.1 總體分析

　　地震對成都房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響是顯而易見的，盡管對主城區(qū)房地產(chǎn)市場造成的直接損失較小，但嚴(yán)重影響了購房者的信心和購買偏好。其中，自住型購房者由于預(yù)期房價會下跌，可能會選擇觀望一段時間，且更加傾向于選擇低樓層或抗震能力好的住宅；投資投機型購房者進(jìn)入市場會更加謹(jǐn)慎，成都對外地購房者的吸引力也會大打折扣。

　　對開發(fā)商而言，一方面，銷售量面臨萎縮，影響銷售資金回籠；另一方面，銀行暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸款，使得開發(fā)商融資更加困難。因此，開發(fā)商資金鏈將面臨更加嚴(yán)峻的考驗。

　　地震對成都周邊市縣造成的損失較大，對房地產(chǎn)市場的影響也更加顯著和持久，尤其是都江堰—青城山板塊，房地產(chǎn)行業(yè)無異于遭受滅頂之災(zāi)，短期內(nèi)將難以恢復(fù)元氣。

　　“5.12”大地震在給成都房地產(chǎn)業(yè)帶來消極影響的同時也伴隨著發(fā)展契機，可謂機遇與挑戰(zhàn)并存。由于住宅市場是房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)力量，且對地震等自然災(zāi)害最為敏感，因此，本文以住宅市場作為切入點，以管窺“5.12”大地震對成都房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響。

　　3.2 供需分析

　　3.2.1 整體走勢：回暖勢頭終止，短期內(nèi)市場形勢更趨嚴(yán)峻

　　2007年1月-2008年4月主城區(qū)住宅月成交面積

　　2007年1月-2008年4月主城區(qū)住宅供銷比情況

　　從2007年1月-2008年4月主城區(qū)各月份住宅成交情況和供銷情況可以看出，盡管2008年的各月份成交量較2007年同期有所回落，但從2月到4月，成交量已呈現(xiàn)出逐步回升的勢頭，供銷比有所下降，市場已經(jīng)初現(xiàn)回暖的跡象。

　　但“5.12”大地震造成了購房者普遍的心理恐慌，購房信心受挫，市場觀望情緒將更加濃厚，成都樓市回暖的勢頭也將嘎然而止，市場態(tài)勢或?qū)⒃俅蜗萑氲兔?，短期?nèi)供需形勢將更加嚴(yán)峻。

　　3.2.2 供給層面：總體供給變動不大，但成都城市價值短期內(nèi)難以恢復(fù)，外地開發(fā)商入蓉步伐或減緩

　　由于房地產(chǎn)產(chǎn)品有建設(shè)周期長的特點，市場供給不可能在短期內(nèi)依據(jù)市場形式做出相應(yīng)的調(diào)整。但從長期來看，此次地震將使得成都的整體房地產(chǎn)投資環(huán)境受到相當(dāng)大的沖擊，“一個來了就不想走”的城市形象短期內(nèi)將迅速貶值，外地開發(fā)商可能看空成都市場，由于替代效應(yīng)，國內(nèi)其他二線城市將更受外地開發(fā)商青睞。因此，就外地開發(fā)商而言，可能會因此放緩進(jìn)入成都市場的步伐，目前已經(jīng)進(jìn)入成都市場的外地開發(fā)商也可能因此而退出，從而使得成都房地產(chǎn)市場的供給規(guī)模和結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，本土開發(fā)商的供給份額將有所增加。

　　3.2.3 需求層面：購房者信心受挫，購房選擇偏好發(fā)生改變，危舊房住戶的換房剛性需求凸現(xiàn)；外省需求受到抑制，但成都周邊入蓉購房者可能增加。

　　購房者信心受挫，省外入蓉置業(yè)者短期內(nèi)迅速減少，但省內(nèi)入蓉購房需求可能增加遭遇此次地震之后，不管是省內(nèi)還是省外的購房者，其信心都將遭受不同程度的打擊。省外購房者對地震的影響最為敏感，會對成都市場產(chǎn)生抵觸情緒，使得省外購房者對成都市場形成排斥心理，需要較長一段時間來消除地震所帶來的心理陰影。

　　但事實證明，成都中心城區(qū)及近郊絕大部分建筑都經(jīng)受住了本次地震的考驗，說明其建筑質(zhì)量和抗震能力是可靠的。此外，盡管成都離龍門山地震帶空間距離較近，但由于成都平原為沖積平原，地基較為松軟，可以吸收地震波，緩解地震所帶來的沖擊和損害，所以成都地區(qū)受地震影響較小，屬于相對安全地區(qū)。因此，省內(nèi)受災(zāi)較為嚴(yán)重的地區(qū)(特別是龍門山地震帶區(qū)域)有余力購房者將加快在成都平原置業(yè)的步伐，將為成都及周邊樓市帶來需求和購買力支撐，這是成都房地產(chǎn)業(yè)所面臨的一大發(fā)展機遇。