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　　2007年至今的深圳樓市“冰火兩重天”，歷經(jīng)降價(jià)風(fēng)暴的大浪淘沙，深圳的哪類物業(yè)最抗跌？深圳住宅的哪個(gè)片區(qū)最抗跌？

　　通過對2007年1月—2008年3月深圳各行政區(qū)的物業(yè)板塊抗跌性以及各片區(qū)住宅三級市場抗跌性的整體比較以及對各物業(yè)、片區(qū)的抗跌指數(shù)的分析，運(yùn)用比較法得出“區(qū)及片區(qū)住宅抗跌龍虎榜”，以及“抗跌物業(yè)龍虎榜”，可以直觀與定量地發(fā)現(xiàn)深圳最具保值意義的物業(yè)或片區(qū)，以供業(yè)界參考。

　　一：深圳房地產(chǎn)市場大勢與抗跌指數(shù)

　　2007年至2008年，深圳樓市出現(xiàn)了前所未有的大暑大寒，目前對于深圳而言，2007年的樓市最高價(jià)位已經(jīng)成為歷史記錄；進(jìn)入陽春三月，由于開發(fā)商的生產(chǎn)自救，因勢利導(dǎo)的“破冰降價(jià)”，使得不少樓盤的價(jià)格一步到位，引起了市場回暖，階段性底部已經(jīng)出現(xiàn)，市場價(jià)格已經(jīng)趨穩(wěn)。雖然市場走向仍具有不確定性，但對我們分析的抗跌現(xiàn)象影響不大。

　　二級市場存在著營銷或投機(jī)成份，三級市場是更真實(shí)的自住或投資市場?？v觀2007年至2008年3月深圳各物業(yè)板塊三級市場掛牌均價(jià)的變化，可以以月為單位分07年1月、07年10月與08年3月三個(gè)節(jié)點(diǎn)，07年10月份三級市場掛牌均價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，而3月份是去年10月份以來的最低點(diǎn)。通過漲跌幅的對比可以得出抗跌性，指數(shù)越大抗跌性越大，指數(shù)越小越不抗跌。

　　抗跌指數(shù)計(jì)算公式：抗跌指數(shù)=(最大漲幅-最大跌幅)/最大跌幅

　　理論上可以說，最抗跌的區(qū)域是投機(jī)成份相對少的區(qū)域，也是房地產(chǎn)炒家介入相對少的區(qū)域；反之，房地產(chǎn)泡沫越大的區(qū)域，最不抗跌。

　　二：住宅三級市場分析

　　1、深圳各區(qū)住宅三級市場比較

　　2007年1月-7月，深圳住宅三級市場繼續(xù)穩(wěn)健上升，全市的掛牌均價(jià)在4月份突破萬元大關(guān)，之后繼續(xù)大幅攀升，到了年中，投機(jī)炒作因素凸顯，房價(jià)虛高，由于年中國家宏觀調(diào)控政策的出臺，抑制了房價(jià)的攀升，房價(jià)在9月份迅速回落。而在投機(jī)等因素的影響下，深圳房價(jià)在10月份達(dá)到最高峰，而后開始下跌，直至2008年3月掛牌均價(jià)有6.8%的跌幅，市場有回歸理性的趨勢。

　　從深圳各行政區(qū)二手住宅掛牌均價(jià)走勢可以看出，從2007年1月～2008年3月，二手住宅各區(qū)均價(jià)在2007年10月走到最高值，而除羅湖區(qū)最低值在2008年1月份以外，其余五個(gè)行政區(qū)的均價(jià)最低值均在2008年3月份。

　　2、深圳各片區(qū)住宅三級市場分析

　　由于2007年1月～9月與2007年10月～2008年3月的片區(qū)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有所變化，故選取統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)相同的各片區(qū)進(jìn)行對比，使其具備片區(qū)之間的可比性。

　　(1)羅湖區(qū)各片區(qū)住宅三級市場分析

　　在羅湖區(qū)的二手住宅掛牌均價(jià)走勢中，除了清水河片區(qū)外，其余片區(qū)掛牌均價(jià)在10月份突破萬元并達(dá)到最高點(diǎn)；各片區(qū)從11月開始掛牌均價(jià)開始下滑；而東門片區(qū)是羅湖區(qū)的住宅掛牌走勢相對平穩(wěn)的一個(gè)片區(qū)，最大跌幅為4.1%。

　　在2007年1月～10月期間，羅湖區(qū)住宅三級市場掛牌均價(jià)增幅最大的是清水河片區(qū)(78.1%)，蓮塘片區(qū)、翠竹片區(qū)、蔡屋圍片區(qū)、筍崗片區(qū)也突破50%的增幅。

　　而在2007年10月～2008年3月期間，羅湖區(qū)中有四個(gè)片區(qū)的跌幅超過10個(gè)百分點(diǎn)，分別是銀湖片區(qū)(17%)、筍崗片區(qū)(16%)、清水灣片區(qū)(10%)、蓮塘片區(qū)(10%)；跌幅最小的是東門片區(qū)(4%)；翠竹片區(qū)和蔡屋圍片區(qū)最大跌幅分別為7%和5%；而黃貝片區(qū)則有8%的跌幅。

　　(2)福田區(qū)各片區(qū)住宅三級市場分析

　　福田各片區(qū)均價(jià)上升相對平穩(wěn)，在2007年的掛牌價(jià)高速增長之后，從10月份到08年3月份的下降幅度也比較小，僅有6.16%。

　　在比較時(shí)段內(nèi)，福田區(qū)只有八卦嶺片區(qū)、橫木崗片區(qū)、保稅區(qū)、車公廟片區(qū)、石廈片區(qū)的住宅三級市場掛牌均價(jià)增幅在50%以下，但平均增幅也超過40%。其中石廈片區(qū)的漲幅有48%。

　　福田區(qū)中保稅區(qū)和景田片區(qū)的最大跌幅同為17%；八卦嶺片區(qū)和南園片區(qū)的跌幅為12.9%；跌幅最小的是香蜜湖片區(qū)(3.2%)；黃木崗片區(qū)和福田中心區(qū)的最大跌幅分別為3.5%和3.57%；而新洲片區(qū)和車公廟片區(qū)最大跌幅分別是7.9%和9.4%。

　　(3)南山區(qū)各片區(qū)住宅三級市場分析

　　南山各片區(qū)中紅樹灣片區(qū)從07年3月份至08年3月份的均價(jià)一直保持在2萬元以上，期間振幅較大；到08年3月份為止，福田各片區(qū)的均價(jià)都達(dá)到萬元以上，其中華僑城片區(qū)和紅樹灣片區(qū)都在2萬以上。

　　在2007年1月～2008年3月期間，南山區(qū)的華僑城片區(qū)、西麗片區(qū)、南頭片區(qū)、蛇口片區(qū)、紅樹灣片區(qū)的住宅三級市場掛牌均價(jià)漲幅均超過50%，其中紅樹灣片區(qū)為69.7%，為這期間全市住宅三級市場掛牌均價(jià)漲幅最大的一個(gè)片區(qū)。

　　2007年10月～2008年3月，南山各片區(qū)的跌幅均較大，其中跌幅最大的兩個(gè)片區(qū)是科技園片區(qū)(29%)和前海片區(qū)(23%)，這是全市唯一兩個(gè)跌幅好過二十個(gè)百分點(diǎn)的片區(qū)，而且同在南山區(qū)；其余跌幅超過10%的有西麗片區(qū)(11.6%)、南頭片區(qū)(15.3%)蛇口片區(qū)(16%)、紅樹灣片(10.3%)；華僑城片區(qū)是南山區(qū)跌幅最小的，為8.5%。

　　(4)鹽田區(qū)各片區(qū)住宅三級市場分析

　　由于鹽田區(qū)各片區(qū)2007年9月以前和以后的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)有所不同，不能很標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)行比較分析，但其主要的沙頭角片區(qū)和大小梅沙片區(qū)的掛牌均價(jià)走勢，還是跟隨全市的規(guī)律，十月份達(dá)到最高點(diǎn)，然后逐漸回落。而大梅沙片區(qū)的掛牌均價(jià)一直都保持2萬元/平方米以上。

　　(5)寶安區(qū)各片區(qū)住宅三級市場分析

　　寶安區(qū)各片區(qū)中，只有中心區(qū)的住宅三級市場掛牌均價(jià)超過1萬元/平方米，但從10月份以來一直向下滑行，從去年12月份起跌破一萬。

　　在2007年1月份~2007年10月份，龍華片區(qū)的增幅達(dá)到56.7%，是整個(gè)保寶安區(qū)增幅最大的一個(gè)片區(qū)，而新安區(qū)增幅最小，為19.2%。西鄉(xiāng)片區(qū)和寶安中心區(qū)也有42.9%與33%的增幅；在2007年10月~2008年3月份，龍華片區(qū)和寶安中心區(qū)的跌幅分別為11.1%和14.5%。

　　(6)龍崗區(qū)各片區(qū)住宅三級市場分析

　　從07年1月~08年3月期間，龍崗區(qū)的布吉片區(qū)、龍崗中心區(qū)、橫崗片區(qū)、坂田片區(qū)四個(gè)片區(qū)的均價(jià)走勢相對平穩(wěn)，坂田片區(qū)由于大樓盤的進(jìn)入，從07年5月份開始均價(jià)超過萬元；其余三個(gè)片區(qū)的均價(jià)均在萬元以下，在龍崗區(qū)，布吉片區(qū)、龍崗中心區(qū)、橫崗片區(qū)、坂田片區(qū)在2007年1月~10月的住宅三級市場掛牌均價(jià)增幅均超過50%，其中橫崗片區(qū)增幅達(dá)到61.7%。

　　而2007年10月份~08年3月期間，坂田片區(qū)的跌幅為8.3%，為四個(gè)片區(qū)中跌幅最低，另外橫崗片區(qū)14.3%的跌幅也是全區(qū)最高。

　　(7)深圳各片區(qū)住宅三級市場抗跌性排行

　　由以上數(shù)據(jù)分析可以得出，在07年1月~08年3月期間，住宅三級市場這個(gè)板塊全深圳市的各可比片區(qū)的抗跌性前十位為：福田區(qū)的中心區(qū)、福田區(qū)的香蜜湖片區(qū)、羅湖區(qū)的蔡屋圍片區(qū)、福田區(qū)的黃木崗片區(qū)、羅湖區(qū)的東門片區(qū)、羅湖區(qū)的翠竹片區(qū)、羅湖區(qū)的清水河片區(qū)、福田區(qū)的新洲片區(qū)、福田區(qū)的園嶺白沙嶺片區(qū)以及南山區(qū)的紅樹灣片區(qū)。