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　　四、2007年新增項目分析

　　分析

　　1、因為本數(shù)據(jù)全部來自于萬科的公告，因為去年萬科才加強這方面的管理，所以很多消息

　　公布不正規(guī)，以及有很多遺漏，為了分析的準(zhǔn)確性，我們?nèi)坎捎萌f科公司公開發(fā)布公告的消息為基準(zhǔn)進(jìn)行分析。

　　2、萬科8月拿地5宗，10月4宗、11月2宗、12月4宗、08年1月1宗，從時間節(jié)奏來看，去年下半年是萬科拿地的最高峰時期，就在王石出來說拐點以后，萬科在12月仍然拿了4宗地，從這個來判斷，萬科去年甚至王石本人也沒有意識到這次宏觀調(diào)控的嚴(yán)重性，也許當(dāng)時的拐點帶有一些愚弄或者其他什么意思，但是進(jìn)入08年以來，萬科拿地的步伐顯然放慢了。這說明萬科現(xiàn)在非常慎重的對待這個市場可能出現(xiàn)的波動，非常慎重的對待這個有可能出現(xiàn)的拐點了。

　　3、從拿地的方式來看，萬科在去年的地，幾乎很少自己占100%份額的，也就是去年開始萬科已經(jīng)在有意識的通過兼并獲取土地，在08年的公告中，萬科更是沒有一塊土地是自己擁有100%的比例的，這同時可以說明另外一個問題，就是各地的中小企業(yè)，資金鏈開始出現(xiàn)嚴(yán)重的問題，倒騰項目將是未來的一個重要的市場變化因素。

　　4、從萬科公告的項目來看，萬科所拿的項目都是中小型項目，建設(shè)周期大概控制在3年一位，一般助理控制在2年時間左右，這點表明萬科的成熟的市場運作模式，以及成熟的企業(yè)管理控制體系。

　　分析：

　　1、從萬科拿地的區(qū)域與城市來看，珠三角占了4個項目，其中新增城市一個，也就是萬科

　　在珠三角的城市覆蓋在2008年最少達(dá)到8個以上，這點符合我們前面通過萬科的城市分析所得到的判斷，即萬科要重點覆蓋珠三角城市。長三角達(dá)到6個項目，上海占4個，則說明萬科持續(xù)看好上海的城市價值以及市場潛力；成都武漢各兩個，也應(yīng)證這兩個城市在萬科體系中的地位。北京一個項目，天津沒有，東北區(qū)域沒有項目，則更加說明了，萬科在這個市場中的策略的非擴張性策略，主要是以布點為原則而進(jìn)行的戰(zhàn)略設(shè)計與考量。

　　2、因為統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及資料的確實，沒辦法對萬科的更多的市場行為進(jìn)行解讀，不過從萬科07年8月以后拿地的情況來看，萬科的戰(zhàn)略是在06年就已經(jīng)明確了。07、08年不過是繼續(xù)執(zhí)行和完善06年的策略。