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>> 觀點(diǎn)網(wǎng) >> 研究院 >> 正文（續(xù)）香城研究：萬科大區(qū)城市覆蓋密度分析
從萬科拿地的區(qū)域與城市來看，珠三角占了4個(gè)項(xiàng)目，也就是萬科在珠三角的城市覆蓋在2008年最少達(dá)到8個(gè)以上。
說明：萬科的分析到第五期已經(jīng)分析告一段落。數(shù)據(jù)采用全部來自萬科公開公告，限于精力與時(shí)間，與以上分析是作為企業(yè)自身分析，沒有委托方分析。故對(duì)萬科年報(bào)中披露的企業(yè)結(jié)構(gòu)中，兼并對(duì)象分析，以及兼并后，萬科的運(yùn)作模式分析；同時(shí)因?yàn)閷?duì)于萬科股權(quán)分置，財(cái)務(wù)狀況分析，現(xiàn)金流量分析等財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，是企業(yè)自身的機(jī)密，不在這上面發(fā)表。
這上面其實(shí)仍然只說了萬科現(xiàn)在是什么，以及未來可能是什么的問題回答；而對(duì)萬科未來的更準(zhǔn)確面貌則需要對(duì)萬科的組織結(jié)構(gòu)分析，萬科的產(chǎn)品線分析。對(duì)于萬科現(xiàn)在最重要的品牌資產(chǎn)化問題，因?qū)儆谝粋€(gè)新生課題，分析理論體系尚不完全成熟。有待有興趣的朋友共同探討。
注：城市分區(qū)歸類同上
分析：
1、因?yàn)?006年6月的半年報(bào)是按照區(qū)域劃分的，因此區(qū)域城市覆蓋密度顯現(xiàn)不出來。
2、珠三角城市覆蓋密度在07年下半年發(fā)生巨大的變化，這說明萬科的戰(zhàn)略在06年就已經(jīng)決定全面覆蓋珠三角的二線城市，市場實(shí)際證明萬科的策略是相當(dāng)正確。
3、萬科在中部，東北地區(qū)，西部片區(qū)的城市覆蓋速度并沒有加快，沒有出現(xiàn)新增的城市。
4、萬科在快速擴(kuò)張過程中，真的是一下由小型公司成為大型企業(yè)，但是這個(gè)速度太快以后，也反應(yīng)出來萬科巨大的風(fēng)險(xiǎn)，就是萬科市場份額過于單一，對(duì)核心城市的依賴性過強(qiáng)，以及區(qū)域覆蓋程度不高，從萬科市場結(jié)構(gòu)來看，萬科現(xiàn)在還不能稱為一個(gè)全國性的大公司，只能說明萬科已經(jīng)是一個(gè)區(qū)域性的大公司。
三、萬科月度銷售業(yè)績分析
分析：
1、我們?cè)诜治鋈f科月度銷售業(yè)績時(shí)候，只截取了一個(gè)年份的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。通過一個(gè)完整的周期，我們可以觀察到萬科的成長軌跡。
2、從萬科的銷售實(shí)際情況來看，5—12月構(gòu)成了萬科的主要銷售份額，1月2月的銷售數(shù)據(jù)比較少。從萬科今年的實(shí)際策略來看，萬科今年顯然意識(shí)到在高峰月份已經(jīng)不可能出現(xiàn)去年的高度，因此提前做銷售準(zhǔn)備，在低點(diǎn)吧銷售抓起來，以彌補(bǔ)高點(diǎn)不能持平的狀況，從而實(shí)現(xiàn)全年業(yè)績穩(wěn)定或者小幅度增長的狀況。
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