-
二手房比一手房價格高，這在前幾年幾乎是不可能的事情，然而，隨著近期市場觀望氣氛日漸濃郁，新開樓盤促銷力度逐步加強，一二手市場價格“倒掛”的現(xiàn)象在福州樓市也已開始初見端倪，不過，業(yè)內專家表示，由于住房品質、配套完善度不同，一二手房價格“倒掛”的現(xiàn)象實際上是正常的，而這也是過度火熱的房市逐步開始冷卻的征兆。
市場
價格倒掛金山較顯著
日前，一正想購買二手房的讀者劉女士打來電話，她告訴記者：盡管看了幾套二手房都挺滿意，但經紀人一算，加上稅費、首付款、房屋整修等費用已超出了她可以支付的能力。“為什么感覺現(xiàn)在二手房的價格越來越高，都快超過新房了呢？”劉女士向記者提出了她的疑問。
和劉女士想法相同的二手房購買者不在少數(shù)，在金山大橋旁的一中介門店中，正在店內咨詢的鄭先生告訴記者，“五一節(jié)不少樓盤都推出了力度較大的促銷活動，相比之下，一些新房的價格就比二手房要低。”
隨后，記者對金山區(qū)域的部分樓盤價格做了進一步調查，據統(tǒng)計，在金山區(qū)域內，以金山大道旁和榕城廣場附近的二手房價格為最高，其次為展覽城周邊的部分樓盤，而金山大道沿線的部分新開樓盤，部分房源的價格和這部分二手房相比，的確出現(xiàn)了價格“倒掛”的現(xiàn)象。
“金山碧水一、二期等早期樓盤，如果是90平方米以下的小戶型，部分價格可達到7000～8000元/平方米”，據朝陽房產金山區(qū)域經理許俊武介紹，“中、大戶型均價一般在5500元/平方米左右。”而根據金山目前二手房交易行情，北京金山等擁有較為成熟社區(qū)、交通的樓盤，二手房價格基本都在6000元/平方米以上，展覽城周邊的金山碧水四期等樓盤價格在4500～5000元/平方米，而僅一路之隔的融信第一城，價格也都在5500元/平方米以上。
但縱觀同區(qū)域的部分新開樓盤，部分房源的價格就比二手房低一些，日前，中天金海岸打出了4900元/平方米起價的價格，金山大景城推出少數(shù)3888元/平方米特價房，而樓盤價格也大多在5000～5500元/平方米。
“這二手房也不‘二手’，價格跟新房都差不多。”鄭先生對記者說。而據店內的經紀人介紹，金山目前的二手房價格和去年相比，已經有所回落。“市場好的時候，有些房子的價格，至少比現(xiàn)在多600元/平方米以上。”
分析
局部“倒掛”是正?，F(xiàn)象
“客觀地說，在局部區(qū)域或個別樓盤，的確存在價格‘倒掛’的現(xiàn)象，但這種現(xiàn)象是正常的。”雙安房產總經理鄭愛新說。評判一套房子的價格，不僅要看樓盤品質、新舊程度，地段、社區(qū)配套也是關鍵因素。因此，相較新盤來說，成熟社區(qū)中的二手房源，有著其無可比擬的優(yōu)勢，自然價格也會略高。
從出現(xiàn)價格“倒掛”的區(qū)域分析不難發(fā)現(xiàn)，價格較高的二手房源大多社區(qū)完善、配套齊全，并有著較為良好的生活品質。以北京金山為例，社區(qū)內環(huán)境良好、有位于金山大橋附近的交通優(yōu)勢，生活配套齊全，這樣的房源自然成為了不少二手房購買者眼中的“香餑餑”。
“部分特定區(qū)域的二手房源需求量大，而可售二手房源的稀缺性也使其價格上漲，高于同區(qū)域的新盤房源。”陽光家園房產金山店有關負責人表示。而盡管這部分二手房源價格較高，但依然受到了不少客戶的喜愛，“有的時候，一套房源一天內的帶看量可以達到4組左右。”
次新房優(yōu)勢提升價值
“局部區(qū)域的價格‘倒掛’現(xiàn)象，其實多發(fā)生于次新房與期房之間，與新盤品質相當，又有現(xiàn)房的優(yōu)勢，次新房價格更高一些也不足為奇。”朝陽房產總經理劉強說。
在大部分人的概念中，二手房一般指一些舊房，因此不少人認為二手房一定比新房便宜，但隨著市場的發(fā)展，二手房的概念已經發(fā)生了很大變化。“在現(xiàn)在的市場上，次新房的數(shù)量已經越來越多，它們與新盤房源的品質相當，又有著較為完善的社區(qū)和配套，又可馬上入住，不用像買新盤一樣需要等一年以上的時間。”劉強說，次新房自身所具有的獨特優(yōu)勢，受到了市場上大部分二手房購買者的喜愛，特別是在新區(qū)，在二手房交易中，有70%以上的客戶，購買的都是次新房產品。
持有環(huán)節(jié)成本轉嫁
其實，有購房者認為二手房價格比新房要高，其主要原因還是由于首付。目前市場上新開的樓盤，首付基本都較低，甚至有些開發(fā)商為了銷售，以“代墊部分首付”的營銷手段吸引購房者，但對于二手房來說，購房者除了要支付30%的首付外，還需要繳納由賣方轉嫁的稅費和差額款等，自然讓不少購房者覺得“吃不消”。
“事實上二手房并不比新房貴。”陽光家園總經理高巖介紹，“二手房繳納的錢，主要分為了兩塊，一塊是在首付階段所需支付的稅費、首付款等，另一塊就是銀行的貸款，然而，一手房除了首付和銀行貸款外，在交房階段還需支付公共維修基金、契稅，辦理產權證時，同樣也要支付一部分的費用。總體計算來看，費用其實差不多。”
后市
一二手房價格“倒掛”的現(xiàn)象，是否會造成二手房客戶流失，而轉為購買新房呢？對此問題，鄭愛新表示并不擔心。“在現(xiàn)在的市場上，二手房購買者主要為自住型客戶，包括次新房在內的二手房，有著現(xiàn)房、好地段、成熟配套等優(yōu)勢，對他們很有吸引力。”
二手房優(yōu)勢仍在
“二手房有二手房特定的客戶群”，中美家房產有關負責人也告訴記者，“近期不少樓盤都推出了大幅度的促銷活動，這是導致一二手房出現(xiàn)價格‘倒掛’的原因之一，但這種現(xiàn)象是暫時的。”部分2006年拿的土地，由于地價較低，因此開發(fā)商敢于采用一些促銷式的營銷手段，但2006年底和2007年所拍賣的土地，地價都較高，有部分地塊樓面價都已經達到目前同區(qū)域二手房源的均價，當這部分土地推出市場時，價格肯定比二手房要高。到了下半年，隨著這部分樓盤的推出，價格和現(xiàn)房的優(yōu)勢，將會使二手房市場出現(xiàn)一個小高潮。
“倒掛”標志市場成熟
一二手房價格“倒掛”現(xiàn)象，其實不是什么新鮮事，在美國等二手房市場相當成熟的地方，都曾經發(fā)生過，而早在2005年，上海就已出現(xiàn)了價格“倒掛”，業(yè)內人士分析認為，二手房市場交易越活躍的地區(qū)，越易出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，這是市場成熟的表現(xiàn)。
“一二手房市場價格倒掛，是宏觀調控發(fā)揮作用、市場冷卻的信號。”高巖說，這表示，房價上漲的勢頭已經得到了有效遏制，投資和投機購房受到打擊，市場趨于理性，價格機制開始成熟和穩(wěn)定。然而，目前這種現(xiàn)象還處在個別和局部階段，沒有形成全面的態(tài)勢。“發(fā)達國家一二手房的市場交易比例應該達到1∶5，然而福州去年為5.2∶4.8，今年預計將達到4∶6，還遠遠趕不上成熟市場。”鄭愛新說，福州的二手房市場才剛剛起步，并有很大的發(fā)展空間。“一個成熟的、理性的和良性發(fā)展的市場的建立需要時日，價格‘倒掛’只是一個信號。”
·房價合理回調福州 五一樓市掀起小高潮 08/05/07
·中國樓市10大“綁架案” 08/05/05
·3月份福房指數(shù)二手房市場分析 08/04/30
·世茂逆勢擴張 或掀京滬急風驟雨 08/04/28
·訪談：百安居如何成為中國頭號家庭裝潢連鎖公司的 08/04/24
-
觀點網關于本網站版權事宜的聲明:
觀點網刊載此文不代表同意其說法或描述，僅為客觀提供更多信息用。凡本網注明“來源：觀點網”字樣的所有文字、圖片等稿件，版權均屬觀點網所有，本網站有部分文章是由網友自由上傳，對于此類文章本站僅提供交流平臺，不為其版權負責。如對稿件內容有疑議，或您發(fā)現(xiàn)本網站上有侵犯您的知識產權的文章，請您速來電020-87326901或來函guandian#126.com（發(fā)送郵件時請將“#”改為“@”）與觀點網聯(lián)系。
