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　　“人們不了解溫州人的放貸習(xí)慣。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理?xiàng)钌俜鍖γ耖g借貸是否通過機(jī)構(gòu)擔(dān)保的提問表示否定。他向記者舉例，對小筆生意，溫州人有個(gè)說法，“公司蓋章人家不信，個(gè)人簽字才可靠。”

　　如今，了解溫州民間放貸的手法和習(xí)慣對于資金緊缺的地產(chǎn)商來說很重要。與機(jī)構(gòu)借貸不同的是，民間私人借貸更愿意選擇開發(fā)商項(xiàng)目后期資金環(huán)節(jié)，呈現(xiàn)出短、小、快的特點(diǎn)。

　　私人借貸

　　作為地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，楊少峰似乎想把借貸的中介生意做得更大一些。最近，他一直在與一些大型的投資機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)，甚至在了解一些項(xiàng)目股權(quán)投資的可能性。不過，目前為止他的投資中介是為放款人提供評估服務(wù)，當(dāng)然，這些提供資金的人其實(shí)都跟他很熟絡(luò)。

　　楊少峰最近完成的一筆貸款業(yè)務(wù)是為一家開發(fā)商提供6000萬元的為期3個(gè)月的借款，利率是月息2分(年利率24%)以上。“說實(shí)話，這筆錢是臨時(shí)湊出來的。”楊少峰如此描述這筆總額看起來并不那么小的業(yè)務(wù)。當(dāng)開發(fā)商向楊少峰提出臨時(shí)借點(diǎn)錢的要求時(shí)，楊少峰立即給他的溫州和福建朋友打電話，用了不到兩周的時(shí)間籌出6000萬元。

　　事實(shí)上，籌集這6000萬元借款并非是僅兩周就可一蹴而就的。早在2007年8月，楊少峰就曾在博客上預(yù)測銀行會(huì)提高第二套房首付。那時(shí)候，他已經(jīng)通知自己熟絡(luò)的私人投資者，“暫停其他投資計(jì)劃，準(zhǔn)備好錢，房地產(chǎn)企業(yè)即將出現(xiàn)資金困難。”楊少峰當(dāng)時(shí)預(yù)測，2008年1月至3月將是放貸的好機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)期是銷售淡季，銀行貸款困難，而且在春節(jié)前夕，施工方一定會(huì)向開發(fā)商催討賬款。

　　如楊少峰所料，在2007年房價(jià)高潮之后，緊接而來的就是開發(fā)商的痛楚。從2007年第四季度開始，部分房企已經(jīng)出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。而今年年初，房企財(cái)務(wù)危機(jī)已為人所共識(shí)，開發(fā)商蜂擁尋找各式各樣的借款門路，民間私人借貸的利率通常是月息2分至3分(年利率24%至36%)，而某些渠道的利率更是高得驚人。楊少峰認(rèn)識(shí)的一位開發(fā)商，從典當(dāng)行借了4500萬元，為期三天，利息是每天100萬元。“每天100萬??！”楊少峰豎起食指，夸張地向記者比劃著。

　　一位房企財(cái)務(wù)總監(jiān)告訴記者，“聽到很多開發(fā)商借高利貸的說法。借款的方式也是五花八門，有的從其他行業(yè)企業(yè)拆借，有的靠私人借貸，還有些找外資。不過，外資進(jìn)入樓市已經(jīng)很少，都是些投資其他行業(yè)用剩下來的資金。”

　　楊少峰本人是福建人，曾在福建的半官方組織有過很長的工作經(jīng)歷。這為他認(rèn)識(shí)福建和溫州一帶的商人提供了便利，其所在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的另一位合作者便是北京溫州商會(huì)的負(fù)責(zé)人。也因?yàn)檫@些資源，楊少峰在北京多次組織過“溫州購房團(tuán)”和“唐山購房團(tuán)”。他在自己公司的宣傳資料上稱，掌握著上萬個(gè)來自溫州和唐山購房人的信息。

　　當(dāng)然，能夠在這么短的時(shí)間完成這筆交易是有前提的。“開發(fā)商就是我的客戶，我很了解他們的項(xiàng)目進(jìn)展。”楊少峰稱，私人借貸最擔(dān)心的就是風(fēng)險(xiǎn)，沒有把握他們通常不敢輕易借錢。正是由于這個(gè)原因，私人借貸成交很困難。“規(guī)模通常在1億元以內(nèi)，一年做個(gè)幾單了不起了。”楊少峰說。

　　溫州民間借貸一向注重實(shí)際。他們通常也會(huì)要求擔(dān)保或者抵押，但并不是由機(jī)構(gòu)提供。“有時(shí)候他們也會(huì)要求我本人或者公司來擔(dān)保，因?yàn)樗麄兇_信我更熟悉開發(fā)商的情況。”楊少峰說。至于抵押，比較可靠的辦法是用開發(fā)商的項(xiàng)目抵押，而比較關(guān)鍵的是選擇進(jìn)入的時(shí)點(diǎn)。進(jìn)入的時(shí)點(diǎn)不同，抵押物也有區(qū)別。

　　救急不救窮

　　如果從時(shí)間順序來說，開發(fā)商的資金來源可以簡單劃分為自有資金、占有資金(工程墊付款)、開發(fā)貸款、預(yù)售資金和個(gè)人住房按揭貸款。一般的開發(fā)商都是依靠資金滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，購買土地之后，自有資金基本告罄，施工方墊資施工，同時(shí)指望施工到一定進(jìn)度后獲得銀行的開發(fā)貸款，以期獲得預(yù)售證，再用開發(fā)貸款和預(yù)售資金填補(bǔ)施工資金。對于大部分開發(fā)商來說，資金運(yùn)轉(zhuǎn)是一環(huán)套一環(huán)，緊緊相扣的，斷上幾天都很難承受。這也是開發(fā)商資金容易出現(xiàn)漏洞的原因所在。

　　北京泰福恒投資發(fā)展公司副總經(jīng)理劉新虎表示，目前出現(xiàn)資金困難的開發(fā)商多半有兩種。一種是企業(yè)規(guī)模雖大，但擴(kuò)張?zhí)?，再生產(chǎn)資金不足；另一種是小型企業(yè)，由于貸款批不下來，資金滾動(dòng)不暢。如果按照資金運(yùn)轉(zhuǎn)來說，劉新虎的分析也可以理解為，擴(kuò)大再循環(huán)和單循環(huán)的不同困難。

　　與機(jī)構(gòu)投資者不同的是，楊少峰和他的溫州朋友更傾向于選擇介入最后兩個(gè)環(huán)節(jié)，即項(xiàng)目建設(shè)基本完畢和即將進(jìn)入銷售的環(huán)節(jié)。借款總額小，且時(shí)間短，不超過半年，風(fēng)險(xiǎn)也比較小。實(shí)際上，這是一種救急不救窮的方式。私人放貸通常會(huì)要求開發(fā)商用住房作為抵押，道理比較簡單，“一旦出現(xiàn)問題，我們至少可以拿到已經(jīng)完工的房子。”楊少峰說。當(dāng)然，前提是貸方了解該項(xiàng)目，防止出現(xiàn)多重抵押的情況。

　　由于開發(fā)商資金來源和抵押的混亂，民間私人投資者往往小心翼翼。而楊少峰這樣既了解項(xiàng)目情況又熟悉投資者的經(jīng)紀(jì)公司就成了便利的橋梁。

　　楊少峰合計(jì)著把借貸業(yè)務(wù)擴(kuò)大，一個(gè)主要的方式是與溫州、福建一帶的民營企業(yè)財(cái)團(tuán)合作，“他們可以動(dòng)用的資金量大，可以運(yùn)作更多方式的借貸。”眼下，楊少峰正在評估5個(gè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目多半都是剛剛獲得土地，缺乏前期運(yùn)作資金，以股權(quán)投資的方式更為合適。不過，他承認(rèn)，在目前的市場環(huán)境下放貸需要萬分謹(jǐn)慎，每一個(gè)項(xiàng)目都要仔細(xì)琢磨，楊少峰說：“我已經(jīng)想好了，北京五環(huán)以外的項(xiàng)目絕對不做，風(fēng)險(xiǎn)太大了。”