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　　每平方米降價(jià)2500元，降幅達(dá)到25%，看上去，似乎房價(jià)要下跌了。不過，隨后開發(fā)商說不降價(jià)了，整個(gè)降價(jià)過程只持續(xù)了2天。

　　這是上海開發(fā)商的典型心態(tài)：不愿降價(jià)，偶爾降價(jià)也是“作秀”。

　　上海的開發(fā)商正在打持久戰(zhàn)。

　　房價(jià)降不了 土地捂不熱

　　就在上?？党?ldquo;作秀”賺足了眼球之后，合生江灣國際公寓也每平方米“大”幅度降價(jià)3500元，不過是從24000元降到20500元，該樓盤在2006年時(shí)，售價(jià)僅每平方米萬元左右，漲幅已經(jīng)超過一倍，現(xiàn)在不過是稍微回調(diào)一點(diǎn)而已。

　　從成交數(shù)據(jù)方面來看，上海的平均房價(jià)也在走高。佑威房地研究中心的數(shù)據(jù)顯示，1～3月一手商品住宅(剔除動(dòng)遷配套房)的平均成交價(jià)格分別為每平方米11552元、11043元和13106元，4月份上半月的平均成交價(jià)格高達(dá)每平方米15896元。

　　相對(duì)于樓市，土地市場卻是明顯冷清。不久前，上海今年春節(jié)后第一次土地出讓，出讓的8幅土地中，有兩幅地塊流標(biāo)，3幅只有一個(gè)競買人，底價(jià)成交。而最為業(yè)界關(guān)注的一塊土地，僅僅兩個(gè)開發(fā)商競標(biāo)，成交價(jià)只有去年最高峰時(shí)地價(jià)的一半。

　　去年房價(jià)上漲時(shí)，土地價(jià)格跟著暴漲，漲幅遠(yuǎn)比房價(jià)漲幅大。去年11月，仁恒拿下的江灣地塊，樓板價(jià)每平方米達(dá)2萬元，而去年6月，綠城拿下江灣地塊，樓板價(jià)每平方米1.25萬元，短短5個(gè)月，地價(jià)漲了整整60%。

　　根本問題：開發(fā)商預(yù)期太高

　　“開發(fā)商很迷惑，要不要拿地，要不要降價(jià)？都不知道呢。”成全機(jī)構(gòu)董事長全忠對(duì)記者說，“現(xiàn)在開發(fā)商都在觀望。”

　　望源集團(tuán)董事長季寶紅對(duì)記者說：“目前市場總體問題不大，但是也是要觀望一下，中央政府會(huì)不會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策。對(duì)開發(fā)商來說，主要問題是資金鏈。”

　　某知名房地產(chǎn)企業(yè)老總對(duì)記者說：“寧愿不拿地，也不愿意拿錯(cuò)地。”他說，目前的上海市場，住宅供應(yīng)明顯不夠，房價(jià)怎么可能下跌？最讓人擔(dān)心的是銀行緊縮企業(yè)貸款。但是，如果企業(yè)貸款緊縮了，企業(yè)倒了，沒人蓋房子，那供應(yīng)不就更少了嗎，房價(jià)豈不更要上漲了？

　　上海知名機(jī)構(gòu)方方工作室總經(jīng)理方芳對(duì)記者說：“現(xiàn)在房價(jià)這么高，開發(fā)商只要手中有項(xiàng)目，成本都是很低的。因而，上海樓市的問題，不在于開發(fā)商回籠不了資金，而在于開發(fā)商們對(duì)市場的預(yù)期過高。”

　　按照目前的房價(jià)，除去去年仁恒、龍湖等數(shù)家企業(yè)之外，其他開發(fā)商拿地成本都是極低的。當(dāng)市場沒有大量土地放出來時(shí)，開發(fā)商心里基本是篤定的。

　　新漢業(yè)漢全投資公司董事長趙云飛對(duì)記者說：“我接觸到的開發(fā)商，絕大多數(shù)不但不會(huì)降價(jià)，還會(huì)漲。所謂的資金鏈問題，其實(shí)兩年來一直都有，該解決的已經(jīng)解決了。”

　　持久戰(zhàn)的三種打法

　　“王石的拐點(diǎn)論對(duì)我們的企業(yè)是有影響的。”太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長戴強(qiáng)告訴記者，“我們?cè)ㄊ窍掳肽暌淮涡蚤_盤，現(xiàn)在就改分幾期開盤了。這樣，可以及時(shí)收回成本。”像這樣調(diào)整開發(fā)節(jié)奏的，是第一種打法。

　　而像上海康城那樣表演“降價(jià)”的，則是第二種打法。這種做法的始作俑者是萬科。萬科元宵節(jié)降價(jià)5%，銷售2個(gè)多億之后，又恢復(fù)原價(jià)。還有像合生那樣，樓盤漲價(jià)幅度過高而略有回調(diào)，也屬此列。其心態(tài)可謂“用小我換大我”。

　　第三種打法則是持“房”待“漲”，這也是很多上海開發(fā)商的選擇。一個(gè)明顯的事實(shí)是，原本在4月份，有30多個(gè)樓盤預(yù)備開盤，但是到目前為止，確定開盤的寥寥無幾，明顯是在“捂盤”。

　　對(duì)于目前開發(fā)商們的持久戰(zhàn)心態(tài)，盛基集團(tuán)副總裁朱詠敏就明確提出批評(píng)。他說：“某些企業(yè)在資金非常短缺的情況下，想通過死扛硬撐的方法渡過難關(guān)，不久的將來，上述企業(yè)中必定會(huì)出現(xiàn)‘順馳第二’。首先為‘百日劇變’殉情的是那些負(fù)債很高、上市無望、土地儲(chǔ)備的資金遠(yuǎn)高于在建資金的企業(yè)，雖然他們?cè)谏鲜械陌倜讻_刺中已完成90米，但最后的10米往往是對(duì)他們的致命一擊。”