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　　房產(chǎn)新政實施，武漢房企可能要預繳20%的企業(yè)所得稅，專家稱樓市尚未走出低迷，被國家再三強調的房地產(chǎn)稅收新政又接踵而至。近日，國家稅務總局公布了《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》，規(guī)定省級地區(qū)的住宅(非經(jīng)濟適用房)的預售收入，按照預計利潤率不低于20%的標準預繳企業(yè)所得稅。專家指出，此《通知》對于武漢樓市無異于雪上加霜，房產(chǎn)企業(yè)面臨嚴峻考驗。

　　預繳所得稅，房企雪上加霜

　　根據(jù)《通知》內容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤分季(或月)預繳企業(yè)所得稅的，未完工前預售收入，也要計入利潤總額預繳，開發(fā)完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

　　“在房產(chǎn)稅收新政下，像武漢這樣的省會城市，商品房開發(fā)項目預計利潤率不得低于20%，對開發(fā)企業(yè)的資金鏈來說，是很大的打擊，此前企業(yè)預繳所得稅利潤率一般以15%計算。”武漢某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售經(jīng)理告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)要有充足的資金和現(xiàn)金流來支撐開發(fā)過程,所以新政對資金實力不強或者抗風險能力不高的企業(yè)來說無異于雪上加霜。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)內人士告訴記者，新政多半基于兩方面考慮：一是促使企業(yè)增強自身資金實力，抗風險能力。二是規(guī)范房地產(chǎn)市場稅收制度，適度降低開發(fā)利潤，穩(wěn)定投資過熱趨勢，從全局來看積極性更大。

　　大開發(fā)商面臨更嚴峻考驗跟土地增值稅類似，很早就有類似的房產(chǎn)稅收政策了，為什么現(xiàn)在又會鄭重提出？某房地產(chǎn)業(yè)內人士坦言，以前很多企業(yè)都沒有很好的執(zhí)行，有的按季度繳納，有的半年甚至一年一繳的都有?，F(xiàn)在只不過是再拿出來強調一遍，抓執(zhí)行力。

　　“只要所得稅提前征收能嚴格執(zhí)行，這對全行業(yè)的擠壓是明顯的，對開發(fā)商的資金壓力會比售后征收要大很多。”中國指數(shù)研究院華中分院院長朱戈認為，房產(chǎn)稅收新政對價格的漲跌來說，雖然沒有必然影響，但會加速開發(fā)商推盤力度，因為開發(fā)商得把所得稅當成必付成本提前支出，跟支付土地成本一樣。也就是說，發(fā)展商得透支未來提前納稅。

　　“目前房子賣不動，還要預繳所得稅，這對整個市場來說都不是件好事，行業(yè)的準入門檻也提高了。”

　　朱戈告訴記者，不低于20%的利潤率，對大發(fā)展商的資金會有更大的考驗，他們的盤子大、基數(shù)大。“一些大房產(chǎn)商資金不見得充足，根據(jù)最近上市公司的年報就知道他們的資產(chǎn)負債率奇高。相反是經(jīng)濟適用房的售價遠低于市場價，因此計稅的基數(shù)也很低。”

　　在新政中，經(jīng)濟適用房開發(fā)項目的計劃利潤率不低于3%，相比商品房項目來說，壓力要小很多。一位經(jīng)濟適用房開發(fā)項目的財務總監(jiān)告訴記者，以前項目沒有竣工，結算就不會那么快。如果按月或按季度預繳，就會使企業(yè)資本金加大。

　　鏈接

　　非經(jīng)濟適用房在不同地區(qū)開發(fā)項目的繳稅標準

　　1.位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%。

　　2.位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。

　　市場

　　4月份二手房價格緩慢爬升

　　剛性需求可能帶二手房走出寒冬?

　　據(jù)億房研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月第3周(4月9日-4月15日)武漢二手住宅平均價格為4272.76元/平方米，與上周相比，上漲了8.82元/平方米。而3月武漢二手住宅平均價格為4243.21元/平方米，比2月上漲了46.73元/平方米。記者走訪多家中介發(fā)現(xiàn)，二手房正在緩慢回暖。專家指出，新房前景仍不明朗，剛性需求者出手買二手房正當時。

　　賣家愿意承擔部分交易稅

　　“四月初至今，成交量增長了20%-30%左右。”昨日，21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)楊健在接受記者采訪時表示。

　　記者在中北路、南湖、光谷等多個片區(qū)的房產(chǎn)中介觀察，發(fā)現(xiàn)咨詢和挑選房源的市民不少，墻上貼著的各種房屋信息很多。某中介一位工作人員告訴記者，三月底至今，來看房、買房的人明顯增多。

　　“剛性需求被壓抑得厲害，二手房的投資潛力就顯現(xiàn)出來了。”楊健告訴記者，“二手房賣方不再死咬價格，不但可以討價還價，而且有的賣家愿意承擔交易稅的20%甚至是一半。”

　　“政府近幾年一直在打擊投機炒房，新房價格也高，剛性需求者就逐步轉入二手房。”楊健認為，在目前新房低迷的情況下，二手房的春天可能已經(jīng)來了。

　　專家：二手房比新房更有競爭力

　　“一般二手房跟新房相比總會有差價，這種差價大于市場給買房人的折扣，二手房就有競爭力，景觀、房屋質量已經(jīng)是可控的。”中國指數(shù)研究院華中分院院長朱戈認為，在新房價格折扣沒有松動的前提下，次新二手房前景樂觀。“次新二手房業(yè)主已經(jīng)有了一部分價格收益，他們完全有可能以低于市價的價格把房子拋出。”

　　朱戈告訴記者，如果依法經(jīng)營，中介公司的資金鏈不是二手房市場走勢的關鍵因素，二手房中介的風險小于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且以傭金為贏利點的經(jīng)營企業(yè)風險是小過踩紅線賺差價的企業(yè)。

　　“尤其是一些壓力比較大的炒樓人，現(xiàn)金對他們來說更重要。保留利潤，轉嫁利息提高后的成本也是很多炒家的經(jīng)營策略。”朱戈說。