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　　來自廣州的合生創(chuàng)展正試圖通過進軍新的業(yè)務領域來尋求新的利潤增長點并寄望以此在資本市場贏得高回報。

　　記者獨家獲悉，一向專注于大型住宅產品的合生創(chuàng)展今年要分別在北京、上海、廣州等多個城市上馬10個商業(yè)地產項目。目前，除了上海項目已動工，其余項目仍在規(guī)劃階段。

　　眼下，宏觀調控正走到緊要關口，日益收緊的信貸政策讓地產商背負著沉重的資金壓力。而合生創(chuàng)展選擇此時耗巨資大規(guī)模挺進商業(yè)地產實在給業(yè)界留下很多猜想。

　　進入初衷

　　自1992年公司成立以來，老板朱孟依帶領合生創(chuàng)展由一支建筑施工隊走向房地產開發(fā)正規(guī)軍。歷經15年的發(fā)展，已經成為國內響當當?shù)姆科?，但是他的目光始終聚焦在住宅地產。

　　即使對商業(yè)地產有所涉獵，做過酒店、寫字樓，但是項目不多，時間也不長，顯然，在商業(yè)地產的開發(fā)領域資歷尚淺。

　　據(jù)合生創(chuàng)展內部人士介紹：“此次即將推出的10個商業(yè)地產項目，全部是囊括大型商場、甲級寫字樓、國際品牌五星級酒店的商業(yè)綜合體。”一直專注住宅開發(fā)的合生創(chuàng)展為何要在被所有開發(fā)商認為最難熬的2008年轉型做如此復雜、高風險的綜合性商業(yè)地產？轉型的背后是朱孟依對住宅產品發(fā)展趨勢的看淡嗎？

　　這種猜測被合生創(chuàng)展的內部人士否定，“我們做商業(yè)地產是建立在十幾年對住宅地產的積累之上，我們進軍商業(yè)地產并不意味著要縮減住宅地產規(guī)模。”他給記者比喻，“一家餐廳不是除了茶葉蛋，就不能賣別的了。”

　　即便是合生創(chuàng)展有著這樣美好的設想，“不管怎么樣，住宅產業(yè)的高峰期已經過去，將來主要是保障房市場，地產商都要面臨住宅產業(yè)盤子不斷縮小的現(xiàn)實。”在英聯(lián)國際不動產首席經濟學家郭建波看來，地產商的轉型已經迫在眉睫，而商業(yè)地產顯然是個不錯的選擇。

　　面對風險更高、挑戰(zhàn)更大的綜合性商業(yè)地產，合生創(chuàng)展準備好了嗎？

　　合生創(chuàng)展去年9月份發(fā)布的2007年中期業(yè)績報告顯示，公司上半年實現(xiàn)凈利潤4.19億港元，較上年同期下滑4%。上半年扣除投資物業(yè)重估收益等影響，有關盈利為1.68億港元，較去年同期減少48%，主要是由于上半年已確認的營業(yè)額較2006年同期下降30%。

　　郭建波分析，2007上半年正是宏觀調控進行得如火如荼之際，銷量和價格對比前兩年已經有了很大下浮，這是合生創(chuàng)展2007年上半年凈利潤下降的主要原因。

　　商業(yè)地產的魅力

　　事實證明，除住宅地產受到很大影響外，商業(yè)地產在此次連續(xù)的宏觀調控中幾乎沒有受到任何影響。

　　寶龍集團的總裁助理劉曉蘭有深刻體驗，“寶龍一直專注于做商業(yè)地產，在這場宏觀調控中，我們的項目一直都有很穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”

　　回報率高，一旦形成成熟的運營規(guī)模，風險就會很小，眾多的行業(yè)優(yōu)點讓大多數(shù)地產商都開始摩拳擦掌。據(jù)記者了解，僅在華南地區(qū)，有意向商業(yè)地產進軍的房企就不下6、7家，如果擴大到全國范圍，數(shù)量會更多。

　　房地產市場在王石拋出的“拐點論”后，給地產商提出了一個新的轉型命題。郭建波認為，華潤、保利的多元化的產品結構是最能在將來的市場中凸顯競爭力的。他甚至斷言，像萬科這樣專注于住宅開發(fā)的企業(yè)已經進入了衰退期。因此，他認為合生創(chuàng)展進軍商業(yè)地產彌補了過去產品結構單一的缺陷，是個不錯的選擇。

　　近年來，新近落成的大型綜合購物廣場已經迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經很難滿足它們對硬件和軟件的要求，“所以，商業(yè)地產面臨著升級換代，這給房企留下了巨大的市場空間。”郭建波說。

　　中國投資咨詢網(wǎng)分析報告指出，2007年1-4月，房地產開發(fā)完成投資5264.61億元，同比增長27.4%，增幅同比加快6.1個百分點。其中，商業(yè)營業(yè)用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年1-4月份全國房地產、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個百分點；在房地產開發(fā)投資中的比重為11.1%。而且這個比例還在不斷增加。

　　“有人評價合生創(chuàng)展進入商業(yè)地產的時機有點晚。”合生創(chuàng)展內部人士說，“我們認為沒有早或晚，只要跟我們發(fā)展步驟合拍，就是最好的。”在他看來，在有著十余年的住宅產品積累基礎之上，合生創(chuàng)展才考慮進入商業(yè)地產，這是謹慎之為，但是無論如何，選擇在這樣一個時機進入，的確讓業(yè)界存有很多疑問。

　　郭建波認為，從房地產投資的周期看是有點晚，但是從產品形態(tài)來看，是恰當時機。因為中國的商業(yè)地產更新?lián)Q代才剛剛開始，還需要至少20年的時間。“隨著商業(yè)地產業(yè)態(tài)的轉變和中國人對于購物、休閑、娛樂、辦公需求的提高，在人口密集的城市，吸引力和價值逐漸體現(xiàn)在這些綜合體上。”

　　某業(yè)內資深人士告訴記者，“做商業(yè)地產至少要準備兩到三年的時間。”事實上，合生創(chuàng)展一直在為布局商業(yè)地產做準備。在去年4月公布其2006年年報時，除了對銷售額達到113.68億元，比2005年的63.58億元有了近一倍增長做了主要說明外，還著重強調將計劃提升商業(yè)物業(yè)項目比重。據(jù)悉，合生創(chuàng)展在去年就已經成立了商業(yè)地產管理機構，統(tǒng)籌整合相關外部資源。

　　另外，拿地的速度也頗為迅速，去年8月，合生創(chuàng)展花費14.09億元通過收購廣東珠江投資全資擁有的上海大展的全部股權，獲得上海一幅面積約2.35萬平方米的商業(yè)用地，合生創(chuàng)展將此地塊與上半年已收購的毗鄰的第292號地塊一并開發(fā)為包含高層甲級寫字樓、五星級酒店及大型購物商場的大型商業(yè)綜合大樓，目前已動工。

　　同時，在北京、廣州、杭州等地，合生創(chuàng)展都在為即將上馬的綜合商業(yè)項目做一切準備。

　　其內部人士告訴記者，“商業(yè)地產板塊將是合生集團未來的戰(zhàn)略發(fā)展重點。”

　　挑戰(zhàn)與風險

　　“在現(xiàn)有的住宅產品市場格局和發(fā)展態(tài)勢下，合生創(chuàng)展不會有太大的作為，利用現(xiàn)有資金儲備，抓緊向還處在初級階段的商業(yè)地產轉型也許是個好的選擇。”郭建波認為，在市場波動的時候首先面臨風險的就是這些上市公司。

　　廣發(fā)證券分析師花長勁認為，“這個市場容量有限，競爭會很激烈，好的商業(yè)項目要分城市，還要看具體的地段，即使有了好地段，要運營出一套適合自己的管理模式真的是不容易。”

　　“我們經歷了5年才摸索出一條自己的管理模式，這個過程太艱辛，太漫長。”劉曉蘭說，“商業(yè)地產的確是誘人的，但不是普通的地產商想做就可以做的。”

　　合生創(chuàng)展財務總監(jiān)譚禮寧在去年9月曾表示，2007年上半年銷售合同45.73億元，截至2007年8月底銷售合同達80億元，有信心全年達到110億至120億元。

　　即使完成120億元的銷售，扣除各種相應的投入，剩余的現(xiàn)金流要想在今年陸續(xù)投入10個大型的綜合商業(yè)地產項目，會面臨很大財務壓力。雖然合生創(chuàng)展內部人士表示，這10個項目都會與國內外各種公司進行戰(zhàn)略合作，但是面對如此大體量的商業(yè)地產項目，資金壓力依然巨大。

　　雖然商業(yè)地產在資本市場上能給投資者帶來遐想，寶龍之前上億美元的私募就是最好證明。“但是投資者更看重成熟的商業(yè)地產模式，而不是新進入這個領域的一些模式。”劉曉蘭說，“在這5年當中，的確有很多國內外的投資者關注我們，但是直到現(xiàn)在看到我們的模式已經成熟了，他們才會出手。”

　　郭建波認為，做商業(yè)地產的確能為公司在資本市場贏得一些眼球，但是綜合各個方面的情況，商業(yè)地產在房地產公司的金融策略上確實存在很大風險，需要很謹慎地考量。