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　　量增與供大于求、回暖與打折促銷……看似對(duì)立的市場(chǎng)現(xiàn)象，實(shí)際上一點(diǎn)都不矛盾。冷熱共存一市恰恰說(shuō)明了目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)比較理性的狀態(tài)。

　　回眸3月，上海商品房市場(chǎng)、商品住宅市場(chǎng)均呈現(xiàn)出供求放量的態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，3月份商品住宅供應(yīng)增幅為221.7%，成交增幅為245.1%；商品房供應(yīng)增幅為66%，成交增幅為156.9%。不難看出，2月冷淡的市場(chǎng)氛圍已一掃而盡。

　　不過(guò)，從供求比來(lái)看，3月份的商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出的是供大于求，月度供求比為1：0.8。同時(shí)，市場(chǎng)上有不少樓盤出現(xiàn)了打折促銷的現(xiàn)象，還有一些樓盤出現(xiàn)了銷售率較低的情況。

　　量增與供大于求、回暖與打折促銷……看似對(duì)立的市場(chǎng)現(xiàn)象，實(shí)際上一點(diǎn)都不矛盾。冷熱共存一市恰恰說(shuō)明了目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)比較理性的狀態(tài)。

　　我們認(rèn)為，2008年3月份的樓市現(xiàn)象是一個(gè)比較理性的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　開發(fā)商不再信心全無(wú)，按正常節(jié)奏推案；價(jià)格定位既不一味加價(jià)，也不跟風(fēng)打折，根據(jù)自己樓盤的品質(zhì)、潛力、區(qū)位、現(xiàn)狀綜合分析，選擇高開、平開或低開。這是理性市場(chǎng)的表現(xiàn)。

　　需求方面，購(gòu)房者也并未退市，當(dāng)供應(yīng)上升，選擇余地增大后，選擇最適合自家需求的住房伺機(jī)入市；而購(gòu)房者也并未盲目追漲或盲目買跌，漲價(jià)、跌價(jià)的項(xiàng)目都可以取得不錯(cuò)的銷售成績(jī)。由此，樓盤也不再普遍出現(xiàn)類似于“一日銷售100%”的旺銷現(xiàn)象，銷售周期回歸到了常態(tài)“強(qiáng)銷售期——平穩(wěn)銷售期——尾盤銷售期”；品質(zhì)優(yōu)良、前景明朗的項(xiàng)目銷售速率較快，而相對(duì)較弱的樓盤，銷售較慢。這也是理想市場(chǎng)的表現(xiàn)。

　　當(dāng)前來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)為供略大于求是個(gè)比較理想的狀態(tài)，購(gòu)房者選擇余地較大，可以充分地“貨比三家”；開發(fā)商之間有著良性的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，可以促進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)的提升；而房?jī)r(jià)也可以保持平穩(wěn)。這還是理性市場(chǎng)的表象。

　　對(duì)于今年3月上海商品住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)，我們?yōu)橹廊?，這符合“持續(xù)、穩(wěn)定、健康”的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的目標(biāo)。

　　3月名盤

　　上月(2008.3.1-2008.3.31)全市商品住宅成交量排名前十強(qiáng)累計(jì)成交套數(shù)2497套，成交總量26.2萬(wàn)平方米，占全市月總成交量的25.6%。

　　從上榜項(xiàng)目的成交均價(jià)來(lái)看，中高價(jià)位項(xiàng)目在成交市場(chǎng)占半壁江山，榜單中萬(wàn)元以上項(xiàng)目有5例，累計(jì)成交面積13.28萬(wàn)方米，占十強(qiáng)總量的50.6%；其中徐匯區(qū)海上名邸成交均價(jià)最高，為20389元/平方米。

　　3月行情樓市交投兩旺

　　由于傳統(tǒng)成交季節(jié)的到來(lái)，3月全市的商品住宅的成交量和供應(yīng)量均增加，由于中心區(qū)域成交比例的增加，上月，商品住宅的成交均價(jià)也上揚(yáng)。

　　易居研究院系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，3月商品住宅新增供應(yīng)量為128.76萬(wàn)平方米，與2月40.02萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)相比，環(huán)比上升了221.7%。商品住宅供應(yīng)的大幅上漲同樣帶動(dòng)了成交的大幅上漲，商品住宅成交量為102.48萬(wàn)平方米，環(huán)比上升245.1%；這一數(shù)據(jù)也表明目前的樓市已經(jīng)回暖。而商品住宅成交均價(jià)也定位在12809元/平方米，環(huán)比上漲6.3%。

　　從當(dāng)前來(lái)看，商品住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)為供略大于求是個(gè)比較理想的狀態(tài)，購(gòu)房者選擇余地較大，可以充分地“貨比三家”；開發(fā)商之間有著良性的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，可以促進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)的提升；而房?jī)r(jià)也可以保持平穩(wěn)。這還是理性市場(chǎng)的表象。

　　隨著3月份的交投兩旺，4月上海市場(chǎng)的新盤推盤量也開始增加。購(gòu)房者也顯得更理性，雖然目前開發(fā)商在資金鏈上大部分都表現(xiàn)為緊縮，預(yù)計(jì)4月性價(jià)比高的樓盤不會(huì)出現(xiàn)打折風(fēng)波，從目前4月樓市的表現(xiàn)看，4月的成交量有望進(jìn)一步上揚(yáng)。

　　3月份，市場(chǎng)表現(xiàn)出比較理性的狀態(tài)，其中標(biāo)志之一就是樓盤去化速率回歸到正常的銷售周期，我們可以從供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變情況就能得出一些結(jié)論；并且高端住宅的銷售周期將長(zhǎng)于中低價(jià)位樓盤。新推房源并不會(huì)如市場(chǎng)火爆時(shí)那樣，當(dāng)月甚至當(dāng)日便全部去化完畢。從上表中我們就可以發(fā)現(xiàn)，越是市中心區(qū)域，當(dāng)月去化速率越慢；而外圍區(qū)域受動(dòng)遷配套類住宅的帶動(dòng)，表現(xiàn)出成交超過(guò)供應(yīng)的局面。