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　　恒大在香港IPO未果，引發(fā)了地產(chǎn)業(yè)對于目前惟一可行的融資通道中斷的恐慌，地產(chǎn)商潘石屹甚至稱，百日之內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)生劇烈的變化，由此引發(fā)了“百日劇變”的說法。有多少企業(yè)在恒大上市受阻之后陷于IPO低迷的灰色陰影之中？中國房地產(chǎn)企業(yè)處在怎樣的經(jīng)濟處境中？地產(chǎn)業(yè)格局將發(fā)生什么樣的調整？在此一一梳理求解，以期助益于關注中國房地產(chǎn)市場的廣大讀者。

　　由廣州恒大在香港上市未果引發(fā)的地產(chǎn)企業(yè)“百日劇變”說，尚未熄火。

　　已經(jīng)交上2007年業(yè)績及格答卷的SOHO中國總裁潘石屹對本報記者稱：“恒大上市沒有結果，對后面幾十家排隊上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說是個令人悲觀的開頭，來自香港投資者的審核更為苛刻。”在潘石屹拋出“未來100天內(nèi)中國房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生劇變”的斷言之后，一向容易遭人品評的老潘，此番論斷并沒有遭遇更多的反駁以及爭辯。

　　由恒大地產(chǎn)上市擱淺引發(fā)的一系列“灰色效應”正在顯現(xiàn)。

　　星河灣、龍湖地產(chǎn)、卓越、香江國際、寶龍集團、方圓、恒盛、花樣年集團等多家謀劃與恒大地產(chǎn)同期上市的企業(yè)已經(jīng)紛紛調整上市時間表。

　　而輿論風波中心的恒大則另有圖謀。據(jù)外電報道，早前擱置上市計劃的恒大地產(chǎn)集團，正嘗試通過私人配售股份，集資4億-5億美元。

　　大勢所趨

　　記者就此新融資計劃與恒大地產(chǎn)相關負責人溝通，截至發(fā)稿前，沒有得到對方的答復。

　　行業(yè)人士分析，上市計劃擱置，加上信貸危機使迫于資金壓力的恒大地產(chǎn)不得不通過其他方式來募集資金以求渡過目前難關。

　　恒大地產(chǎn)原計劃于3月28日在香港主板上市，其IPO集資額最高為166億港元。后來公司表示因市場情況不好，決定擱置上市計劃。

　　其董事局主席許家印在給本報記者的回應中說：“恒大地產(chǎn)絕大多數(shù)項目分布在省會城市及其他城市，業(yè)務前景和盈利增長潛力十分明顯，我們將繼續(xù)發(fā)揮在規(guī)模、產(chǎn)品結構、成本控制、團隊執(zhí)行力、品牌等多方面的優(yōu)勢，加快各地項目的開發(fā)及銷售進度。一旦時機合適并成熟，我們會重新公布新的上市計劃。”

　　虎杰投資顧問公司首席分析師張寅認為：“正如許家印所說，恒大地產(chǎn)有著這樣或那樣的優(yōu)勢，但是千萬不能忽視此時國內(nèi)和國際市場的大環(huán)境。”

　　國際資本市場現(xiàn)時及嚴重動蕩低迷，恒生指數(shù)反復下跌，而國內(nèi)的調控力度亦不斷加深，在張寅看來，在這樣的大經(jīng)濟背景下，不要說恒大地產(chǎn)這樣規(guī)模、實力都不錯的企業(yè)，就是量級再高一點的企業(yè)上市計劃也得夭折。

　　張寅認為，此時的大環(huán)境是極不利于上市的，不論誰去香港IPO，都會失敗歸來。而恒大地產(chǎn)的上市擱淺顯然是時機把握不對。

　　恒大地產(chǎn)上市推遲意味著國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通往國際資本市場的管道已經(jīng)暫時關閉。另外，隨著國內(nèi)宏觀調控日益升溫，信貸不斷收緊，與恒大同樣有上市計劃的40多家企業(yè)無疑面臨著雙重打擊。

　　“八仙過海，各顯神通，用不了多久，肯定會有企業(yè)倒下，而且是大家所熟悉的。”張寅認為，“這是大勢所趨，誰都擋不住。”

　　“今年政府主要解決的是通貨膨脹問題，所以信貸政策暫時不會放松。房地產(chǎn)企業(yè)要想靠放松信貸來挽救自己恐怕不太可能。”

　　據(jù)張寅說，恒大地產(chǎn)的上市擱淺早在預料之中，他在去年就曾斷言SOHO中國是赴港上市企業(yè)中的最后一家。

　　還有機會？

　　對于此前曾有媒體報道恒大地產(chǎn)上市推遲是由于其土地儲備過多，不被投資者看好，更多的是出自自身的原因，張寅予以否定。

　　“土地儲備是投資者認同你的基本條件，以此來增加砝碼沒有錯，關鍵在于市場不好，如果上了市，很多的土地儲備就是優(yōu)勢，如果上不了，那么就是負擔。”

　　數(shù)據(jù)顯示，目前恒大地產(chǎn)土地儲備高達4580萬平方米，較2006年增長了九倍。其中，在19個城市擁有33個房地產(chǎn)項目，總樓盤面積約1630萬平方米，總建筑面積約3070萬平方米。這一土地儲備，僅次于碧桂園，是萬科的近兩倍。

　　在張寅看來，恒大在過去一年的拿地行為多少顯得有些激進，現(xiàn)在上市擱淺，大量的土地未付款將給恒大地產(chǎn)造成很大的財務壓力。

　　事實也的確如此，據(jù)熟悉恒大地產(chǎn)的人士介紹，現(xiàn)在恒大正努力地嘗試各種方法來獲得融資。

　　招股書顯示，恒大地產(chǎn)融資將主要用于清欠債務。其中，53.6%用于支付未付土地出讓金及現(xiàn)行項目資金，9.1%用于部分償還瑞信借取結構擔保貸款。

　　“在特殊時期，根據(jù)市場情況所作的企業(yè)戰(zhàn)略判斷是相當重要的，一旦失誤，將帶來很嚴重的后果。”在張寅看來，不只是恒大地產(chǎn)，其他地產(chǎn)公司也面臨同樣的問題。“這種判斷帶來的后果馬上就會有分曉。”

　　張寅認為：“其實調控早在兩年前土地招拍掛的新政推出時就已開始，而現(xiàn)在到了洗牌出結果的時候。而顯然大多數(shù)的地產(chǎn)商沒有看到這一點。”在張寅看來，之所以等到兩年后的現(xiàn)在才有結果，這是由房地產(chǎn)的商品屬性決定的，從拿地到蓋房子，要經(jīng)歷12到16個月的周期。這段時間，就是地產(chǎn)公司之前種下“錯誤決策”種子的生根發(fā)芽期。

　　張寅說：“在這40多家打算上市的企業(yè)中，有實力的不超過10家，有些融不到資金的企業(yè)肯定會倒閉，有些想上市的硬著頭皮也能上。”

　　據(jù)記者了解，在恒大地產(chǎn)、昌盛中國上市計劃紛紛流產(chǎn)后，星河灣、河南建業(yè)等已通過聆訊的房企紛紛推后了上市時間。其中，河南建業(yè)決定預期6月上旬開始招股活動。

　　“大家都在觀望，我推斷在今年整體的調整中，有一個時段會樂觀一點，如果能把握住時機，見縫插針，會有機會。”張寅所說的這個時段指的是5月底到6月底，他的依據(jù)是屆時整個香港的市場氣氛會比現(xiàn)在好，國內(nèi)也會稍轉好。

　　因此他判斷，河南建業(yè)很有可能在這個時間點成功上市，但是像SOHO那樣上市融到的資金規(guī)模二三年內(nèi)不會再出現(xiàn)。

　　融資有道

　　記者走訪的多家業(yè)內(nèi)人士，都不約而同地認為今后房企想在香港上市會越來越困難。

　　潘石屹也承認，2008年中國房地產(chǎn)公司所面臨的金融環(huán)境是非常非常困難的。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者分析，港交所一項新規(guī)則要求，2008年4月后上市的公司，必須在招股書中寫明2008年半年或全年盈利預期。3月前上市的公司，則無需對全年盈利預期作出承諾。

　　恒大地產(chǎn)曾在報告中預測，其2008年盈利將達77.57億元，是2007年近八倍。然而，在國內(nèi)整個市場萎靡不振的境況下，有沒有一家上市公司敢于在公告中對其2008年盈利預期作出如此高的承諾，目前還是疑問。

　　在這位業(yè)內(nèi)人士看來，除了自身的資金壓力外，這項新規(guī)定也是促使恒大地產(chǎn)急于在3月上市的主要原因。

　　重慶龍湖地產(chǎn)新聞發(fā)言人顧偉告訴本報記者，“上市是水到渠成的事情，恒大上市不成功不代表其他企業(yè)會失敗，而且每個企業(yè)的抗風險能力也不一樣。”

　　寶龍集團副總經(jīng)理劉曉蘭告訴本報記者，“即使不能上市，企業(yè)也還是要發(fā)展，只不過速度會放慢。”對于資金來源，“我們有銷售支持，另外，我們還有銀行貸款的路子。”據(jù)記者了解，此前寶龍集團剛剛獲得美國一家私募基金2億美元的注資。

　　目前，寶龍在中國主要城市開發(fā)的集購物、休閑、商務等多功能于一體的寶龍城市廣場，已形成一種具有特色的商業(yè)地產(chǎn)模式。劉曉蘭說：“我們這樣大規(guī)模、多功能、自己開發(fā)、自己持有的模式被國外投資者看好。”在劉曉蘭看來，即使不能成功上市，只要自己有好的商業(yè)模式，還是會從其他的融資渠道獲取資金。