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　　一場豪賭

　　數(shù)據(jù)顯示，2006年恒大地產(chǎn)土地儲備僅為不足600萬平方米。為謀求上市融資規(guī)模，恒大通過銀行貸款及融資，迅速擴大土地儲備，在2007年一年間的土地儲備膨脹近8倍，達到4580萬平方米。

　　恒大地產(chǎn)在全國開發(fā)的33個地產(chǎn)項目中，共有29個是在2007年3月后動工或計劃動工的；共有28個是在2008年4月后才計劃預售的。

　　受市場影響，其中14個預計在2008年四五月間預售的項目，很有可能延期或縮水。這將進一步影響到恒大地產(chǎn)本已緊繃的資金鏈。

　　據(jù)《財經(jīng)》記者了解，恒大地產(chǎn)在廣州的項目，已在打折銷售，其中，多個項目最低價已在8000元／平方米以下，并送3000元／平方米-4000元／平方米裝修。其意在回籠資金。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，恒大地產(chǎn)僅有670萬平方米正在開發(fā)的建筑面積獲得包括土地使用、建設用地、建設工程規(guī)劃許可和施工許可在內(nèi)的“四證”，另有78%的項目未獲齊“四證”。按銀監(jiān)會規(guī)定，只有取得“四證”的項目，才能獲得貸款。

　　恒大地產(chǎn)財務報表還顯示，至2007年9月30日，公司未償還銀行及其他借款總額達68.27億元。然而，在2007年10月國家啟動新一輪宏觀調控之后，大多數(shù)地產(chǎn)公司面對信貸緊縮形勢選擇觀望，恒大地產(chǎn)卻依舊頻出重手高價拿地。

　　2007年10月，恒大地產(chǎn)以14億元收購上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)一地塊。先期支付3億元，其余款約定上市融資后支付。若未能償付余款，賣方可中止交易，并沒收首付款。

　　同在10月，恒大地產(chǎn)以約5.69億元收購南京漢典地產(chǎn)全部股權；又以約4.65億元收購湖南雄震全部股權，借以取得長沙一地塊；再以約3.73億元收購南寧銀象地產(chǎn)全部股權。

　　2008年1月，恒大地產(chǎn)以41億元取得廣州天河區(qū)絹麻廠地塊。成為廣州新地王。此時，受地產(chǎn)市場價量雙跌及信貸緊縮影響，全國土地均出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。萬科等地產(chǎn)龍頭公司亦日趨謹慎。

　　“恒大此時逆市拿地，更像一場賭博，賭其上市成功。”一位分析人士表示。

　　恒大地產(chǎn)財務報表顯示，至2008年1月，因頻繁收購土地，恒大未償還銀行及其他借款總額已達111.334億元，接近2007年9月的兩倍。此債務尚不包含恒大向機構投資者近10億美元借貸，及其拖欠的土地出讓金。

　　而財報顯示，截至2007年9月30日，恒大地產(chǎn)總資產(chǎn)約為148億港元，總負債已高達140.67億港元，資產(chǎn)負債比超95%。流動資產(chǎn)項目中，其應收款項約達51億港元，占總資產(chǎn)超三分之一，顯示其現(xiàn)金流較差。

　　這條繃到極限的資金鏈，全部仰仗上市來緩解。招股書顯示，融資總額的53.6%將用于支付未付土地出讓金及現(xiàn)行項目資金，9.1%用于部分償還瑞信借取結構擔保貸款。

　　“重組、融資、拿地、上市，是許家印的上市四部曲。”一位投行人士分析說，“如果市場一直維持著2007年10月之前的牛市，恒大地產(chǎn)有望超過碧桂園，成為最大的地產(chǎn)公司，許家印也可能一躍成為首富，機構投資者同樣獲利頗豐。但是，恒大地產(chǎn)卻在最后一步遭遇市場動蕩、泡沫破裂，既可以說是運氣不好，也可以說是為一場賭博付出的代價。”