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　　信貸從緊閥門拉下之后，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)感到前所未有的資金壓力。

　　這顯然不是一個(gè)正常的現(xiàn)象，也不是一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該有的狀態(tài)。但是問(wèn)題的根源在哪里？我們不禁問(wèn)。

　　喬志杰已然憑借專業(yè)的眼光穿透市場(chǎng)的浮躁與喧囂，對(duì)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)變革和地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)情況進(jìn)行有力的分析和把握，一片唉聲嘆氣之中，他熱烈期待著中國(guó)房地產(chǎn)金融經(jīng)歷一次涅槃。

　　1997年，喬志杰創(chuàng)立了首家提供企業(yè)金融服務(wù)、企業(yè)金融顧問(wèn)的專業(yè)化金融服務(wù)公司——永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，永安信被評(píng)為“最佳地產(chǎn)金融服務(wù)公司”，這是中國(guó)地產(chǎn)界第一次正式評(píng)選出的第一個(gè)專業(yè)的地產(chǎn)金融服務(wù)公司。十年之光陰短暫，永安信已如鳳凰展翅。

　　《觀點(diǎn)》：經(jīng)過(guò)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，招拍掛土地成交量及成交價(jià)格成“雙升”態(tài)勢(shì)，這也使得房地產(chǎn)企業(yè)有大量資金被困于土地之上。與此同時(shí)，08年政府提出信貸從緊的口號(hào)并逐步施行，在您看來(lái)，信貸緊縮會(huì)給地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)怎樣的影響？企業(yè)又該如何化解資金方面的問(wèn)題？

       喬志杰：首先我們要看到，目前的房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅存在著土地市場(chǎng)的問(wèn)題，其后還存在著對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度炒作；第二是地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，信貸投入過(guò)大，外國(guó)資本集中進(jìn)入市場(chǎng)過(guò)快等一系列的問(wèn)題，這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格和供量的過(guò)快增長(zhǎng)，原因就是這些。

　　我并不認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)過(guò)高，也不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)大幅降價(jià)的可能，但是過(guò)快的增長(zhǎng)速度是有的。在這種狀況下，政府開(kāi)始采取了信貸緊縮、境外資金的阻截、限制上市企業(yè)的融資等一系列政策，我個(gè)人認(rèn)為這是對(duì)房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)，或者是房地產(chǎn)流動(dòng)過(guò)剩所采取的措施。手段是否科學(xué)我們先不說(shuō)，但是意圖是合理的，是為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康地發(fā)展。我們可以從幾方面來(lái)看。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展20多年了，地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理水平已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。但是我們行業(yè)的金融還處于很初級(jí)的階段，為什么這么講？到今天為止，我們可以看到房地產(chǎn)首先從貨幣供應(yīng)渠道來(lái)講，銀行信貸所占的比例太大，這是嚴(yán)重不合理。銀行整個(gè)信貸投資過(guò)剩，就不應(yīng)該成為房地產(chǎn)投資的主角，但是我們卻唱了20多年的主角，這個(gè)不改變，房地產(chǎn)行業(yè)不可能健康。這對(duì)雙方都是危險(xiǎn)，渠道太單一，這個(gè)出問(wèn)題，另一個(gè)就要出問(wèn)題。換一句話講，銀行的利潤(rùn)60%以上來(lái)源于地產(chǎn)，調(diào)理銀行的信貸資金在銀行中的比例是必須的。再者，中國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)特別專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的核心是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但是我們?nèi)狈Ψ康禺a(chǎn)后資本、房地產(chǎn)的基金，甚至連最應(yīng)該擁有的獨(dú)立資產(chǎn)都沒(méi)有，對(duì)地產(chǎn)金融來(lái)講，這是不正常的。

　　我有一個(gè)這樣的觀點(diǎn)，08年將是中國(guó)房地產(chǎn)金融真正啟動(dòng)的一年，“寒流”的說(shuō)法，我認(rèn)為僅僅是針對(duì)一些不適應(yīng)發(fā)展的企業(yè)，對(duì)于真正房地產(chǎn)金融來(lái)講，08年是好的一年。我相信通過(guò)這一次信貸緊縮帶來(lái)的影響，會(huì)促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)等專業(yè)房地產(chǎn)金融高速發(fā)展。從年初以來(lái)，在全國(guó)各地有大量通過(guò)各種方式整合和組合起來(lái)的投資聯(lián)盟，投資機(jī)構(gòu)都開(kāi)始出現(xiàn)了。

　　信貸緊縮帶來(lái)的第三個(gè)影響就是促使房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)高度增長(zhǎng)期后進(jìn)入調(diào)整期。中國(guó)地產(chǎn)走到今天，行業(yè)門檻過(guò)低，企業(yè)量過(guò)大，開(kāi)發(fā)的資金、項(xiàng)目的集中度太低，這也是不合理的。如今的狀況是必然對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，就是大家提到的行業(yè)“洗牌”。

　　《觀點(diǎn)》：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，其“類金融行業(yè)”的特質(zhì)將會(huì)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的金融運(yùn)作提出越來(lái)越高的要求。在您看來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)一個(gè)怎樣的金融環(huán)境，這種環(huán)境在今后有何走向？

　　喬志杰：首先來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨什么樣的金融環(huán)境，從這么多年看，中國(guó)房地產(chǎn)到現(xiàn)在就沒(méi)有形成自己獨(dú)立的專業(yè)化的金融環(huán)境，甚至是一個(gè)很糟糕的金融環(huán)境。這個(gè)環(huán)境里談及金融就是銀行，銀行高興你的環(huán)境就好，銀行不高興你的環(huán)境就很差。

　　至于地產(chǎn)金融環(huán)境的走向，我認(rèn)為最核心是房地產(chǎn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)的成熟。如果房地產(chǎn)資金的供應(yīng)把銀行的比例從80%降到50%、40%，資金從哪來(lái)，那就是從房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)。所以我認(rèn)為房地產(chǎn)金融環(huán)境，最大的走向是專業(yè)的地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始起步，包括專業(yè)投資基金、地產(chǎn)投資基金、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資基金、地產(chǎn)信托基金以及信托公司的專業(yè)產(chǎn)品，最后形成房地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)立自身發(fā)展的金融體系?！队^點(diǎn)》：可能這需要比較長(zhǎng)的過(guò)程。

　　喬志杰：我認(rèn)為08年開(kāi)始，速度會(huì)很快，之前是因?yàn)闆](méi)有發(fā)展空間。第一，國(guó)家在金融方面的舉措和銀行這幾年的高速發(fā)展，自身更加健全，對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)的依賴會(huì)減少；第二，從我們整個(gè)社會(huì)的金融環(huán)境來(lái)講，我個(gè)人認(rèn)為，即使今后銀行放松緊縮也不會(huì)像現(xiàn)在這樣了，這是中國(guó)整個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)防范的問(wèn)題，可能銀行在地產(chǎn)方面的投資比例不會(huì)回升到過(guò)去這么高，而是一個(gè)逐步降低的過(guò)程。

　　《觀點(diǎn)》：相信這也是一個(gè)從依賴到獨(dú)立，從了解到成熟的過(guò)程，永安信是否正是應(yīng)這一趨勢(shì)而生？其成功之處在哪？

永安信國(guó)際總裁  喬志杰

　　喬志杰：這有一個(gè)大的背景。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從啟動(dòng)到現(xiàn)在，已經(jīng)有20多年，可以分為三個(gè)階段。第一個(gè)階段是以建設(shè)為核心的階段，這個(gè)階段的理解就是能修房子和會(huì)修房子是核心，也就是建筑核心，歷史的創(chuàng)造者是我們的建筑工。第二個(gè)階段是房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力階段，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力成為它的核心，所以我們看到營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、代理機(jī)構(gòu)、銷售機(jī)構(gòu)大幅度增長(zhǎng)，這個(gè)階段造就了不少優(yōu)秀的地產(chǎn)策劃公司。第三個(gè)階段，從2000年后開(kāi)始，明顯地感覺(jué)到以金融為核心的階段，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是金融、貨幣競(jìng)爭(zhēng)力。

　　永安信正是在金融為核心的時(shí)代出現(xiàn)，營(yíng)銷策劃公司幫助房地產(chǎn)提高策劃能力，設(shè)計(jì)公司幫助他們提高設(shè)計(jì)能力，而永安信是提高他們的金融能力。我們提出房地產(chǎn)企業(yè)的金融體制建設(shè)，是最重要的體系建設(shè)。比如說(shuō)我跟房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合，第一個(gè)是開(kāi)發(fā)建設(shè)體系，以買地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、包括監(jiān)控、內(nèi)部管理控制；第二個(gè)是市場(chǎng)體系，包括營(yíng)銷推廣等等；第三個(gè)是怎么解決資金，這個(gè)體系最重要，這個(gè)體系強(qiáng)，其他的兩個(gè)體系就跟著強(qiáng)。

　　我們見(jiàn)過(guò)太多的老板，他告訴我們，我是建筑房子的專家，規(guī)劃設(shè)計(jì)一看就知道是否有錢賺，營(yíng)銷方面是專家，所有的銷售策劃都是我做的，但是很難聽(tīng)到一個(gè)老板說(shuō)我是籌錢的專家。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，領(lǐng)導(dǎo)能籌錢，會(huì)管人，這個(gè)公司一定會(huì)做大的。

　　《觀點(diǎn)》：永安信首次提出了金融謀劃的理論，這一理論在具體實(shí)踐中是如何體現(xiàn)的？它的服務(wù)優(yōu)勢(shì)主要有哪些？

　　喬志杰：上面談到的種種狀況導(dǎo)致地產(chǎn)金融的薄弱，房地產(chǎn)金融體系建設(shè)的啟動(dòng)迫在眉睫，如何去系統(tǒng)地建設(shè)這個(gè)金融體系就是我們專業(yè)的理論系統(tǒng)，在這一點(diǎn)上，我們服務(wù)的不是項(xiàng)目，我們服務(wù)的是企業(yè)。我們服務(wù)的不是某個(gè)項(xiàng)目資金的方式，而是一個(gè)企業(yè)的整體建設(shè)。內(nèi)容包括整個(gè)企業(yè)的團(tuán)隊(duì)建設(shè)、戰(zhàn)略制定，包括了企業(yè)金融平臺(tái)的搭建，資本通道的打通，也包括了某一個(gè)項(xiàng)目的融資方案，甚至包括了資產(chǎn)的重組。當(dāng)然我們不會(huì)停留在這個(gè)階段，其實(shí)最后的應(yīng)該是資源整合的階段，錢不再是最重要的，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)金融整個(gè)體系建設(shè)完成之后，初步推算中國(guó)房地產(chǎn)基金的管理規(guī)?？梢赃_(dá)到1千億以上，到時(shí)只要有項(xiàng)目肯定不缺錢。

　　金融謀劃講的是，做任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們應(yīng)該在啟動(dòng)它之前對(duì)它整個(gè)金融做一個(gè)謀劃，相當(dāng)于對(duì)資金的整個(gè)組合做一個(gè)謀劃。所以我們做任何一個(gè)項(xiàng)目都有報(bào)告，都有計(jì)劃書(shū)。所以談到我們服務(wù)的特色，我認(rèn)為有四點(diǎn)：第一是我們的專業(yè)化，第二是操作眾多案例后的經(jīng)驗(yàn)，第三是團(tuán)隊(duì)，第四則是資源。

　　我們是做資源整合的服務(wù)，和很多資源機(jī)構(gòu)建立了關(guān)系，包括基金和銀行等等。同時(shí)我們?yōu)橐恍┐箝_(kāi)發(fā)商提供服務(wù)，建立了廣泛的客戶資源，這也是我們的優(yōu)勢(shì)。我認(rèn)為專業(yè)技術(shù)水平、經(jīng)驗(yàn)和我們的團(tuán)隊(duì)水平構(gòu)成我們目前的一種服務(wù)優(yōu)勢(shì)，而資源的優(yōu)勢(shì)讓我們可以幫助企業(yè)完成整個(gè)金融戰(zhàn)略。