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　　觀點(diǎn)：您覺(jué)得現(xiàn)在深圳高檔的大型Shopping Mall在招商上有困難嗎?

　　伍德才：2000年-2005年這個(gè)時(shí)間招商是比較困難的，當(dāng)時(shí)Shopping Mall的概念還比較新，很多項(xiàng)目都不習(xí)慣進(jìn)到Shopping Mall，特別是國(guó)內(nèi)的一些商家。而當(dāng)時(shí)Shopping Mall有不少都失敗了，無(wú)法給予商家信心，所以大家都不愿意進(jìn)去。但是通過(guò)這五年，Shopping Mall開始成熟了，也有一些成功的案例，例如深圳的萬(wàn)象城，廣州的天河城?，F(xiàn)在商家對(duì)Shopping Mall的信心增加，整個(gè)招商環(huán)境也比兩三年前好很多。

　　觀點(diǎn)：對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，商圈的形成是很重要的，但是現(xiàn)在商圈的流動(dòng)性相當(dāng)大，您怎么看待這個(gè)問(wèn)題？

　　伍德才：這個(gè)是很正常，當(dāng)時(shí)新鴻基在開發(fā)地產(chǎn)的時(shí)候，做了一個(gè)很大的Shopping Mall，叫新城市廣場(chǎng)。那時(shí)我還在讀中學(xué)，很多商家都不愿意進(jìn)去，比如八佰伴。當(dāng)時(shí)招商很困難，香港商圈通過(guò)20、30年的發(fā)展就慢慢成熟了，現(xiàn)在新鴻基投資非常重要的物業(yè)，租金很高，香港最高租金就是旺仔和銅鑼灣，租金是5000-8000元/㎡。

　　觀點(diǎn)：對(duì)于品牌商、開發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們的目光是比較短視的，他們不會(huì)去考慮長(zhǎng)期的商圈形成。

         伍德才：現(xiàn)在面臨這種拐點(diǎn)，開發(fā)商不能不考慮現(xiàn)金流的問(wèn)題。以前很簡(jiǎn)單就是賣樓，如果你看香港的上市公司，它們的運(yùn)作則有三種，營(yíng)運(yùn)，投資，融資。如果三邊都可以平衡的話，就可以做得很好。新鴻基之所以做這么大，就是三邊平衡，所以現(xiàn)在很多開發(fā)商都在想一個(gè)問(wèn)題，如果賣樓賣不好，怎么營(yíng)運(yùn)，支撐這個(gè)公司維持下去，必須要增加一些收租物業(yè)。你看到深圳的星河所有的優(yōu)質(zhì)物業(yè)都不賣，因?yàn)樗腴_拓這部分，在深圳比較成熟的招商區(qū)，就有不少出租物業(yè)的?，F(xiàn)在很多中小型開發(fā)商都要考慮這個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)是有周期的，如果你沒(méi)有收租物業(yè)很難撐過(guò)這個(gè)周期。

　　觀點(diǎn)：現(xiàn)在廣州有些開發(fā)商做寫字樓、酒店、商場(chǎng)、Shopping Mall的時(shí)候，他們更多是看中短期的利益。

　　伍德才：現(xiàn)在開發(fā)商比較矛盾。他們想做投機(jī)性的物業(yè)，但是遇到一些問(wèn)題：第一，他們要想這段時(shí)間究竟可不可以投資，可能投兩三年就虧本了，他們?nèi)绾沃蜗氯ゾ褪堑谝粋€(gè)問(wèn)題；第二個(gè)問(wèn)題是，公司有沒(méi)有系統(tǒng)軟件，就是人和系統(tǒng)的問(wèn)題，他沒(méi)有客戶資源，沒(méi)有配套的東西就很難做?，F(xiàn)在很多開發(fā)商都想搞Shopping Mall，但是成功的案例是少之又少，可能連10%都沒(méi)有，就是因?yàn)樗麄儧](méi)有這種配套。

　　觀點(diǎn)：國(guó)內(nèi)開發(fā)商不具備做長(zhǎng)期實(shí)用物業(yè)的能力，主要是體現(xiàn)在哪一方面呢？

　　伍德才：除了經(jīng)營(yíng)管理跟不上，還有物業(yè)管理。其實(shí)住宅類的物業(yè)管理跟做商業(yè)地產(chǎn)的管理是不同的。商業(yè)地產(chǎn)說(shuō)白了就是營(yíng)運(yùn)的概念，住宅地產(chǎn)就是能賣就可以了，比較簡(jiǎn)單，沒(méi)有長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)的概念。商業(yè)地產(chǎn)跟寫字樓、酒店有營(yíng)運(yùn)的概念，房地產(chǎn)開發(fā)商、中介公司、顧問(wèn)公司，都請(qǐng)不到商業(yè)地產(chǎn)的人來(lái)做，因?yàn)轫?xiàng)目多。突然間多了這么多項(xiàng)目，國(guó)家也沒(méi)有專門的課程去培養(yǎng)，中國(guó)跟美國(guó)不同。在美國(guó)可以去讀這樣的專業(yè)課程，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)課程就比較少了，更不要說(shuō)針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的，基本上沒(méi)有，很多人都不懂。很多是從做百貨做起，他們就是用百貨的模式來(lái)操作商業(yè)地產(chǎn)，感覺(jué)做來(lái)做去還是帶百貨的味道，其實(shí)Shopping Mall和百貨公司的概念差別是很遠(yuǎn)的，還好經(jīng)過(guò)很多慘痛的教訓(xùn)后，現(xiàn)在已經(jīng)改善很多，只要他不賣，一平方米都沒(méi)有賣就還可以改，但是如果賣了，哪怕只賣了10%，就不可以改了。

　　商業(yè)地產(chǎn)做不好風(fēng)險(xiǎn)是很大的，又沒(méi)有租金收，物業(yè)管理費(fèi)用每個(gè)月是很高的，如果商家不繳租，不交管理費(fèi)，開發(fā)商每個(gè)月要貼很多錢，一個(gè)Shopping Mall改動(dòng)成本是很高的，所以成功運(yùn)作Shopping Mall也不是很容易。

　　觀點(diǎn)：現(xiàn)在內(nèi)地一些沒(méi)有運(yùn)作Shopping Mall經(jīng)驗(yàn)的公司就選擇和外資有經(jīng)驗(yàn)的公司合作，比如富力直接和新鴻基合作開發(fā)獵德村的項(xiàng)目，這是否可以成為內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的一個(gè)方式？

　　伍德才：這個(gè)也是一種方法，引入一些不單純是有錢的伙伴，最重要是有操作經(jīng)驗(yàn)的。新鴻基做了幾個(gè)比較出名的項(xiàng)目，在香港做了一個(gè)中環(huán)高端的Shopping Mall，在觀塘做了一個(gè)APM，就是針對(duì)年輕人的Shopping Mall。不同定位的Shopping Mall他們也做，做得也很成功，其實(shí)做商業(yè)地產(chǎn)的品牌更重要，商家就是看著你的品牌走的。他可能對(duì)這個(gè)位置沒(méi)有感覺(jué)，但是你來(lái)做我對(duì)你就有信心，香港就幾個(gè)大的開發(fā)商，舉手就很多人跟著他們。第一個(gè)就是太古，還有新鴻基、合和、恒隆等等大的開發(fā)商，基本上他們?nèi)ツ睦锒加腥烁?，他們第一個(gè)是客戶資源，第二個(gè)就是品牌。品牌是很好的，如果我是合和或新鴻基，和租客談，可以收20、30%，如果不知名的開發(fā)商跟他們談，就可以壓價(jià)，現(xiàn)在很多開發(fā)商都遇到這個(gè)問(wèn)題，為什么合和租給這個(gè)客戶300元/㎡，為什么給我150元/㎡呢？這些差別就是地段的差別，商業(yè)地產(chǎn)是營(yíng)運(yùn)的概念多于地產(chǎn)概念，地產(chǎn)概念就是地產(chǎn)，所以考慮物業(yè)的價(jià)值不單純是位置，還要考慮經(jīng)營(yíng)管理好不好，軟件是很重要的，對(duì)新鴻基，太古有信心，所以我給多一倍沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)橛猩饪梢宰觥?/p>