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　　萬科還會(huì)進(jìn)行階段性的促銷降價(jià)嗎？

　　“假如市場(chǎng)出現(xiàn)過度調(diào)整的情況，萬科會(huì)冷靜應(yīng)對(duì)，不會(huì)簡(jiǎn)單地采用一味降價(jià)的手段。”這是萬科總裁郁亮在接受本報(bào)記者專訪時(shí)給出的答案。

　　房地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬科地產(chǎn)，先后在多座城市高調(diào)降價(jià)促銷，降價(jià)幅度從5%-30%不等。

　　在郁亮模棱兩可的回答中，似乎可作這樣的解讀：在接下來的市場(chǎng)調(diào)整期，為了加速現(xiàn)金回流，萬科不排除繼續(xù)降價(jià)促銷，但也許會(huì)是一套降價(jià)加上其他手段的組合拳策略。

　　自萬科在全國范圍掀起降價(jià)潮以來，有人認(rèn)為萬科資金鏈吃緊，要資金快速回流，而有人認(rèn)為萬科是在趁機(jī)擴(kuò)張，想左右市場(chǎng)。

　　到底，萬科為什么降價(jià)？

　　資金鏈

　　萬科執(zhí)行副總裁肖莉說，降價(jià)是以更主動(dòng)的姿態(tài)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整。肖莉堅(jiān)稱，萬科現(xiàn)金流寬裕。

　　現(xiàn)在，購房觀望氣氛濃厚，各家開發(fā)商都面臨著銷售放緩、資金回流慢的問題，以往快速銷售、快速周轉(zhuǎn)的策略在這個(gè)時(shí)段更多的成為一種愿景，而萬科在全國有100多個(gè)樓盤。

　　萬科是不是真的不缺錢？

　　SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹說，道理非常簡(jiǎn)單，萬科的資金比較緊張，要通過降價(jià)來迅速回籠資金。

　　英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家郭建波也說，萬科降價(jià)更多的是從自身資金鏈的安全考慮，并且“萬科的項(xiàng)目利潤(rùn)空間大，降得起”。

　　郁亮的表態(tài)是：去年年末萬科持有現(xiàn)金170億，“資金狀況非常好”，而且，“萬科一向注重增長(zhǎng)的質(zhì)量和財(cái)務(wù)的安全性，因此在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和利潤(rùn)率之間，更強(qiáng)調(diào)前者，目前萬科周轉(zhuǎn)率已經(jīng)高出行業(yè)一般水平1倍左右。”

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，萬科在全國盤子太大，依然需要巨大資金支持。最近一段時(shí)間股市整體下挫嚴(yán)重，投資者關(guān)注萬科能否通過順利銷售實(shí)現(xiàn)回款；另外一方面，銀行利息太重，如果不能實(shí)現(xiàn)回款，利息償還壓力巨大。因此，通過降價(jià)來實(shí)現(xiàn)資金回流也就成了順理成章的事情。

　　“從宏觀角度看，市場(chǎng)理性調(diào)整不能簡(jiǎn)單理解為降價(jià)；而從微觀層面看，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)也不能簡(jiǎn)單依靠降價(jià)手段。”但是郁亮說，“部分去年過度上漲的城市，當(dāng)然存在價(jià)格適度調(diào)整的必要性”。

　　郁亮稱，從近期的市場(chǎng)反應(yīng)看，即使在成交量大幅下降的城市，在價(jià)格調(diào)整后，成交量回升也很明顯，萬科幾個(gè)調(diào)了價(jià)的項(xiàng)目都在短期內(nèi)取得了良好的銷售業(yè)績(jī)。“這充分說明，市場(chǎng)并不缺乏需求，房?jī)r(jià)并不存在長(zhǎng)期深幅下跌的可能。”

　　在郭建波看來，對(duì)萬科這樣的大企業(yè)來說，通過降價(jià)來實(shí)現(xiàn)資金回流是現(xiàn)階段唯一也是最正確的選擇。“萬科在先前市場(chǎng)行情好的時(shí)候，已經(jīng)獲得了超高回報(bào)的收益，現(xiàn)在市場(chǎng)冷淡下來，適當(dāng)降價(jià)也屬正常。”

　　郁亮相信，市場(chǎng)調(diào)整只是階段性的，而如果出現(xiàn)過度調(diào)整，則更加只是暫時(shí)現(xiàn)象。近期的經(jīng)營環(huán)境變化和目前的市場(chǎng)狀況本來就在萬科的預(yù)計(jì)之中，并在去年的定期報(bào)告中多次做出了提示。

　　問題是，面對(duì)接下來可能的更加嚴(yán)峻的調(diào)整，萬科將如何度過。

　　降價(jià)，還是相反，郁亮沒有否認(rèn)，也沒有承認(rèn)。在記者走訪的近十余位業(yè)內(nèi)人士中，都肯定地認(rèn)為，降價(jià)促銷還會(huì)出現(xiàn)，而且很快就會(huì)到來。

　　郭建波判斷：“我們預(yù)計(jì)在四五月份會(huì)有更多的開發(fā)商集中進(jìn)行降價(jià)促銷。”

　　他的判斷依據(jù)是，對(duì)比之前的僵持階段，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到問題，改變了過往的銷售預(yù)期；四五月份是每年的傳統(tǒng)銷售旺季，如果不在這個(gè)時(shí)段加緊銷售，就錯(cuò)過了上半年最好的資金回流時(shí)期；另外，四五月份，開發(fā)商的資金鏈會(huì)更加吃緊，探底行為會(huì)更嚴(yán)重。中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉說，從他接觸到情況看，現(xiàn)在已經(jīng)有很多開發(fā)商開始降價(jià)了，估計(jì)集中降價(jià)時(shí)間表還會(huì)提前。

　　沖擊波

　　“萬科降價(jià)是想左右市場(chǎng)，趁機(jī)擴(kuò)張”，這種聲音自萬科降價(jià)以來一直存在。評(píng)論說，即使萬科在主觀思想上是想自保，那么客觀上還是對(duì)中小企業(yè)造成了很大的沖擊。

　　東莞的多家小開發(fā)商說，“如果經(jīng)營不下去，那么就只有把地賣了。”招商地產(chǎn)總經(jīng)理林少斌在此前接受本報(bào)采訪時(shí)也表示，“今年會(huì)是拿地、擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。”

　　金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克說，“不止是我們，很多企業(yè)都共同面臨著這個(gè)問題。我們會(huì)考慮做價(jià)格的調(diào)整，可采用一些不同的促銷方式來加快銷售速度。事實(shí)證明，這種改變是對(duì)的，有些地方在采用促銷方式后，銷售情況就明顯改善了。”

　　事實(shí)上，在僵持達(dá)6個(gè)月之久后，萬科在率先打響價(jià)格戰(zhàn)的同時(shí)，很多開發(fā)商都在加緊制訂相應(yīng)的銷售戰(zhàn)略，有的跟隨降價(jià)。

　　“有些大的開發(fā)商能及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，情況一直還不錯(cuò)，但是有些小開發(fā)商日子不太好過。”中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉說，降價(jià)就意味不賺錢，或是賠錢，不降就意味著滯銷。

　　地處深圳、成立于1991年4月的深業(yè)（集團(tuán)）深圳控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱，“深圳控股”）是一家專注于開發(fā)華南地區(qū)中高檔房地產(chǎn)的開發(fā)商。1997年在香港紅籌上市，大股東深圳市政府持有45.7%股權(quán)?？傎Y產(chǎn)25億元。其投資部副總經(jīng)理馬安華說，萬科降價(jià)對(duì)他們公司影響不是很大，“首先我們的產(chǎn)品有差異性，其次，我們的拿地成本是很低的，要看市場(chǎng)情況，不排除降價(jià)可能。”

　　對(duì)于能獲取大股東資金補(bǔ)充或者有其他融資渠道的開發(fā)商而言。萬科降價(jià)，對(duì)他們來說影響都不大，用他們的話說，“我們所做的策略調(diào)整都是順應(yīng)市場(chǎng)的行為，更多的是從自身的既定戰(zhàn)略出發(fā)，與別家無關(guān)。”

　　現(xiàn)在，一些中小企業(yè)面臨被并購，馬安華說，他們手頭上有四五十億元資金，正準(zhǔn)備收購一些經(jīng)營不下去的項(xiàng)目公司或小企業(yè)，主要是一些小型的外資公司和民企，已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)在談。馬安華說：“這些企業(yè)應(yīng)對(duì)調(diào)整經(jīng)驗(yàn)不足，資金有壓力，在南山區(qū)、寶安區(qū)，有很多這樣的中小開發(fā)商，連名字都沒有聽過。”

　　多家實(shí)力企業(yè)都在謀劃同樣的事情，很多人預(yù)計(jì)，并購潮即將到來。

　　潘石屹甚至做出了“100天中國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)發(fā)生巨變”的論斷。國際經(jīng)濟(jì)下滑和國內(nèi)從緊的貨幣政策對(duì)中國的房地產(chǎn)造成了雙向的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)中負(fù)債率高、前兩年規(guī)模擴(kuò)張迅速的企業(yè)，在這樣的情況下，日子會(huì)更難過。

　　萬科降價(jià)進(jìn)一步改變了大眾的投資預(yù)期，這是業(yè)內(nèi)人士對(duì)萬科降價(jià)一致的評(píng)價(jià)。

　　現(xiàn)在，深圳關(guān)外地區(qū)，很多中小開發(fā)商已經(jīng)開始大幅降價(jià)，有的降幅甚至達(dá)到六五折。

　　“這些小開發(fā)商的承受能力是很低，在觀望了一段時(shí)間后，紛紛開始降價(jià)”，在張偉看來，有些企業(yè)因?yàn)榻祪r(jià)有了資金回流或許還能活下去。

　　多家地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員都說，這個(gè)月降價(jià)樓盤比較多，成交量上升很快。

　　萬科降價(jià)一定程度上，確實(shí)起到了“清理門戶”的作用。張偉說，“我們接觸到的很多小開發(fā)商都是不具備開發(fā)資格的，他們也不會(huì)從產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫，也沒有這個(gè)能力。”

　　郭建波說，萬科降價(jià)對(duì)市場(chǎng)回歸理性產(chǎn)生了促進(jìn)作用，他認(rèn)為，“這個(gè)市場(chǎng)之前的非理性就是由像萬科這樣的大公司炒起來的，最終推動(dòng)了房?jī)r(jià)泡沫的產(chǎn)生”，在他看來，回歸理性還是要靠這些企業(yè)。