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　　“溯源古沈水，論道新沈陽(yáng)”。2008城市·觀點(diǎn)論壇開幕大戲“城市·觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行”今日在沈陽(yáng)隆重舉行。SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹及著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉等赴沈城論道。以下為論壇現(xiàn)場(chǎng)對(duì)話環(huán)節(jié)的精彩實(shí)錄。

　　“06年底、07年初新進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商將全軍覆沒，一個(gè)不剩。”

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　　主持人：接下來的環(huán)節(jié)是我們的第三個(gè)環(huán)節(jié)是自由探討的環(huán)節(jié)，也是大家非常關(guān)注的一個(gè)環(huán)節(jié)。

　　我相信今天到場(chǎng)所有的朋友跟我們都有一樣的感覺，就是剛才聽完了鐘偉先生的演講之后，我們會(huì)覺得氣氛很沉重、心情很壓抑、股票亟待出手。然后潘總講完之后我們覺得冬天來了，也意味著春天也就近了。

　　那么接下來我們把這樣一個(gè)氣氛繼續(xù)推向一個(gè)更熱烈的高潮。接下來有請(qǐng)我們的對(duì)話環(huán)節(jié)的幾位嘉賓來給我們進(jìn)行一場(chǎng)開放式的探討，同時(shí)在這我給大家介紹一下，除了我們待會(huì)兒要請(qǐng)上來的嘉賓之外，在我們現(xiàn)場(chǎng)請(qǐng)幾位觀察員和我們共同來就我們嘉賓的這些觀點(diǎn)來提提我們自己的意見，同時(shí)也希望在場(chǎng)所有業(yè)內(nèi)的朋友們也能夠提出自己的問題，如果說您對(duì)我們這些嘉賓的觀點(diǎn)同意或者是反對(duì)，都可以舉手示意我們。

　　接下來有請(qǐng)鐘偉教授、潘石屹先生、趙昱會(huì)長(zhǎng)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)沈陽(yáng)公司總經(jīng)理董清波先生。有請(qǐng)！

　　首先，我把這個(gè)問題拋給我們的潘總，前一段時(shí)間中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)理論，一個(gè)是您剛才說了，一不小心被曲解成的百日巨變論，另外還有王石先生提出的拐點(diǎn)論，到底是不是在拐點(diǎn)上，您是怎么看的？

　　潘石屹：是不是在拐點(diǎn)上，我覺得都說了好長(zhǎng)時(shí)間了，好像是在去年12月份的時(shí)候，王石說了應(yīng)該說是一系列的話，一開始作為我的話有點(diǎn)不太能夠理解，就是他為什么要說這樣一些話，第一句話他就說三四年別購(gòu)買房子了。我說我們開發(fā)商真能等起三四年時(shí)間？所以我不理解。第二，他就說四十歲之后再買房子，四十歲之前別買房子先租房子，然后他就說這個(gè)房子出現(xiàn)拐點(diǎn)。大概是這一系列的話吧。

　　其實(shí)，我最后能夠慢慢理解，他可能是跟他對(duì)形勢(shì)的判斷有關(guān)系，也跟萬科自身的資金狀況有很大的關(guān)系，所以我覺得他們因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)全世界第一大房地產(chǎn)公司，按照銷售套數(shù)來說的話遠(yuǎn)遠(yuǎn)是第一大房地產(chǎn)公司，所以他們就做出了這樣一個(gè)判斷吧。

　　而我的觀點(diǎn)，在去年12月份的時(shí)候跟王總在中央電視臺(tái)上做了一次節(jié)目，叫新聞?wù){(diào)查，另外在上海有一個(gè)節(jié)目。其實(shí)我們說的非常的清楚了。這次當(dāng)我們面對(duì)一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，尤其倍爾等這個(gè)事情發(fā)生了，這個(gè)事情離我們房地產(chǎn)開發(fā)商還比較遠(yuǎn)一點(diǎn)，尤其對(duì)我觸動(dòng)大的是房地產(chǎn)行業(yè)需要資金，我想資金來源主要有三個(gè)渠道，一個(gè)是到資本市場(chǎng)去融資，第二個(gè)是銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，第三個(gè)是銷售收入。其實(shí)在過去幾年在資本市場(chǎng)是一個(gè)比較大的量，所以08年準(zhǔn)備在香港上市的房地產(chǎn)公司有接近40家，募集資金總額是200億，但是過完年以后，無論是國(guó)際資本的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，還是散戶的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)都非常的低，所以他們都推遲了。這個(gè)事件我不想不光是對(duì)房地產(chǎn)一個(gè)公司的事情，它最起碼影響到這40家公司，而且它標(biāo)志著整個(gè)資金會(huì)非常的緊張。有人問我，說你現(xiàn)在說的話跟去年12月份的話不一樣，我說我也是根據(jù)新變化的金融環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境修正我的看法。其實(shí)我們每一個(gè)人都不是萬能的，尤其是在我們馬上要碰到困難的時(shí)候，更應(yīng)該是開誠(chéng)布公的去交流，到那時(shí)候任何的掩飾、不想把矛盾暴露出來，我覺得這都不是解決困難的辦法。我們開發(fā)商如果碰到困難，我們應(yīng)該說出來，我們應(yīng)該呼吁，所以希望能夠給我們營(yíng)造一個(gè)比較寬松的金融環(huán)境，不要捂著蓋著，不要半夜自己睡不著覺，其實(shí)我們是一個(gè)整體，我們應(yīng)該是共同的、很理性的去渡過這些難關(guān)。而且我想，我們大老遠(yuǎn)的都能過來了，我想我們每一個(gè)人的談話交流，對(duì)錯(cuò)是第二位的，我們一定要說我們自己心里的話、說真話。

　　主持人：明白。

　　那剛才我們鐘教授一直在講，說資金大的背景還是這樣，央行現(xiàn)在還是這樣。那我們說中小企業(yè)怎么辦？大企業(yè)您現(xiàn)在手里拿著150個(gè)億，我們都知道，可能對(duì)于您來說是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。但是中小企業(yè)怎么辦呢？在這樣一個(gè)資金壓力下。

　　潘石屹：因?yàn)槲覀円彩前阉兄袊?guó)在國(guó)內(nèi)A股和在香港上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)報(bào)表都做了一番研究，唯一中小企業(yè)的沒有，因?yàn)橹行⌒推髽I(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表是不公開的，當(dāng)我說出我的觀點(diǎn)的話南京的開發(fā)商和媒體都反對(duì)我的觀點(diǎn)，說我們大企業(yè)的資金狀況不好，我們中小型企業(yè)的資金狀況非常好，我們經(jīng)過二十多年風(fēng)險(xiǎn)都能過去，也許是這樣，但是有一個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)是最重要的，就是經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候評(píng)價(jià)我們的指標(biāo)NRV、凈資產(chǎn)還有土地儲(chǔ)備的面積，當(dāng)我們碰到低潮的時(shí)候衡量我們的指標(biāo)就是你有多少負(fù)債，一般公司速動(dòng)比率1—2比較合理，如果是低于1的話都應(yīng)該是一個(gè)警戒線。

　　主持人：剛才聽的時(shí)候我發(fā)現(xiàn)鐘老師一直在皺著眉頭聽。您對(duì)于潘總這塊，如果說針對(duì)沈陽(yáng)這一塊，有什么跟我們沈陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)商來分享的話。

　　鐘偉：我沒有這個(gè)能力對(duì)沈陽(yáng)本地開發(fā)商進(jìn)行指導(dǎo)，因?yàn)槲也皇亲龇康禺a(chǎn)行業(yè)的。

　　主持人：那換一個(gè)問題好了，就是說我們沈陽(yáng)的房地產(chǎn)您覺得2008年做一個(gè)前瞻性的預(yù)期，作為一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話，您怎么看？

　　鐘偉：沈陽(yáng)房地產(chǎn)企業(yè)是開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，就是在市場(chǎng)有困難的時(shí)候規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)管理能力并且獲得一個(gè)比較平穩(wěn)的可以作為項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的這樣一個(gè)備選城市，作為我個(gè)人來講，我可能更傾向選一些支付能力比較強(qiáng)的中部城市，比如說太原、石家莊、蘭州、西寧、烏魯木齊，對(duì)沈陽(yáng)這個(gè)城市來講我覺得這個(gè)地方既沒有泡沫，也沒有什么房?jī)r(jià)爆漲的機(jī)會(huì)，如果你要做一個(gè)，就是對(duì)于開發(fā)商來講，你要做風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避你就把它作為項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的地方，作為沈陽(yáng)本地投資者來講，如果說你希望做一個(gè)重長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)規(guī)劃，那么一年之內(nèi)你也許可以考慮買現(xiàn)在最熱的一些地方，比如沈河、和平、渾南這些地方的商品房，如果你作為5年或者更長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)安排，我覺得像蒲河、高校新城那一塊是不錯(cuò)的中長(zhǎng)期的選擇。

　　主持人：您其實(shí)剛才說了一句話，大家一片嘩然，觀點(diǎn)很明確，您說您不看好沈陽(yáng)。

　　鐘偉：因?yàn)樯蜿?yáng)不存在房?jī)r(jià)暴漲的機(jī)會(huì)。是一個(gè)練兵的好地方，又沒有風(fēng)險(xiǎn)。其他的地方有一些風(fēng)險(xiǎn)，局勢(shì)不明朗。沈陽(yáng)局勢(shì)很明朗。

　　主持人：在座的都同意嗎？我們的觀察員同意嗎？我們的觀察員請(qǐng)發(fā)表一下自己的觀點(diǎn)。

　　觀察員：剛才聽了鐘教授的講話，我確實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)有這么悲觀的認(rèn)識(shí)確實(shí)準(zhǔn)備不足。當(dāng)然，現(xiàn)在就沈陽(yáng)就我們企業(yè)和周邊形勢(shì)看，今年一月份和二月份確實(shí)成交量確實(shí)有所下降，但是今年我想不同意鐘老師的看法就是不同意沈陽(yáng)的看法，我有這么一個(gè)觀點(diǎn)，就是房地產(chǎn)開發(fā)商最希望的一個(gè)環(huán)境就是他平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展的環(huán)境，而不是大起大落的環(huán)境，那些有爆漲的機(jī)會(huì)的話，它一定會(huì)有理性回歸的時(shí)間。所以作為我來講，我們房地產(chǎn)企業(yè)希望一個(gè)平穩(wěn)的、持續(xù)的、健康發(fā)展的一個(gè)環(huán)境。

　　主持人：就是說從這個(gè)意義上來說，沈陽(yáng)應(yīng)該是一個(gè)很好的地方，而不是說不被看好的地方是嗎？

　　觀察員：沈陽(yáng)是一個(gè)比較有潛力的地方這是有多方面的。因?yàn)槲乙彩堑缴蜿?yáng)六七年了，沈陽(yáng)之所以房?jī)r(jià)沒有很高的漲起來，除了鐘老師說的幾個(gè)環(huán)節(jié)以外，其中有與沈陽(yáng)市市政府運(yùn)作年年都開發(fā)年年都有熱點(diǎn)形不成熱點(diǎn)都有關(guān)系，所以我對(duì)沈陽(yáng)市城市向上的環(huán)境我作為房地產(chǎn)商還是看好的。

　　鐘偉：我從沒對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀，對(duì)目前市場(chǎng)的悲觀因?yàn)榇笏{(lán)籌沒有調(diào)整到位，所以在未來就是四月底之前我對(duì)市場(chǎng)是悲觀的，但是四月底之后對(duì)資本市場(chǎng)是不是悲觀當(dāng)另當(dāng)別論。第三點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)在12個(gè)月之內(nèi)，就是今年年底之前我是相對(duì)悲觀的，但是如果放到比較長(zhǎng)的時(shí)間比如說五年左右對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)怎么看，可能我比在座99%的人的樂觀估計(jì)要更樂觀，因?yàn)槲覀冎劳ㄟ^這一輪通貨膨脹之后，能夠抵御這一輪通貨膨脹最可能的就是房地產(chǎn)。

　　趙昱：剛才鐘教授對(duì)我們沈陽(yáng)市場(chǎng)的看法，其實(shí)他是站在他的角度來看。反過來看，我覺得他對(duì)我們沈陽(yáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈還不夠刺激感到悲觀，除此之外沒有什么可悲觀的。

　　剛才安總已經(jīng)說了，幾乎代表我們?nèi)虚_發(fā)商的心聲。大家也都看到了，市場(chǎng)還是比較平穩(wěn)的，只不過是沒有按照鐘教授的目標(biāo)，就是短期內(nèi)有沒有房?jī)r(jià)的大起或者期望值更高一些，這個(gè)方面來看他可能是悲觀的，這么看我也贊成，但是反過來看，我覺得鐘教授的評(píng)判還是站在經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看待這個(gè)問題，來看這個(gè)市場(chǎng)，所以我覺得他談得很客觀，就是談出了我們沈陽(yáng)市目前的現(xiàn)狀，什么現(xiàn)狀？是好的現(xiàn)狀，并不是差的現(xiàn)狀。

　　主持人：我記得沈陽(yáng)一些很核心的區(qū)域未來還是很看好，剛才是有這樣的一些判斷，那么我們的董清波總經(jīng)理，我們的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在沈陽(yáng)拿了很大一塊地，那么您是不是覺得自己很有眼光，有點(diǎn)沾沾自喜的感覺呢？

　　董清波：我們拿這塊地從現(xiàn)在看確實(shí)前景不錯(cuò)，但是我們并不是說盲目樂觀。剛才我們幾位房地產(chǎn)業(yè)的專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品怎么能夠最有市場(chǎng)方面都有過闡述，實(shí)際上我們這塊地現(xiàn)在應(yīng)該說保險(xiǎn)。因?yàn)樗邆鋬蓚€(gè)特點(diǎn)：

　　第一、它占了城市的便利。和平區(qū)和沈河區(qū)各種配套，因?yàn)殚_車到市中心只有幾分鐘，所以所有的便利它占了。

　　第二、它順應(yīng)了人們對(duì)生活更高的要求。因?yàn)橐酝覀冏霎a(chǎn)品首先是適用，然后才是舒適?，F(xiàn)在人們要求高了，要親近自然，所以出現(xiàn)了新城市主義的理念和綠色房地產(chǎn)的概念。所以我們?cè)跍喓舆吷希郀柗蚯驁?chǎng)，這么大的運(yùn)河，所以我們具備親近自然的條件。

　　所以它兩個(gè)方面都兼有，所以使這個(gè)地段的保險(xiǎn)程度就提高了。

　　主持人：剛才我們也說了，剛才鐘教授在提出來說想問一下潘總您的股票的情況現(xiàn)在是怎么樣了。我們現(xiàn)在這邊有一個(gè)問題，說房股互動(dòng)現(xiàn)在是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象，大家也非常關(guān)注，我們想關(guān)注一下您現(xiàn)在準(zhǔn)不準(zhǔn)備回到A股的陣營(yíng)當(dāng)中去？

　　潘石屹：其實(shí)我們特別想回到A股，可是政府不批，如果政府批的話我們就回來。這個(gè)問題我覺得中國(guó)人特別能夠理解，就是要政府批了我才能回來。因?yàn)榍皟商煳铱疵绹?guó)報(bào)上說，因?yàn)榕耸僖驗(yàn)椴豢春弥袊?guó)A股市場(chǎng)所以他不回來，因?yàn)檫@個(gè)是由于美國(guó)人對(duì)我們不是太了解，所以他就得出這樣的結(jié)論。

　　主持人：我們都知道碧桂園現(xiàn)在上市以后，現(xiàn)在有很多房地產(chǎn)企業(yè)都排隊(duì)爭(zhēng)著上市。作為房地產(chǎn)開發(fā)商來說，牽動(dòng)大家神經(jīng)的一個(gè)是土地一個(gè)是資金，現(xiàn)在土地也是緊縮銀根了，如果上市的話一方面我們是土地儲(chǔ)備，另一方面是土地儲(chǔ)備的成本還有土地儲(chǔ)備的數(shù)量，這兩方面您都不占優(yōu)勢(shì)。但是我們都知道您的優(yōu)勢(shì)是上市前基礎(chǔ)投資做得非常好。所以在這樣一個(gè)大的背景下能不能跟大家分享一下，您是怎么說服這些基礎(chǔ)投資者的呢？

　　潘石屹：其實(shí)評(píng)價(jià)一個(gè)公司的話，我想所有的公司應(yīng)該是一樣的，是把它的盈利能力放在第一位。有的會(huì)偏離，例如像網(wǎng)絡(luò)泡沫的時(shí)候，所有的IT行業(yè)，因?yàn)樗麄儧]有盈利，所以評(píng)價(jià)要拿出別的各種各樣的指標(biāo)去評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)我們房地產(chǎn)公司，我想最基本的指標(biāo)是你的盈利能力，就是你的賺錢能力是第一位的。因?yàn)橘嵉腻X比較少，所以要拿別的指標(biāo)拿土地儲(chǔ)備、凈資產(chǎn)值這樣一些指標(biāo)去評(píng)價(jià)，其實(shí)這些指標(biāo)可以輔助性的來說明我們的盈利能力，盈利能力還是一個(gè)最綜合性的指標(biāo)。因?yàn)橹袊?guó)大部分上市公司在前些年都是把土地儲(chǔ)備量作為第一位的，其實(shí)我覺得里面有兩點(diǎn)不科學(xué)，第一點(diǎn)就是國(guó)家三令五申的下發(fā)文件，就是你土地儲(chǔ)備超過兩年閑置的土地政府要無償收回，當(dāng)然這個(gè)政策出了很久了，說句實(shí)話沒有嚴(yán)格的執(zhí)行，可是哪一天政府要嚴(yán)格執(zhí)行的話，有的房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了18年、20年的土地儲(chǔ)備，超過2年就冒著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二點(diǎn)，我覺得只有我們做房地產(chǎn)的人才會(huì)特別明確的體會(huì)到，同樣的土地面積一平方米和一平方米是不一樣的，大城市的跟中型城市不一樣，中型城市跟小城市不一樣，在一個(gè)城市里面城市中心地段和偏遠(yuǎn)地段是不一樣的，所以多少土地儲(chǔ)備不能說明是有效的土地儲(chǔ)備還是你身上多余的脂肪需要減肥。所以我覺得一個(gè)健康的企業(yè)應(yīng)該是把它資金的資源、人力的資源，所有公司的創(chuàng)造力都能夠調(diào)動(dòng)起來，都能夠?yàn)樯鐣?huì)創(chuàng)造價(jià)值，為企業(yè)盈利去服務(wù)。這樣的企業(yè)我覺得才是一個(gè)健康的企業(yè)。

　　因?yàn)榻衲昴瓿跻辉路輫?guó)務(wù)院第一次以國(guó)務(wù)院的名義再一次重申兩年不開發(fā)的土地要收回。

　　主持人：就是說成也土地，敗也可以是土地。是這樣理解嗎。謝謝！

　　我想更多的時(shí)間還是留給我們現(xiàn)場(chǎng)的朋友。我們現(xiàn)場(chǎng)有什么問題要和我們分享嗎？

　　我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)就我們沈陽(yáng)的問題來談一談。我們宏觀的剛才已經(jīng)說了很多了，那就我們沈陽(yáng)來說一說。剛才說百日巨變也好，說重新洗牌也好。你們兩位黑名單不知道在我們沈陽(yáng)有沒有，即使是上了黑名單的也是受到關(guān)注的，也是具有一定實(shí)力的，沒有上的也一定很高興，因?yàn)闆]有上去。

　　那么沈陽(yáng)的很多房地產(chǎn)開發(fā)商，您覺得這樣一個(gè)又是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)的背景下，有沒有什么可以來跟我們分享的？首先請(qǐng)潘總來跟大家分享。

　　潘石屹：最近幾年來沈陽(yáng)比較少，我記得大學(xué)剛畢業(yè)參加工作一年之內(nèi)來了四五次沈陽(yáng)，那是八三、八四年的時(shí)候，來了好多次沈陽(yáng)，大概工作了一年時(shí)間我就到南方的城市去，對(duì)我最大的體會(huì)就是沈陽(yáng)整個(gè)基礎(chǔ)特別好，就是無論它城市基礎(chǔ)設(shè)施、人的素質(zhì)也好、受過訓(xùn)練的產(chǎn)業(yè)工人等等，這些東西我覺得都是作為重型工業(yè)基地非常大的優(yōu)勢(shì)，說句實(shí)話，當(dāng)我到南方城市去看，無論是東莞也好，現(xiàn)在崛起的東莞、義烏這些城市，從城市基礎(chǔ)設(shè)施到人的能力來說，要和沈陽(yáng)這樣的城市比起來的話差的太多了。因?yàn)樯蜿?yáng)是經(jīng)過了大的工業(yè)化的訓(xùn)練，可是從我下海到現(xiàn)在來看的話，東北現(xiàn)在反而落后了，而崛起來的城市是東莞這樣的城市，確實(shí)我剛到這些城市的話話都聽不懂，也不知道他們說的什么東西，都發(fā)展起來了，現(xiàn)在東莞GDP是在全中國(guó)城市里面排列排第六位，像溫州這樣的城市、無錫這樣的城市，無錫這樣的城市都排到中國(guó)GDP前十位了，我就在想到底是什么原因呢？就是體制的問題，就是計(jì)劃體制把沈陽(yáng)給害了。因?yàn)闆]有體制，所以把人創(chuàng)造財(cái)富的力量沒有釋放出來。

　　到了08年的時(shí)候這種體制我想會(huì)慢慢轉(zhuǎn)變過來。我可能跟我們鐘教授的觀點(diǎn)有點(diǎn)不太一樣，實(shí)際上在城區(qū)里大概只有五六百萬人口，可是沈陽(yáng)的五六百萬人口，它的能量、它的素質(zhì)實(shí)際上是潛能，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的沒有被調(diào)動(dòng)起來，包括購(gòu)買房產(chǎn)的能力沒有被調(diào)動(dòng)起來。如果有好的機(jī)制、好的領(lǐng)導(dǎo)，我想如果這種能量能夠調(diào)動(dòng)起來的話，從人口上比較，沈陽(yáng)就是香港，而香港的經(jīng)濟(jì)對(duì)周圍的影響和它們經(jīng)濟(jì)體的大小實(shí)際上是非常強(qiáng)的。如果我們做一個(gè)假設(shè)，什么時(shí)候把沈陽(yáng)的潛能全都能夠釋放出來，讓沈陽(yáng)能夠必得上香港的話是有可能的。所以我覺得實(shí)際上我對(duì)沈陽(yáng)的發(fā)展未來和空間還是看好的。

　　主持人：謝謝！

　　其實(shí)剛才鐘教授在說這件事情的時(shí)候我就覺得沈陽(yáng)是七百萬人口，但是現(xiàn)在政府實(shí)行了一系列措施，比如說在建地鐵，比如說沈撫同城，而且沈陽(yáng)在東三省來說還是有相當(dāng)大的輻射能力的。所以我覺得像剛才潘總說的，這個(gè)人口應(yīng)該首先不成問題。因?yàn)楝F(xiàn)在好多人是外地人到沈陽(yáng)來買房子。那鐘教授您同意嗎？就是我們沈陽(yáng)還是挺有購(gòu)買力的。

　　鐘偉：首先我不是沈陽(yáng)的敵人。因?yàn)槲覍?duì)沈陽(yáng)市場(chǎng)只是說它非常平穩(wěn)，沒有泡沫，消費(fèi)者很開心，開發(fā)商在這可以提高管理能力、風(fēng)險(xiǎn)比較小。

　　但是，沈陽(yáng)未來的發(fā)展還是取決于一系列的宏觀。

　　第一點(diǎn)就是李克強(qiáng)同志五點(diǎn)一線的戰(zhàn)略能不能實(shí)施。從大宏觀角度來講五點(diǎn)一線決定了沈陽(yáng)未來的地位，如果五點(diǎn)一線、沿海開放能做起來，那么沈陽(yáng)超越大連是必然的。如果做不起來，那么沈陽(yáng)就不能發(fā)揮五點(diǎn)一線軸心的帶動(dòng)作用，這是必然的。所以克強(qiáng)同志如果能在沈陽(yáng)多待一段時(shí)間，那是好的。

　　第二就是沈陽(yáng)的第三產(chǎn)業(yè)，尤其是金融行業(yè)能不能得到一個(gè)長(zhǎng)足的發(fā)展，鐵西也罷，其他的老工業(yè)企業(yè)也罷，沈陽(yáng)絕不缺乏強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并且在未來的相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間之內(nèi)，沈陽(yáng)目前的像沈陽(yáng)機(jī)床、金杯以及在沈陽(yáng)鐵西那些大企業(yè)，都是未來極有希望的企業(yè)，但是在這些未來極有希望的、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)非常扎實(shí)的情況之下，我是特別希望沈陽(yáng)人能務(wù)虛一點(diǎn)，務(wù)實(shí)已經(jīng)務(wù)了五六十年了，務(wù)虛的意思除了做第一產(chǎn)業(yè)制造業(yè)以外，應(yīng)該給予給包括銀行業(yè)、投資行業(yè)以足夠的關(guān)注，這是特別重要的。如果你離開了強(qiáng)有力的多渠道的融資平臺(tái)，那么沈陽(yáng)市委市政府，包括沈陽(yáng)的企業(yè)家，要能夠迅速做大做強(qiáng)就缺乏一個(gè)輸血機(jī)制，就是血液不夠，按照現(xiàn)有的自我積累走的太慢。

　　第三點(diǎn)，就目前來講，沈陽(yáng)整個(gè)城市的市政建設(shè)，沈陽(yáng)整個(gè)城區(qū)的規(guī)劃，還缺乏一個(gè)能夠把它整合起來的，還缺乏一個(gè)在國(guó)家這個(gè)層面能夠得到高度關(guān)注能夠持續(xù)有資金投入的亮點(diǎn)，如果沒有這樣亮點(diǎn)的話那么起來難度也大，如果有這樣的亮點(diǎn)可能沈陽(yáng)市委市政府還不行，可能還需要高一級(jí)的政府去努力。

　　第四點(diǎn)，我希望在沈陽(yáng)已有的城市人口當(dāng)中，踏實(shí)、勤奮、精益求精的產(chǎn)業(yè)工人的精神是必要的。同時(shí)，更多的具有冒險(xiǎn)工人，具有企業(yè)家氣質(zhì)，能夠很大氣的去冒險(xiǎn)、去創(chuàng)業(yè)。那么這五六百萬人哪怕只有1%的人能夠從產(chǎn)業(yè)工人當(dāng)中，從優(yōu)秀技術(shù)工人當(dāng)中脫離出來成為沈陽(yáng)企業(yè)家群體，那才是沈陽(yáng)最寶貴的財(cái)富。

　　所以說到底，沈陽(yáng)從我的角度過于實(shí)在了，因?yàn)檫^于實(shí)在因此有可能錯(cuò)失掉最寶貴的機(jī)遇從眼前溜走。

　　主持人：就是說不要太實(shí)在了。既要等、要靠，還要要。而且自己還要自力更生、艱苦奮斗。

　　我們說了這么多之后，我想問一下，兩位既然都是從外地來的，都沒有在沈陽(yáng)等待過，那問問，沈陽(yáng)有沒有什么樓盤項(xiàng)目給兩位留下了深刻印象呢？

　　鐘偉：就我個(gè)人，如果我有錢的話我會(huì)在沈陽(yáng)蒲河新城買房子。緩坡地、有山有水、背靠棋盤山，太舒服了，但是那塊地現(xiàn)在地塊沒有被大家重視起來，但是現(xiàn)在來講它不是熱點(diǎn)地區(qū)。

　　主持人：潘總呢？

　　潘石屹：我上一次來的時(shí)候是跟著易小迪，然后陽(yáng)光100新項(xiàng)目開盤，我到現(xiàn)在為止不知道這個(gè)項(xiàng)目在哪個(gè)區(qū)，就是不知道在沈陽(yáng)地圖上哪個(gè)位置。我下了車之后他用車把我接過去，然后見領(lǐng)導(dǎo)，然后說一些話，就上飛機(jī)走了，所以我如果真能叫上名字的是陽(yáng)光100，可是這個(gè)項(xiàng)目好不好你們自己去判斷，跟我沒關(guān)系。

　　主持人：我覺得有點(diǎn)缺乏實(shí)踐精神了，但也確實(shí)你每天走那么多地方，老看也看不過來。

　　那么趙會(huì)長(zhǎng)是很了解沈陽(yáng)的情況的，進(jìn)行這樣一個(gè)開放的平臺(tái)，我們房地產(chǎn)開發(fā)的朋友，業(yè)內(nèi)的朋友今天都專注來聽了，我們今天就多說一點(diǎn)，好嗎？

　　趙昱：沈陽(yáng)東西南北都有亮點(diǎn)。因?yàn)槭亲约旱募亦l(xiāng)，實(shí)事求是，確實(shí)都有它的長(zhǎng)處。

　　主持人：我打斷一下。我們剛才據(jù)理力爭(zhēng)說我們沈陽(yáng)特別的好，那么像剛才潘總又說我們有問題的話要提出來，那么我們有沒有什么問題要提的？

　　趙昱：問題也有，剛才鐘教授也提到了，自打06年開始，外地，特別是比較有規(guī)模的開發(fā)商陸陸續(xù)續(xù)到我們沈陽(yáng)購(gòu)地，大概出手都在一千畝以上，而且買地幾乎都是買的高價(jià)地，這方面從資本運(yùn)作、從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，都有它各自深層的含義在里面。這里面就帶來一個(gè)什么問題，就是從08年到09年可能這些項(xiàng)目都要上市，特別是對(duì)高檔盤、高價(jià)位的市場(chǎng)的沖擊。

　　在頭三個(gè)月，我們沈陽(yáng)比較走俏的樓盤目前還是在五千以下，一百平米非常走俏。那么現(xiàn)在目前遇到這種情況，剛才鐘教授也提到了，甚至有的地面是現(xiàn)在樓面的價(jià)格，那么肯定會(huì)帶來對(duì)這部分高價(jià)房的沖擊。那么這種情況怎么辦？那么也請(qǐng)我們企業(yè)家來給我們把把脈，指點(diǎn)指點(diǎn)。

　　第二個(gè)問題，兩位也提到了，我們沈陽(yáng)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，中小型企業(yè)占到了80%。我們目前沈陽(yáng)市地產(chǎn)市場(chǎng)大概做項(xiàng)目的或者是成立的公司將近1000家，在我們沈陽(yáng)注冊(cè)的有700家，在我們省里注冊(cè)在沈陽(yáng)有項(xiàng)目的大概有將近300家，這兩個(gè)數(shù)字加起來1000家，其中80%是中小企業(yè)，那么面臨這個(gè)問題我們?cè)趺崔k？也請(qǐng)教兩位。

　　鐘偉：這個(gè)是屬于私人領(lǐng)域的話題。我們做研究的通常都不敢回答。

　　我首先絕對(duì)不會(huì)像有的老總那樣說兩年不買房三年不買房，我不敢這么說，我也不會(huì)向企業(yè)說我指點(diǎn)一下潘總你如何做好房地產(chǎn)企業(yè)。我連豬都沒殺過，我怎么教他殺豬，這不是開玩笑嘛。

　　學(xué)者們已經(jīng)做好了研究，我們有可能會(huì)發(fā)現(xiàn)某些上市公司的財(cái)務(wù)危機(jī)，至于哪個(gè)樓盤該不該買，在公眾場(chǎng)合講這些話，我覺得學(xué)者都是過于虛幻的估計(jì)了自己的能力。

　　潘石屹：其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在可能都會(huì)碰到一些問題，作為我的話確實(shí)是在中，我也是兩眼一摸黑，也不知道明天會(huì)發(fā)生什么樣的事情，我想重要的是我們大家都要調(diào)整好我們的心態(tài)，把我們的耳朵能夠打開、眼睛能夠打開，能夠聽別人的忠告。

　　前一段出來個(gè)事情就是倍爾斯登，這個(gè)最高的價(jià)格一股是180塊錢美金，一直跌到了上個(gè)星期五是三十塊錢美金，就隔了一個(gè)星期六、星期天，跌到了兩塊錢美金。把小布什和鮑爾森忙了個(gè)底朝天，忙了一個(gè)周末，這樣大的事情對(duì)全球經(jīng)濟(jì)都造成影響了，而且小布什出來應(yīng)該是想怎么樣負(fù)責(zé)，花了兩三分鐘時(shí)間感謝鮑爾森，說我們的財(cái)政司長(zhǎng)忙了一個(gè)星期天都沒睡覺，可是我們的鮑爾森司長(zhǎng)還一直在打橋牌，所以我覺得這樣的一種懲罰是應(yīng)該的。我們碰到任何困難都不怕，最關(guān)鍵的是我們能夠去聽別人說什么，我們能夠看到我們眼前發(fā)生了什么樣的事情，尤其是這些大環(huán)境。原來我們就把自己家的一畝三分地種好就行了，美國(guó)的事情跟我們八竿子打不著，可是到了現(xiàn)在我們大家都是緊緊的連在一起。

　　我覺得心態(tài)特別重要，如果有這樣的心態(tài)，鐘教授說了一句話可能06年進(jìn)入房地產(chǎn)的公司可能一家都不剩全要倒，因?yàn)?6年材料價(jià)格漲得特別快，別說是價(jià)格高，就是成交慢他都受不了。所以一定要有預(yù)見性我原來可能是一千畝地，我現(xiàn)在做不了了，能不能留下二百畝地，把八百畝地給別人去開發(fā)，他是有解決辦法的，最容易出問題的是，馬上看車都要開走了，還說開著走吧，前面可能是大道。

　　珍珠港，就是美國(guó)兵吊兒郎當(dāng)?shù)?，最后日本飛機(jī)都飛過來了，他們一看這飛機(jī)過來是干什么的，都嚇呆了，走吧。

　　所以任何一個(gè)公司都應(yīng)該未雨綢繆，這樣的話對(duì)于任何大的困難都是可以克服的。

　　主持人：在座有2006年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的朋友嗎？

　　我們會(huì)長(zhǎng)說了至少能有一半。那你們還能坐得住嗎？我們鐘教授在這，不想問點(diǎn)什么嗎？很危險(xiǎn)了。

　　觀察員：我們房地產(chǎn)公司是06年8月份成立的，注冊(cè)900萬，當(dāng)時(shí)就有200萬，但我們到今天為止做得不錯(cuò)，兩個(gè)樓盤6萬5千米，我們沒有錢，但是我們發(fā)動(dòng)了所有人，所有買房的人，我把利讓給他，到這月為止我這個(gè)月銷售了54套，我賣的便宜，最開始我賣兩千二賣50套，我解決土地出讓，然后賣兩千九，我現(xiàn)在四證已經(jīng)拿全了，是大家?guī)臀医坏模椰F(xiàn)在已經(jīng)漲到三千三百塊，最好的是政府，剛開始兩千二的時(shí)候他們不買，不買我兩千九，還有一部分人不買，不買現(xiàn)在三千三。我800套房子我讓出去200套，我600套我就賺。足夠了。

　　主持人：我們已經(jīng)提出問題了，來請(qǐng)兩位把把脈。

　　潘石屹：我先說一下。其實(shí)這是一個(gè)辦法，就是我們一部分房地產(chǎn)企業(yè)就是靠降價(jià)銷售，其實(shí)典型的代表就是萬科，他全國(guó)都降價(jià)了，盡管惹了一些麻煩，因?yàn)樵瓉碣I的貴的客戶讓他索賠。這是一個(gè)路子，就是在困難的時(shí)候我們克服困難的其中一個(gè)路子。

　　現(xiàn)在的困難是有的企業(yè)有一大堆地想降價(jià)銷售房子，房子的銷售預(yù)售證還沒拿到，這是最困難的，如果這樣的話，我們這位朋友出的主意就不好使了。

　　鐘偉：在商戰(zhàn)當(dāng)中，比如說牛跟牛蟒，牛蟒是很堅(jiān)韌的能夠活下來，因?yàn)樗浅ｌ`活、能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，那么這恰恰是中小開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)。剛才那位同志也講了，他走在一個(gè)法律法規(guī)和情理常情交錯(cuò)的地方，走了一條不錯(cuò)的路。

　　主持人：剛才鐘教授也說了，是我們沙場(chǎng)練兵的好地方。

　　潘石屹：我對(duì)沈陽(yáng)的體會(huì)好像不是這樣。我覺得沈陽(yáng)這個(gè)城市是一個(gè)政府力量特別強(qiáng)大的城市，就是管得特別的嚴(yán)。你要看它的政府管理強(qiáng)度大不大，你就它的廣告多不多，沈陽(yáng)的廣告政府讓你掛就掛，不讓你掛就讓你取下來了，而且他讓你掛什么廣告就掛什么廣告。

　　而實(shí)際上沈陽(yáng)需要的是培養(yǎng)商人的力量、培養(yǎng)市場(chǎng)的力量。這樣起來以后，整個(gè)經(jīng)濟(jì)才會(huì)有活力，如果管得太死的話，當(dāng)然要依法去管了，如果沒有法律的話就沒有邊界了，可是有些政府不該管的事情應(yīng)該讓給商人，其實(shí)商人會(huì)為這個(gè)城市為這個(gè)社會(huì)做得更好的。

　　主持人：這就好像讓我想起了，同樣是一個(gè)家里的孩子性格也不一樣，特別老實(shí)的孩子應(yīng)該鼓勵(lì)他出去闖一闖。我們沈陽(yáng)人就應(yīng)該多一點(diǎn)冒險(xiǎn)的精神。如果說本身這個(gè)孩子膽子特別大的話，如果他真的闖禍的話你再收拾他也不晚。

　　又一位朋友。

　　觀察員：我是凱成地產(chǎn)姓陸。

　　潘總，包括鐘教授，經(jīng)常在網(wǎng)上看你的博客。剛才你對(duì)沈陽(yáng)的體會(huì)和感悟，我覺得是對(duì)的，就是我們開發(fā)商各有各自的體會(huì)，我們真正感受到的市場(chǎng)實(shí)際上是一種強(qiáng)勢(shì)之下甚至是過度干預(yù)，而不是一種很寬松的市場(chǎng)層面的市場(chǎng)。

　　遼寧有一個(gè)最大的特點(diǎn)，這個(gè)破車什么都淅瀝嘩啦就是閘好，走不一定能走下去，但是?？隙芡Ｏ氯ァＲ且?guī)范的話，你越規(guī)范，你這個(gè)感受可能越沉。

　　觀察員：我表達(dá)一下心情。聽了一下午我覺得我有兩條收獲。一條就是聽了鐘教授的發(fā)言我增加了房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)感。另外一條是，我經(jīng)?？磁丝偟牟┛?，潘總說在困難的時(shí)候不要憋著要講出來，我對(duì)這句話非常非常認(rèn)同，潘總、王石和任總是咱們地產(chǎn)界的，就像是帶頭人一樣，我們也希望通過你們的呼吁能夠把應(yīng)該解決的問題別藏著，潘總，您說的話我非常理解，就是我們也應(yīng)該共同的來呼吁目前的現(xiàn)狀。

　　我們現(xiàn)在面臨這種大的形勢(shì)，比如說貸款、稅收等等方面，房地產(chǎn)業(yè)面臨這樣大的形勢(shì)，主要有哪些桎梏，我想聽一聽您的高見到

　　潘石屹：最主要的還是要把銀行按揭貸款放松。這不是說從我們房地產(chǎn)行業(yè)非常狹隘的去考慮，其實(shí)從整個(gè)經(jīng)濟(jì)去考慮，如果是這個(gè)行業(yè)要萎縮了的話，面臨的第一個(gè)問題就是就業(yè)的問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和它帶動(dòng)的企業(yè)實(shí)際上是一個(gè)勞動(dòng)力非常密集型的，可能房地產(chǎn)開發(fā)公司聘請(qǐng)的人員并不多，可是它帶動(dòng)的物業(yè)管理，它帶動(dòng)的建筑這個(gè)行業(yè)都是非常大的行業(yè)，而且物業(yè)管理、建筑行業(yè)解決的就業(yè)問題是社會(huì)生活中最低收入人的問題，你想在建筑行業(yè)里的民工，是解決農(nóng)民家庭收入的問題，所以如果這個(gè)行業(yè)一旦卡死了，其實(shí)對(duì)整個(gè)的經(jīng)濟(jì)，尤其對(duì)就業(yè)是非常不利的。在我們目前的話，可能通貨膨脹壓力特別大。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上，我認(rèn)為中國(guó)失業(yè)率比通貨膨脹對(duì)我們這些困難家庭的影響會(huì)更大。如果是通貨膨脹可能買不起貴的東西買個(gè)便宜的，買不了多的買個(gè)少的，如果困難的家庭，只有一個(gè)人在工作，如果這個(gè)人失業(yè)了的話就沒有收入了。所以我覺得不光是從這個(gè)行業(yè)來看，從整個(gè)經(jīng)濟(jì)來看的話，這個(gè)行業(yè)不能夠一下就卡死。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的資金，三個(gè)管道都卡得死死的。所以我希望大家能夠一起把真實(shí)的情況反映給我們的決策者。

　　觀察員：我是大連地產(chǎn)雜志的記者。

　　在這里有一個(gè)問題想問潘總和我們鐘教授，就是說您拋出的一個(gè)房市的百日巨變適合中國(guó)所有的城市嗎？適合大連嗎？還有一個(gè)問題就是我所關(guān)注的，也是大連老百姓都特別想知道的，就是拐點(diǎn)能不能在大連出現(xiàn)？

　　潘石屹：其實(shí)每一個(gè)城市的情況都特別不一樣。所以這樣一概而論說大連能不能拐點(diǎn)，就是同樣在大連這樣一個(gè)城市里面，城市不同區(qū)域的市場(chǎng)也會(huì)特別不一樣。我在北京就有這樣的體會(huì)，像三環(huán)的市場(chǎng)去遠(yuǎn)郊縣的市場(chǎng)是不一樣的。總體情況我想說的，就是特別需要資金的行業(yè)現(xiàn)在資金特別緊張，這可能是碰到的最大的問題。

　　觀察員：我是從上海過來的房地產(chǎn)企業(yè)。我們也是過來沈陽(yáng)看一下，第一次來，包括我們這個(gè)公司也是第一次到沈陽(yáng)來看一下。

　　我有三個(gè)問題，第一個(gè)問題想問一下潘總，潘總在中國(guó)很多城市都有地產(chǎn)項(xiàng)目，在東北或者在沈陽(yáng)做地產(chǎn)項(xiàng)目，從技術(shù)層面來講，我不知道有沒有技術(shù)層面的東西給我們透露一下？

　　第二個(gè)問題想問一下鐘老師，就是在目前這種經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)下，就是沈陽(yáng)這種地方地產(chǎn)項(xiàng)目好做風(fēng)險(xiǎn)小，還是在有可能爆發(fā)性增長(zhǎng)的區(qū)域好做。在中國(guó)版圖上面哪些地方風(fēng)險(xiǎn)比較小，或是避風(fēng)港？

　　第三個(gè)問題共同問兩位，就是現(xiàn)在萬科在上海搞住宅產(chǎn)業(yè)化這種試點(diǎn)，能不能談?wù)効捶ǎ?/p>

　　潘石屹：剛才你問的東北如何在技術(shù)上解決。應(yīng)該是他們幾位，設(shè)計(jì)師是最有發(fā)言權(quán)的，緯度、氣侯寒冷程度應(yīng)該怎么樣解決日照的問題、環(huán)保的問題。

　　我想說的是房地產(chǎn)公司太注重營(yíng)銷了，其實(shí)最根本的是產(chǎn)品。營(yíng)銷是很短暫的，很快就過去了，只有能讓客戶喜歡的能夠長(zhǎng)期喜歡的還是產(chǎn)品。所以從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到建設(shè)來說的話都是特別重要。我覺得過度的營(yíng)銷實(shí)際上是很容易造成虛假的成分，例如像當(dāng)時(shí)的珠江三角洲，在90年代的時(shí)候，他們的營(yíng)銷費(fèi)用和廣告費(fèi)用都達(dá)到銷售額的5%，而在北京差不多都是1%，這樣的話把大量的精力與其放在營(yíng)銷上面，還不如就是如果要是在軟勢(shì)力上有競(jìng)爭(zhēng)的話，還不如多給規(guī)劃師、多給設(shè)計(jì)師付一些錢，多給他們留上一些時(shí)間能夠設(shè)計(jì)出來一個(gè)好的作品，可能是最重要的。所以營(yíng)銷的就不好往下談了。

　　鐘偉：除了沈陽(yáng)這個(gè)城市之外，我看好中西部地區(qū)，收入比較高，城市建成區(qū)比較小，人口比較密集的城市，這些城市房?jī)r(jià)價(jià)格上升的基礎(chǔ)比較穩(wěn)定，供求也比較突出。

　　第二個(gè)我比較看好的是長(zhǎng)三角、珠三角、縣級(jí)市這樣的區(qū)域市場(chǎng)容量不錯(cuò)，而且風(fēng)險(xiǎn)比較小。我覺得是不錯(cuò)的。所以這是對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的看法。

　　另外您說的萬科推行的布品標(biāo)準(zhǔn)化，如果房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中萬科不去做這樣的事情，其他企業(yè)也不會(huì)去做了，所以我覺得這是萬科帶有的使命感，也許是王石帶有的某種想法去做這種嘗試，這種嘗試在較短時(shí)間就是五年之內(nèi)是不會(huì)有大的影響，但是五年以后大家可能會(huì)經(jīng)常提到王石以及他做布品標(biāo)準(zhǔn)化。

　　如果萬科的布品標(biāo)準(zhǔn)并不是行業(yè)共同認(rèn)可的，并不是建材供應(yīng)商廣泛認(rèn)可的，那么建材供應(yīng)商沒有必要為這么小的一點(diǎn)點(diǎn)定單去改變自己的生產(chǎn)流程。所以萬科作為一個(gè)企業(yè)，作為企業(yè)鏈條上的一環(huán)沒有能力把整個(gè)鏈條帶起來。

　　第二個(gè)是布品標(biāo)準(zhǔn)化要布品標(biāo)準(zhǔn)化的一個(gè)水準(zhǔn)，就是布品標(biāo)準(zhǔn)化能夠達(dá)到70—80%的時(shí)候，那么住宅成本控制能力就比較強(qiáng)。萬科現(xiàn)在大概有30—40%，那么這樣情況下，對(duì)于提升整個(gè)住宅整體品質(zhì)不會(huì)太明顯，但是造價(jià)不會(huì)太低。

　　第三個(gè)問題，就是萬科提出的我們?cè)趺床拍芙o消費(fèi)者交付一套真正意義上的五十年的或七十年的整體質(zhì)保的商品房。這是開發(fā)商不愿意講的。比如說管線、塑鋼窗壽命也就是十來年，上下水管道可能壽命更短，這樣對(duì)消費(fèi)者來講提供的商品我覺得是存在非常大的隱患，從可用可維護(hù)的角度來講有問題。我不知道劉力博士或者其他的建筑設(shè)計(jì)室能為消費(fèi)者提供更好的產(chǎn)品。

　　最后一個(gè)問題是工廠化生產(chǎn)或者布品標(biāo)準(zhǔn)化它不一定能夠適應(yīng)中國(guó)的市場(chǎng)化。因?yàn)椴煌膮^(qū)域你都靠同一個(gè)組合來做，不顧城市消費(fèi)氛圍的差異、客戶人群細(xì)分的差異和建筑本身所承載的歷史文化來做這個(gè)住宅，要做出有品位的樓盤是不可能的。所以布品標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)也可能是未來提高成本控制的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，但是現(xiàn)在來看它還處于一個(gè)實(shí)驗(yàn)階段。

　　潘石屹：王石提出來大家三四年之內(nèi)不能購(gòu)買房子，我就特別不理解。因?yàn)闊o論作為房地產(chǎn)開發(fā)商也好，還是處在中國(guó)這種經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展過程中的一個(gè)人也好，他為什么會(huì)說出這樣的觀點(diǎn)呢？因?yàn)橥蹩偽疫€是比較理解的，我就跟一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的朋友說，我說我真不能理解，他到底要干什么，說這句話背后的原因是什么，他跟我說了一個(gè)未經(jīng)證實(shí)的消息，就是王石在搞一個(gè)秘密的計(jì)劃，就是這個(gè)部件標(biāo)準(zhǔn)化，等到三四年就事實(shí)了，一旦實(shí)施所有開發(fā)商的質(zhì)量根本不行，他的東西都是從流水線下來的，所以這是他說三四年之后購(gòu)買房子的一個(gè)依據(jù)了。

　　但是我想這也不對(duì)，因?yàn)檫@個(gè)實(shí)驗(yàn)不光是王總一個(gè)人，其實(shí)在中國(guó)有好多人在實(shí)驗(yàn)，例如張建就是遠(yuǎn)大中央空調(diào)在做整體浴室，我也去參觀了一下，在中國(guó)目前情況下，大家把自己關(guān)到一個(gè)塑料殼子了，這種方法大家很難接受。

　　我也到國(guó)外的工地上去看，像德國(guó)的工地有的時(shí)候是標(biāo)準(zhǔn)化，所以他們的一些開發(fā)商要過來跟我們互訪的時(shí)候，把他們的開發(fā)商帶到我們的工地上去把他們嚇一跳，說我們的工地上作業(yè)面上人怎么是密密麻麻的，說只有我們工作面上人的1/20，我想這可能跟中國(guó)的勞動(dòng)力成本有關(guān)系，因?yàn)橹袊?guó)的勞動(dòng)力成本相對(duì)來說還是比較便宜的，西方的價(jià)格是非常貴的。

　　最后實(shí)際上真正質(zhì)量好的是像手工作坊一樣現(xiàn)澆出來的東西是最好的，就是把這個(gè)粱、柱子拉出來焊接一下不一定是最好的，都不如我們?nèi)斯さ挠盟酀补嗟倪@個(gè)好。

　　觀察員：我向鐘教授提個(gè)問題，剛才聽了您的報(bào)告，我認(rèn)為您的報(bào)告很精彩。今天我不想就房地產(chǎn)的問題提，我覺得房地產(chǎn)這個(gè)東西是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一部分，是受整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀走勢(shì)的影響。剛才您講到了美國(guó)次貸危機(jī)，我覺得美國(guó)次貸危機(jī)，實(shí)際對(duì)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)沒有什么實(shí)質(zhì)性的損害，美國(guó)利用它在全世界的地位，它把它這種危機(jī)全都轉(zhuǎn)讓出去了。比如現(xiàn)在，咱們的人民幣，我個(gè)人認(rèn)為人民幣貨幣很怪，兌美元持續(xù)升值，實(shí)際在國(guó)內(nèi)一直是貶值的。這次全國(guó)兩會(huì)期間，不少人一致呼吁，比如咱們國(guó)家現(xiàn)在有個(gè)什么問題呢，企業(yè)的退休人員的工資非常低，政府公務(wù)員和事業(yè)單位退休人員的工資可能比企業(yè)高出來一倍還多，在兩會(huì)上已經(jīng)呼吁了多年了，可能最近開始國(guó)家就要解決這個(gè)問題，因?yàn)樯蜿?yáng)市就提出來要連續(xù)三年提高企業(yè)退休人員的工資，可能有的城市還提出來幾年以后翻番。

　　我想問一個(gè)什么問題呢，我覺得包括美國(guó)次貸危機(jī)，就是人民幣兌美元不斷的升值，實(shí)際說明什么呢？人民幣兌美元不斷升值，說明我們國(guó)家現(xiàn)在的財(cái)富在不斷的自動(dòng)的縮水。這是一個(gè)。另外，國(guó)內(nèi)，包括新勞動(dòng)法的實(shí)施，包括各個(gè)方面，民工工資的增加，都造成了最近幾年國(guó)民收入從絕對(duì)值上，比如原來每月能拿一千，現(xiàn)在可能能拿到兩千三千，從絕對(duì)值上能增加，我想這個(gè)因素可能對(duì)將來咱們國(guó)家各個(gè)領(lǐng)域都要有影響。其中可能也要影響到房地產(chǎn)領(lǐng)域。這個(gè)請(qǐng)鐘教授給預(yù)測(cè)一下，最近三年咱們國(guó)家國(guó)民收入的絕對(duì)值，您認(rèn)為能增加百分之多少？

　　鐘偉：這個(gè)問題比較困難回答。

　　今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大概略低一點(diǎn)，09年會(huì)比今年略低一點(diǎn)，10年會(huì)比09年略低一點(diǎn)，是一個(gè)逐步向下的過程。

　　他們經(jīng)過增長(zhǎng)的巔峰就是07年，07年已經(jīng)過去了。大概是這樣一個(gè)情況。

　　第二、居民收入增長(zhǎng)最快的一個(gè)周期。改革開放85、89年人民收入增長(zhǎng)比較快，第二是03—07年收入增長(zhǎng)比較快。然后城鄉(xiāng)居民的名義收入還會(huì)有，但是由于通貨膨脹，實(shí)際收入增長(zhǎng)會(huì)放慢。

　　第三、中低收入階層在今后三年他們的生活會(huì)明顯發(fā)生困難。因?yàn)閺?7年那幾年由于國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型，那幾年為什么沒有造成很大的困難呢？是由于那個(gè)時(shí)候物價(jià)還比較低，大家能吃飽飯，但是這幾年貧富收入問題是中國(guó)一個(gè)大的問題。

　　從改革開放到現(xiàn)在，中國(guó)的貧富收入問題沒有任何的緩解，每況愈下。

　　所以這三大問題看起來都要在今后很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)考驗(yàn)政府體制本身。

　　第四個(gè)問題就是剛剛開完兩會(huì)做了領(lǐng)導(dǎo)人的變更，但這些領(lǐng)導(dǎo)人的變更是非常不充分的，不充分就在于相當(dāng)多的領(lǐng)導(dǎo)人的年齡已經(jīng)明顯偏大，所以他們不可能屆滿一切。所以這屆班子屆終更換的話，可能也會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來影響。

　　所以這四個(gè)問題我覺得都對(duì)今后政府管理、對(duì)于社會(huì)的安定帶來很大的決定性。包括人民幣問題也同樣是，人民幣問題也更嚴(yán)重。

　　潘石屹：這位朋友說的這個(gè)是現(xiàn)在北京城里面流行大家看的兩本書，一本書是《貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)》，基本上跟您的觀點(diǎn)是一樣的，一本是日本泡沫失去十年這本書。日本制造完之后就通過我們輸出了，我們這兩本書都看了，我們現(xiàn)在面臨的問題可能還不是這樣的問題，我們可能還要有一個(gè)更開放的心態(tài)，我們要很理性的分析這次世界金融危機(jī)，畢竟這個(gè)時(shí)代已經(jīng)發(fā)生了特別大的變化。

　　主持人：一會(huì)兒潘總還有一個(gè)媒體見面會(huì)，我們自由探討到這里就告一段落了。

　　郭正學(xué)：請(qǐng)潘總慢走，再占用兩分鐘時(shí)間。因?yàn)榻裉斓幕顒?dòng)后面還有兩個(gè)內(nèi)容，之所以大家今天能來參加這次活動(dòng)，是因?yàn)榕丝偨裉靵?。我想說兩件事，一個(gè)是我們這次活動(dòng)準(zhǔn)備了晚宴，希望大家盡可能留下來，因?yàn)榻裉爝@個(gè)會(huì)時(shí)間這么短，說了這么多內(nèi)容，我覺得大家需要有這么一個(gè)消化的階段，所以請(qǐng)大家盡可能的留下來。

　　第二、今天這個(gè)會(huì)除了論壇部分，還有我們協(xié)會(huì)年會(huì)的部分。年會(huì)的部分，一會(huì)兒由于時(shí)間關(guān)系我會(huì)做一個(gè)簡(jiǎn)短的工作報(bào)告?？赡苡形覀冮_發(fā)企業(yè)的朋友說我不是協(xié)會(huì)會(huì)員就不聽了，我想這可能是大家對(duì)協(xié)會(huì)本身的工作有一個(gè)誤差，因?yàn)閰f(xié)會(huì)本身就是我們行業(yè)的一個(gè)圈子。所以我在做這個(gè)報(bào)告的同時(shí)，可能是像政府每年做工作報(bào)告一樣要講一些東西，同時(shí)我想對(duì)于那些還不是我們協(xié)會(huì)會(huì)員的企業(yè)相當(dāng)于做一個(gè)宣講，所以請(qǐng)大家在潘總離開以后不要追隨潘總一塊離開這個(gè)會(huì)場(chǎng)。

　　另外我想因?yàn)檫@次論壇層次比較高，大家可能已經(jīng)接受了很多很高的東西，但是我想最終還是要回到現(xiàn)實(shí)，因?yàn)楫吘刮覀兏汩_發(fā)還是在沈陽(yáng)搞開發(fā)。所以一會(huì)兒我們沈陽(yáng)房地產(chǎn)研究所的齊教授還要做一個(gè)很系統(tǒng)的關(guān)于沈陽(yáng)房地產(chǎn)走勢(shì)的一個(gè)報(bào)告。我想特別是在目前這個(gè)階段來講，如果要現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，我建議大家能留下來把齊教授的報(bào)告也聽完。主持人講了，咱們潘總本來定的五點(diǎn)還有活動(dòng)，現(xiàn)在五點(diǎn)都已經(jīng)過了，我建議咱們大家鼓掌感謝潘總、鐘教授，以及各位專家的精彩發(fā)言！也希望各位專家有機(jī)會(huì)還能夠再到沈陽(yáng)來，沈陽(yáng)永遠(yuǎn)歡迎你們！