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　　跟風降價？沈陽樓市虛高的成分本來就低，而且，大的開發(fā)商，他們的成本決定了不一定能跟這個風。

　　2008年，東北的樓市將如何走向？本土的房企如何應對外來成熟地產(chǎn)商的競爭？城市觀點論壇沈陽行在即，觀點網(wǎng)就東北的房地產(chǎn)市場、區(qū)域經(jīng)濟對比等一些問題專訪了沈陽瑞志城建置業(yè)發(fā)展有限公司資深總監(jiān)耿潔。

　　觀點網(wǎng)：現(xiàn)在2008年比較熱的話題就是新的金融形勢，今年國家的信貸從緊，可能導致不少開發(fā)商在資金上有些緊缺。您覺得信貸從緊對開發(fā)商的影響有多大？

　　耿潔：對開發(fā)商肯定會有影響，但影響不會像我們想象的那么大。開發(fā)商在這方面應該提前都會有一些準備，對成熟的開發(fā)商不會形成特別大的問題，影響比較大的應該就是那些靠資金鏈周轉的那些開發(fā)商，國家政府也都是應該限制這類開發(fā)商，相信這也是政策出臺的一個很重要的原因。

　　觀點網(wǎng)：兩會剛剛閉幕，馬上那個就會有一些新的政策方面的信息出臺，溫總理的政府工作報告也提到要由“全面調(diào)控”變?yōu)?ldquo;保障供給”，明年也將出臺一部《住房保障條例》的法律，您如何看待這些政策法規(guī)？

　　耿潔：這是國家想要從源頭上解決房地產(chǎn)過熱問題的問題，就像房市一樣，業(yè)內(nèi)的人都知道，真正買房的人都不是大多數(shù)，很多買房的人都是固定的，有人甚至有幾套房。

　　房地產(chǎn)保障的措施是面向更多的人，只是把能買得起房的人的人數(shù)擴大。市場都是細分的，有高端，中端，低端，而且每個市場里也都還會細分，這些細分的市場會發(fā)生變化，但不會發(fā)生特別根本的變化，供應量加大肯定對客戶來說是好的現(xiàn)象，但對開發(fā)商來說，競爭會更激烈一些。

　　比如城建的產(chǎn)品，定位在精品，中端偏上，有的甚至是高端的，這類市場格局變化應該不會特別的大，關注的不是價格，更多的是品質(zhì)。

　　觀點網(wǎng)：2008年北京奧運馬上就要召開了，奧運對中國的影響肯定是方方面面的，您覺得奧運會會給東北的樓市帶來什么樣的發(fā)展契機呢？奧運之后又會給東北的房地產(chǎn)業(yè)留下些什么樣的遺產(chǎn)呢？

　　耿潔：奧運本身是拉動經(jīng)濟的一個大的熱點，這個已經(jīng)證明了。對房地產(chǎn)的影響，會有，但不會特別的大。

　　如果要有影響的話，拿沈陽來說吧，沈陽市奧運的一個分賽場，肯定提高沈陽的知名度，城市的知名度提高，對這個城市的影響是長遠的，對吸納人口，拉動經(jīng)濟的影響也是在長時間內(nèi)才能發(fā)生效應，就像一個名片一樣，能讓人認知以后，才能對人產(chǎn)生影響。人群增加了，流動人口增加了，肯定對房地產(chǎn)就會有影響的，這樣是長時間的。

　　奧運本身，在沈陽，對奧運體育場館周圍的房地產(chǎn)，肯定會起到一些促進作用。

　　比如渾南，政府已經(jīng)發(fā)展了很長很長時間，但一直缺乏一個引爆的點，政府說要往那邊搬遷，但一直都沒有真正落實。我相信奧運會成為渾南樓市的一個引爆點，渾南的很多項目，尤其是奧運中心附近的這些項目，應該價格上會比其他區(qū)域的價格要升值快得多。

　　觀點網(wǎng)：我們知道東北有自身的地域特征和人文景觀，家居環(huán)境和人民的要求和長三角地區(qū)還有珠三角地區(qū)都有一定的出入，那么，我們想知道，您認為，東北樓市目前有些怎樣的區(qū)域特色？

　　耿潔：現(xiàn)在很多品牌的開發(fā)商都已經(jīng)進駐東北樓市了，這些開發(fā)商大多都是南方的，廣州，深圳，北京，上海，這些發(fā)達地區(qū)的，進來之后肯定會帶來很多南方的特色，包括在樓市和營銷方式。

　　東北本身有它的氣候條件所限，干燥，冬天漫長。南方的產(chǎn)品可以復制，但規(guī)劃和園林受沈陽的氣候條件限制無法復制。南方的一些開發(fā)商過來，他們即使有所調(diào)整，也不一定完全適應，導致未來的維護費用會非常高，效果并不是很好。

　　現(xiàn)在東北是在學習，在吸收，但學習和吸收中形成了自己的特質(zhì)，但它的景觀園林，永遠不能像南方那樣做的那么到位。

　　觀點網(wǎng)：現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)比較熱議的話題就是萬科在全國很多城市實施降價，在廣州、深圳、杭州也有很多其他的房地產(chǎn)公司被萬科帶動降價，您覺得這種現(xiàn)象的實質(zhì)是什么？是不是房地產(chǎn)業(yè)真的要出現(xiàn)王石所說的“拐點”了呢？

　　耿潔：我想這是萬科的一種競爭策略，包括他選擇的時間段，是在春節(jié)后馬上就推出來了，大家都沒有從過年的氣氛中緩過來的時候，他就開始披掛上陣了，這一方面是競爭的策略，另一方面是適應政府的政策。

　　萬科之前的價格，我們知道，比同區(qū)域的要高出一段，從原來的高高在上，到現(xiàn)在是降低身價，跟普通的百姓更進一步的溝通，要抓更多的客戶，原來他的客戶定位是中端偏上，白領，中產(chǎn)這種，現(xiàn)在可能是要關注更多的人群，更多的工薪的階層，都是適應政府政策多于競爭的目的。

　　萬科到沈陽已經(jīng)十五年了，今年在沈陽提出的青年置業(yè)的這些計劃，可能更多的偏重于競爭策略，屬于是扎根本土的一個項目，在去年到今年，眾多開發(fā)商進入沈陽而形成的新的格局，他要區(qū)隔于其他開放商，要強調(diào)自己已經(jīng)本土化了。

　　這樣，在產(chǎn)品和營銷方式都差不多的情況下，而其他的外來開發(fā)商都社會資源不是很豐富，土地資本和營銷成本都很高，萬科能在這方面同其他開發(fā)商有差異，就有資本降下價格。

　　他這么做就是既抓眼球，又有實際效果的。用這種策略方式，萬科在很多方面還是值得我們學習的。

　　觀點網(wǎng)：在沈陽是不是也會出現(xiàn)跟風降價這種現(xiàn)象呢？

　　耿潔：應該不會。第一沈陽市場這種虛高的成分本來就低，沈陽市場還是比較健康比較冷靜的。第二，大的開發(fā)商，他們的成本決定了不一定能跟這個風。

　　觀點網(wǎng)：現(xiàn)在沈陽建筑規(guī)劃有自己的特點，沈北大開發(fā)也已經(jīng)進行兩年了，從城市規(guī)劃的角度，住宅產(chǎn)品也會相應作出調(diào)整，城建會怎么樣在產(chǎn)品的藝術性和實用性方面來擴展未來的發(fā)展方向？

　　耿潔：城建在這個問題上一直是特別特別關注的。

　　從城建花園，城建東逸花園，到現(xiàn)在的城建北尚，一直在產(chǎn)品的規(guī)劃和細節(jié)上下了很多的功夫，城建北尚現(xiàn)在是沈陽唯一的一個“全國可再生能源建筑示范項目”，他在環(huán)保節(jié)能這些所有的規(guī)劃細節(jié)上非常注意。

　　城建很早就認識到，作為本土的唯一的領軍人物，要跟外來的成熟的開發(fā)商競爭，要是在產(chǎn)品上不下功夫的話，只在營銷手段上，外表的這些東西上去做文章的話，是不會長遠的。