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　　美國(guó)的房貸種類很多。傳統(tǒng)上比較多的是固定利率分期付款，有15年，30年，甚至40年(是的，有金融機(jī)構(gòu)為了貸款出去，是不管貸款者你幾歲退休的)。這種付款每月數(shù)目一樣，到期后連本帶利都付清了。但是因?yàn)楹芏嗳说膬敻赌芰θ?，于是為了讓這些人也能貸款買房，近年比較多的是，金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)調(diào)整利率分期付款，前幾年利率較低而且鎖定(比如2、5、7年等等)，但是以后的利率就會(huì)根據(jù)那時(shí)的利率情況來(lái)定。有人擔(dān)心過(guò)了這段時(shí)間以后的利率會(huì)漲。但是美國(guó)的金融銷售人員會(huì)義正詞嚴(yán)地提醒購(gòu)房者，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)人每7年就要換房子，所以你沒(méi)有必要鎖定7年以上的。

　　在用前兩種辦法讓大多數(shù)還有余錢的中產(chǎn)階層家庭買房之后，下一步就是輪到囊中羞澀的老百姓了。如果你沒(méi)錢，好辦。

　　“InterestOnly！”也就是說(shuō)，貸款者開(kāi)始只要付利息，不付本金，“太好了！”

　　如果一個(gè)人貸款50萬(wàn)，30年7%固定利率，每月要$3300.如果是Interest Only，利率比如6%，每月只要$2500，省下$800.但是這個(gè)人的貸款還清就更難了。

　　而且?guī)啄旰?，利率肯定漲，本金也要付，月付肯定直線上揚(yáng)。金融機(jī)構(gòu)還是想辦法讓窮人貸款買房。就剛才那個(gè)例子，如果一個(gè)人要是$2500也付不起，“沒(méi)關(guān)系，那么你就先付$2000吧。”這好像叫做Nega-tiveEquityLoan.這下子看上去解決了窮人的買房問(wèn)題，試想想，$2000就能住50萬(wàn)的房子了哦！且慢，其實(shí)他的貸款總額不但沒(méi)有減少，反而急速上漲，每個(gè)月的貸款本金要增加$500以上。一年后50萬(wàn)的貸款變成了50.6萬(wàn)。

　　金融機(jī)構(gòu)也好，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也好，都想方設(shè)法讓你買房，只要你買房子，他們就有錢賺。在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，你賺，我賺，大家賺。政府和媒體都跟著推波助瀾。好像買房是最好的投資，買房比租房可以省稅，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌，等等。買房是窮人變成中產(chǎn)階級(jí)，中產(chǎn)階級(jí)變成富翁的最佳途徑，是實(shí)現(xiàn)美國(guó)夢(mèng)的必要條件。但是一旦房?jī)r(jià)下跌，整個(gè)鏈條上的所有個(gè)體都無(wú)法逃出，資產(chǎn)縮水，連鎖反應(yīng)，一筆壞賬在幾個(gè)地方反映出來(lái)，財(cái)務(wù)黑洞越來(lái)越大越演越烈，最后幾乎不可收拾。

　　2006年、2007年，在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱的時(shí)候，也有很多五花八門的地產(chǎn)貸款方式出現(xiàn)，更不要說(shuō)是那些明目張膽的假按揭了。好在，貸款政策及時(shí)收緊。如今來(lái)看，提高首付以及提高第二套等更多套數(shù)的貸款要求，看上去有點(diǎn)不近人情。但是由減輕中國(guó)社會(huì)的整體金融風(fēng)險(xiǎn)著眼，乃是不得不發(fā)，所謂長(zhǎng)痛不如短痛也。

　　陸新之 資深地產(chǎn)觀察家