男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　在經歷2007年資本市場的瘋狂之后，中國的房地產企業(yè)也許將要面對的，是高潮之后的沉淀和陣痛。

　　3月20日，本是恒大地產香港上市計劃中結束招股、公布定價的日子，市場卻傳來恒大地產集團正式宣布將IPO計劃推遲的消息，2008年第二例中國內地房企赴港IPO之路戛然而止。

　　這是一條喧囂而坎坷的上市路。恒大地產早在1月即獲得香港交易所批準，然而全球股市連續(xù)兩個“黑色星期一”，迫使恒大將上市路演的日程延后。

　　直至3月6日，恒大地產才公布上市日程：3月7日至12日上市路演，3月13日至3月18日公開招股，3月20日為預期定價日，3月28日正式掛牌交易。

　　有消息稱，恒大地產在上市路演過程中，未獲得一位基金經理發(fā)出的認購意向。而孤注一擲的恒大則再次宣布，將公開招股日延遲至3月19日，在沒有獲得機構投資者認可的情況下，恒大寄望以比較低廉的入場費，吸引散戶。

　　然而，3月17日的股市“黑色星期一”徹底擊碎恒大希翼吸引散戶的上市夢。當日，滬綜指和深證成份指單日分別下跌3.6%和4.4%，兩市總市值為247，402億元，較上一交易日蒸發(fā)10，863億元。

　　最終的結局似乎可以用股市大跌及市場形勢低迷來解釋，在我們將恒大招股書及其近年來發(fā)展軌跡詳加分析后發(fā)現(xiàn)，或許真正決定恒大地產IPO夭折的，還是在于企業(yè)自身能否給予投資者信心。

　　土地儲備

　　4580萬平方米。

　　這是恒大在招股書上公布的現(xiàn)有土地儲備量，這一數(shù)據(jù)，已然超越了碧桂園登上“最大地主”之位，是萬科集團近兩倍。剛剛公布的碧桂園2007年年報顯示，碧桂園現(xiàn)有土地儲備為4300萬平方米，萬科則稱約為3000萬平方米。

　　就在2006年末，恒大地產的土地儲備才不足600萬平方米，為了準備上市，恒大地產在去年一年時間內將土地儲備極度膨脹近8倍！

　　對一個并未上市的房地產企業(yè)來說，高達4580萬平方米的土地儲備無疑更像一把雙刃劍。超大規(guī)模的土地儲備量，能夠迎合港交所人士的喜好，而拿地的能力和決心也能讓投資者對未來發(fā)展有充足的預期。它可能面臨的風險則是，國家對于開發(fā)商囤積土地的行為將會加大處罰力度，國土部門去年9月開始的土地執(zhí)法“百日行動”即是明證，12月國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布《土地儲備管理辦法》則再敲囤地警鐘。

　　另一個問題也浮出水面：在2007年土地招拍掛市場近乎瘋狂、常常“面粉貴過面包”的形勢下，恒大如何在眾多實力派房企大鱷的嘴中奪下近4000萬平方米的土地？

　　2007年，上海、武漢、貴陽等城市的主要媒體上，出現(xiàn)了恒大尋求地產開發(fā)項目的廣告，一時間引得業(yè)界側目。這一做法不僅繞開了招拍掛市場日益高企的土地價格，而且能夠尋得當?shù)厝耸康暮献鳌?/p>

　　雖然一直有地價日益高企的爭論，市場顯然還是對開發(fā)商陽光下拿地的舉動更為看好。2007年有關房企“零地價”拿地的質疑，一度引起了國土部門的高度重視，即是明證。

　　有報道指出，恒大地產過去數(shù)年通過協(xié)議出讓方式拿地較多，因此很難尋得關于恒大拿地的支字片語，而一位在南寧的媒體同仁就曾透露：“廣州恒大已經在南寧拿了三塊地了，誰都說不清楚是怎么拿的？應是與人合作居多。”

　　許家印在談及恒大土地儲備時，曾表示會選擇部分并購別人的二手土地，而其基本原則包括土地要有規(guī)定的相關文件證明，必須符合公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和拓展，比如說單個項目的面積要超過50萬平方米，還有土地的價格以及項目的付款方式要符合公司整體經營的運作。

　　“在碧桂園和萬科龐大土地儲備的背后，是企業(yè)長足的發(fā)展后勢和適合自身的發(fā)展模式。恒大用如此大規(guī)模的土地儲備來賭上市的明天，風險顯然很大。”有分析人士如是稱。

　　中國主要城市的房價以及成交量在最近幾個月已經開始下滑，國家的調控政策作用漸顯，何況恒大的很多儲地都位于郊區(qū)，投行對恒大的盈利預期肯定要打折扣。

　　上述人士亦表示，與土地儲備的量相比，投資者更看重土地本身的盈利預期。“比如像恒大今年拿下的天河地塊，雖然很高，但是市場對該地塊的升值預期很高。”

　　資金鏈

　　在信貸緊縮和銷售匯款減緩的情況下，SOHO中國董事長潘石屹判定，2008年房地產市場的重要特征將是“缺錢不缺地”，大批大肆瘋狂圈地的開發(fā)商將處于資金鏈吃緊的狀態(tài)中。

　　雖然許家印一再強調，所購得土地成本較低，但是龐大的土地耗費的資金則是顯而易見的。

　　事實上，大量的土地儲備已使恒大地產擔負著巨額銀行債務。截至2007年9月底，恒大地產未償還的銀行借款達66億元，負債比率46%。而2006年年底其現(xiàn)金及存款還有11.53億元。

　　因此在招股書中，恒大地產計劃將募集資金中的53.6%用于支付未付的土地出讓金以及撥付現(xiàn)行項目所需資金，由此可見恒大地產巨大的資金需求。而一旦資金鏈不暢，或無法及時融資，只有出售手中項目套現(xiàn)以維持現(xiàn)金流。

　　而為了保證其資金鏈快速周轉，增加上市砝碼，恒大地產已于日前將旗下40個房地產項目的銷售代理權分包給世聯(lián)地產、合富輝煌以及易居(中國)，希望2008年可獲得500億元的銷售額，趕上萬科2007年的水平。

　　日前，恒大地產在廣州多個項目的廣告顯示，集團為了加速資金回流正在進行適當?shù)膬r格下調。以恒大御景半島為例，購房者最新收到的手機信息廣告顯示，有9000元/平方米的特價單元推出。該項目去年的最低銷售價格為12000元/平方米。

　　據(jù)保薦人高盛研究報告，恒大地產2007年盈利為10.21億元，撇除物業(yè)重估增值的核心盈利為5.97億元，增長270%。不過2008年的核心盈利將出現(xiàn)爆發(fā)性增長，預計達77.57億元。另一上市保薦人瑞信的研究報告則預測，鑒于恒大地產今年將有龐大物業(yè)落成，故其盈利會分別激升6.5倍至92.6億元。

　　然而，投資者看到的則是，恒大地產的主要勢力范圍廣州等地房價都已開始下跌。今年中國又把抑制通貨膨脹作為經濟工作的首要目標，首當其沖的就是房價，因此房價上漲空間不大。

　　投資者的態(tài)度將是一個更現(xiàn)實的問題。不久前，恒大地產以8%左右的股份引入美林、德意志銀行、淡馬錫等三大國際戰(zhàn)略投資者，共籌集資金4億美元。然而，面對市場低迷和資金回流的減緩，恒大能否如愿達成預期的開發(fā)規(guī)模和項目盈利，尚是未知數(shù)，故而也難保投行不會抽資而去。

　　一位金融界人士向觀點網表示，好鋼要用在刀刃上。恒大贊助世乒賽、捐款建小學等等做法，在打造公司品牌上有一定的作用，然而國外投資者顯然很少看重這些，他們需要的是資金投資的直接回報。

　　同時，低價拿到的大量土地所需繳納的土地增值稅，也將使得恒大地產存在著大量須持續(xù)投入在土地上的資金需求。

　　開發(fā)模式

　　許家印多次強調，恒大之所以能夠取得目前的成績，在于其決策到目前為止沒有出現(xiàn)大的失誤。

　　他所說的決策指的是恒大一直堅持的開發(fā)模式：規(guī)?；统杀具\營，項目同步迅速推進，低開高走的銷售策略，以規(guī)?；?、均好性的產品和服務進行快速開發(fā)。恒大地產集團開發(fā)的首個項目金碧花園就是最好的例子。

　　從招股書中可以看到，目前恒大盈利的項目均在廣州。而之后要面臨的問題是，2007年，恒大快速進入了重慶、天津、武漢、成都、沈陽、西安等17個城市。而今，按開發(fā)中的建筑面積計算，江蘇省成為恒大主要市場，還有大量土地儲備位于啟東及南京。

　　許家印仍然強調恒大的“速度”，他曾舉例說去年西安的一個項目，從8月15號簽訂合同、收購土地、交付款項，到8月20日公司開始運作，其間僅僅只有6天。

　　恒大要面對的顯然不是一個兩個項目的快速開發(fā)，而是全國化擴張帶來的管理風險。

　　與恒大有著類似發(fā)展模式的碧桂園曾經也受到過質疑。碧桂園在招股說明書中預測2007年的凈利潤將達到40.5億港元，比2006年增長166%。為此，十多年來一直在珠三角埋頭耕耘的區(qū)域性地產企業(yè)開始了北伐，其觸角伸到了長沙、泰州、沈陽甚至滿洲里等地。

　　在大規(guī)模拿地的同時我們看到，碧桂園還在其他區(qū)域成功復制其低成本的大盤模式。為了控制成本和提高效率，碧桂園在房地產開發(fā)、設計、建筑、裝修等各個環(huán)節(jié)都擁有自己的企業(yè)或關聯(lián)企業(yè)，如今這些位于珠三角的企業(yè)如何隨著碧桂園的全國擴張而起到作用，一定程度上也考驗著碧桂園。

　　恒大地產的境況更為嚴峻。雖然有著整合廣州資源的實力，但是其最大的問題在于如何形成一套駕輕就熟的整合上下游資源的產業(yè)鏈，以及如何戰(zhàn)略性地擴展到全國。

　　而伴隨管理半徑的急劇擴大，企業(yè)理念、開發(fā)模式、人才儲備等都將是恒大發(fā)展的新挑戰(zhàn)，許家印聲稱的“強大的執(zhí)行力和科學的管理”是否有足夠的說服力讓投資者相信其持續(xù)盈利的能力，尚不得而知。