男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　我們會(huì)思考，08年之后，會(huì)有那些新的，具有獨(dú)特氣質(zhì)的企業(yè)或企業(yè)群體涌現(xiàn)？　　

　　每年博鰲房地產(chǎn)論壇的時(shí)候，自己都給自己一個(gè)命題，就是再把自己熟悉的房地產(chǎn)企業(yè)和不熟悉的房地產(chǎn)企業(yè)梳理一遍，要在自己心里為企業(yè)做定位和分類，唯有如此，才覺得我們能夠比較準(zhǔn)確的把握一個(gè)行業(yè)發(fā)展的脈搏。

　　從另一個(gè)層面來講，無論是觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)還是觀點(diǎn)產(chǎn)網(wǎng)還是觀點(diǎn)雜志，我們自身的態(tài)度本身就應(yīng)該關(guān)注一個(gè)行業(yè)，并期望能夠找到這個(gè)行業(yè)當(dāng)中的一些可以觸摸的線索與足跡，并努力把我們的視野與整個(gè)行業(yè)的發(fā)展整合起來，做這些東西一方面要有自己的觀察，另一方面是期望能搭建一個(gè)平臺(tái)。當(dāng)然，這種觀察與平臺(tái)本身是帶有責(zé)任意識(shí)的。

　　2008博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“改革三十年，大變局下中國房地產(chǎn)新契機(jī)。”兩個(gè)思考的重點(diǎn)在于，改革三十年中，中國地產(chǎn)怎樣行走？大變局下中國地產(chǎn)新契機(jī)，契機(jī)在那里？

　　事實(shí)上，從廣東地產(chǎn)的發(fā)展歷程來看，我們或許會(huì)有些許的收獲。

　　第一個(gè)是現(xiàn)在的媒體喜歡把碧桂園、雅居樂、星河灣、錦繡香江和富力、合生及恒大這樣的企業(yè)放在一起歸類，這種歸類顯然有著不正確的地方。富力、合生與恒大是廣州起家的房地產(chǎn)企業(yè)，可是嚴(yán)格的來講碧桂園、雅居樂和星河灣都不是。碧桂園起家順德，雅居樂起家中山，星河灣是華南板塊起家的，但黃文仔本身并非廣州地產(chǎn)商的同一類型，錦繡香江起家深圳，原來是做家具賣場的。

　　但以上四個(gè)企業(yè)一個(gè)共同點(diǎn)在于他們進(jìn)入廣州都是從華南板塊起家的，他們嚴(yán)格意義上來說企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)格與企業(yè)的氣質(zhì)更接近廣州周邊地區(qū)的民營企業(yè)。他們更像是佛山與順德的那些民營企業(yè)家，他們身上做實(shí)業(yè)的氣質(zhì)格外的強(qiáng)烈，因此他們大多數(shù)時(shí)候可能會(huì)犯一些民營企業(yè)家同樣的錯(cuò)誤，但是他們絕不是賭徒。

　　這一批企業(yè)即便是放在中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史上來講其意義同樣非凡，原因簡單，這一批民營企業(yè)可能是中國真正意義上探索居住產(chǎn)品的企業(yè)。從廣州周邊地區(qū)起家，華南板塊為他們提供了開發(fā)大盤與探索產(chǎn)品的機(jī)會(huì)。這批人大多數(shù)原來是包工頭，從第一輪房地產(chǎn)泡沫當(dāng)中接受了銀行和政府拋下來的盤，精心耕耘；或是從一般的包工頭積累了資本之后進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)；又或是原本做其他生意，當(dāng)華南板塊機(jī)會(huì)到來的時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的。

　　華南板塊低成本土地為他們提供了一個(gè)完全打造產(chǎn)品的機(jī)會(huì)，他們通過產(chǎn)品帶動(dòng)價(jià)值提升，使得房子掙得了不錯(cuò)的利潤，并在華南板塊的競爭中脫穎而出。因此這一批企業(yè)全國性擴(kuò)張的步伐比之富力、合生較慢，大多數(shù)是在2005年到2006年間開始進(jìn)入全國性擴(kuò)張的。此時(shí)華南板塊與廣州市場為他們帶來了足夠的資金儲(chǔ)備。

　　之所以強(qiáng)調(diào)這樣一批企業(yè)群體的原因是因?yàn)橹袊谝惠喎康禺a(chǎn)泡沫破裂之后，廣州市場與環(huán)境為他們提供了這樣一個(gè)崛起的契機(jī)。

　　鄧小平南巡講話之后，大多數(shù)人或許知道房地產(chǎn)行業(yè)在那個(gè)時(shí)候開始進(jìn)入第一輪泡沫期，但是那一輪泡沫事實(shí)上是以銀行主導(dǎo)的一輪金融資產(chǎn)泡沫。當(dāng)時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)是像廣信、粵海、珠實(shí)這樣有金融背景的國有企業(yè)，銀行也直接或間接介入當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)。但當(dāng)時(shí)那一輪房地產(chǎn)開發(fā)是沒有自住需求的，當(dāng)時(shí)大多數(shù)人的住房是單位分房。第二是那一輪房地產(chǎn)泡沫當(dāng)中，中國還不存在真正意義上的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。

　　泡沫之后，98年貨幣分房，自住性需求被激發(fā)起來之后，針對(duì)自住性為主的廣州華南板塊上就誕生了這樣一批在中國有著獨(dú)特氣質(zhì)的房地產(chǎn)公司。事實(shí)我們到現(xiàn)在還認(rèn)為這批企業(yè)的競爭力遠(yuǎn)遠(yuǎn)比富力、合生、恒大乃至萬科、招商都強(qiáng)。誰可以跟他們比，我想是中海。當(dāng)然這是純粹意義上的房地產(chǎn)發(fā)展模式上的比較，而并非從資本及土地資源獲取的途徑上的比較。事實(shí)上，在國內(nèi)認(rèn)認(rèn)真真做房子的國有企業(yè)，怕只有中海。但是以上無論是碧桂園還是星河灣抑或是雅居樂，這些都是在認(rèn)真做房子，賣房子的企業(yè)。

　　他們可能在企業(yè)經(jīng)營上，財(cái)務(wù)管理上不足，但是這些企業(yè)都是經(jīng)歷過周期，充滿了創(chuàng)新能力，并能夠調(diào)整自身的民營企業(yè)，他們的家族氣質(zhì)很強(qiáng)，企業(yè)決策力與行動(dòng)力很強(qiáng)，最為關(guān)鍵的是他們的發(fā)展模式是清晰的。他們企業(yè)樸實(shí)而低調(diào)，同時(shí)他們?cè)谏鲜兄笠苍谙颥F(xiàn)代企業(yè)靠攏，更為可怕的是他們的資本平臺(tái)集中在香港，境外的企業(yè)管理與資本市場的要求對(duì)這樣一批企業(yè)的促進(jìn)作用，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是國內(nèi)資本市場所能比擬的。他們的融資平臺(tái)更寬，融資方式更為多樣化，如若不是國家限制外資，他們的境況顯然不會(huì)像大家所想像的那樣困難。

　　一個(gè)顯然的事實(shí)是，那樣一個(gè)年代的一輪泡沫，為這樣一批企業(yè)提供了崛起的契機(jī)，那么今天呢？

　　我們今天依然發(fā)現(xiàn)在內(nèi)地大多數(shù)時(shí)候有許多銀行或是金融資本為主導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)，專業(yè)化的大型房地產(chǎn)企業(yè)并不多見。當(dāng)然，在華南開發(fā)商的影響之下，專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)深入人心并帶動(dòng)了大家開始注重產(chǎn)品。重要的是自住性需求被釋放出來之后，要做好房地產(chǎn)生意，你不得不考慮產(chǎn)品。但是內(nèi)地真正意義上的民營房地產(chǎn)企業(yè)，能做好的我們屈指可數(shù)，更無從說能夠像華南這樣大規(guī)模的誕生一批企業(yè)。也許我們能夠數(shù)出來的是綠城、復(fù)地、綠地、龍湖抑或是SOHO中國和世紀(jì)金源。

　　但是綠城、綠地、龍湖和富力、合生、恒大的氣質(zhì)是接近的，他們從一線城市，或是從像重慶這樣被規(guī)劃為新興城市起家，而一線城市起家的一個(gè)突出性格是投機(jī)性。這幾乎成為一線城市民營房地產(chǎn)企業(yè)的共同個(gè)性。迄今，富力與恒大進(jìn)入廣州高端市場之后，其競爭力顯得不足就可看出。而在選擇城市與擴(kuò)張機(jī)遇上，顯然富力與恒大的策略和星河灣、雅居樂不同。更大意義上來說他們是依靠產(chǎn)品升值，或是土地與資本市場的聯(lián)系在運(yùn)作公司，而非靠產(chǎn)品當(dāng)家在運(yùn)作公司。

　　當(dāng)然世紀(jì)金源和SOHO中國的氣質(zhì)另有不同，這兩家公司的氣質(zhì)本身也是不同的，世紀(jì)金源或許可以代表大多數(shù)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)商，因?yàn)樗麄兣c政府聯(lián)系密切。

　　于是我們會(huì)思考，08年之后，會(huì)有那些新的，具有獨(dú)特氣質(zhì)的企業(yè)或企業(yè)群體涌現(xiàn)？現(xiàn)在大家過于強(qiáng)調(diào)降價(jià)策略的時(shí)候我們或許能把眼光稍微放遠(yuǎn)一點(diǎn)，那些立足于在房價(jià)而地產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定二線城市的企業(yè)和那些苦心經(jīng)營一線城市中心地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)或許將會(huì)很樂觀，原因簡單，他們的風(fēng)險(xiǎn)顯然是最低的。但是有沒有出奇制勝者，一如當(dāng)初那些依靠產(chǎn)品打拼起來的華南地產(chǎn)群體？或許有，但是依然認(rèn)為，可能出現(xiàn)在二線城市。那些為二線城市產(chǎn)品更新，甚至因?yàn)槎€城市產(chǎn)品而帶動(dòng)一線城市產(chǎn)品更新的企業(yè)的發(fā)展前景，或許是奇觀。從另一個(gè)層面上來講，當(dāng)年不正是廣州這樣一個(gè)不是很起眼的城市帶動(dòng)了京滬房地產(chǎn)產(chǎn)品的更新么？