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　　一棟180多平方米的聯(lián)排別墅兩周就降了50萬元，廣州中心區(qū)70平方米房子還沒到手已縮水20多萬元。中國房地產(chǎn)的龍頭萬科率先在深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞等8個(gè)城市高調(diào)降價(jià)，下調(diào)幅度在5%～30%不等。在萬科降價(jià)的沖擊波下，盡管很多房地產(chǎn)商都不承認(rèn)自己降價(jià)，但是記者在廣州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各種各樣變相降價(jià)的方式在廣州樓市已經(jīng)出現(xiàn)。2008年，廣州的樓市和全國其他地區(qū)的樓市一樣將面臨著“銀根縮緊”，開發(fā)商貸款困難，限價(jià)房成品大批上市等眾多因素的影響，2008年廣州的樓市還將面臨著更大考驗(yàn)。

　　樓市故事

　　半年房價(jià)縮水40%業(yè)主連呼要變“負(fù)翁”

　　從2007年下半年廣州的樓價(jià)下跌以來，已經(jīng)讓一部分高位買入者實(shí)實(shí)在在受到了傷害。在金沙洲一個(gè)知名樓盤的業(yè)主論壇上，一名業(yè)主直言“×××樓盤跌價(jià)太大啦!……對(duì)新進(jìn)業(yè)主太沒保障啦!太失望啦!”這名業(yè)主表示，他在去年9月底，抱著對(duì)金沙洲發(fā)展藍(lán)圖的期望，在家人和朋友的反對(duì)聲中，天價(jià)買進(jìn)了一套單位,每平方米超過12000元。當(dāng)時(shí)信心十足的他認(rèn)為價(jià)格在安全線上，不料過了2個(gè)月，也就是去年11月份的時(shí)候，他收到了每平方米6800元起的促銷短信，雖然當(dāng)時(shí)6800元起的價(jià)格不免有噱頭的意思，因?yàn)槌系拇髥挝蝗匀唤咏?000元/平方米，但是買主已經(jīng)很受傷，連連表示：“實(shí)在讓人失望。”

　　失望的不僅僅是這名業(yè)主，在該論壇上，另外一名業(yè)主反映，自己是以接近13000元/平方米的價(jià)格買的，“一個(gè)月一平方米跌了5000元啊!痛啊!還要供樓,真變了負(fù)資產(chǎn)!”另有業(yè)主是以11850元/平方米買的，還買了三套，當(dāng)時(shí)剛從股市出來，一次性付款。這位股民兼樓市投資者當(dāng)時(shí)希望在今年該樓盤樓價(jià)能回復(fù)到12000元/平方米。

　　90萬元新房跌價(jià)10年積蓄化成水

　　在“中國地產(chǎn)新視角盤點(diǎn)2007沖刺2008廣州高峰論壇”上，廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長陳敦林曾經(jīng)表示，2008年有四類房子價(jià)格不會(huì)跌。第一類是城市中心區(qū)的房子，第二類是大戶型的房子，第三類是好地段的房子，第四類是別墅型的房子，包括獨(dú)立別墅、空中別墅、聯(lián)排別墅。

　　如果套用專家的說法，金沙洲因?yàn)檫h(yuǎn)離市區(qū)，有的樓盤甚至已經(jīng)到了南海境內(nèi)，而且又恰好周邊有限價(jià)房虎視眈眈，種種原因促使樓價(jià)下調(diào)。但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即便是在市中心、好地段的大樓盤，買了房子同樣有風(fēng)險(xiǎn)。

　　吳先生在珠江新城一家外貿(mào)公司上班，從2007年上半年開始看房，在去年11月份看中了天河中心某大型樓盤之后，痛下決心買了一個(gè)二居室。70多平方米，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是90多萬元。然而買了這個(gè)房子之后，樓價(jià)是一路往下，每次看到該樓盤的促銷信息，他總是一臉黯然。為了不再傷他心，周邊的朋友和他聊天，總是竭力避開房價(jià)話題。根據(jù)最近接到的樓盤促銷信息價(jià)格一計(jì)算，吳先生發(fā)現(xiàn)自己這個(gè)至今還沒到手的房子已經(jīng)足足縮水了20多萬元。在沒有到外貿(mào)公司上班之前，吳先生一直在一家科研單位上班，每個(gè)月的薪水扣除各項(xiàng)稅款之后，不過2000多元，根本存不了多少錢。房價(jià)一降，相當(dāng)于他之前近十年的辛苦積蓄全部化成了水。

　　深度剖析

　　1300套限價(jià)房將上市：成為同地段類似商品房價(jià)格標(biāo)桿

　　在廣州，限價(jià)房給樓市帶來的沖擊波是不可小覷的。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，近期廣州樓市的主角不是商品房，而是限價(jià)房。2008年推出的限價(jià)房總量約占本市新建商品住宅年均銷售量的20%，在2008年三四月，估計(jì)有3個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目近1300套單位入市。

　　對(duì)于限價(jià)房的入市，廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，限價(jià)房有效緩解了中等收入首次置業(yè)群體的購房壓力，切實(shí)穩(wěn)定了商品住房價(jià)格，有效防止了房價(jià)大起大落。廣州一位房地產(chǎn)人士告訴記者，和限價(jià)房在同一個(gè)區(qū)域的樓房，如果類型也相似，那么限價(jià)樓的價(jià)格可能是一個(gè)重要的衡量因素，因?yàn)榘l(fā)展商所售的房子的定價(jià)肯定要有競爭力。

　　事實(shí)上，在限價(jià)房發(fā)售的區(qū)域，已經(jīng)讓同區(qū)域的商品房有了比價(jià)效應(yīng)，甚至出現(xiàn)了“比限價(jià)房價(jià)格更低的商品房。”在金沙灣附近的“時(shí)代糖果”，今年1月27日開賣，就以低價(jià)成功將沒有廣州戶口，但是消費(fèi)層次與限價(jià)房相同的消費(fèi)者拉到了自己的“旗下”，而同樣在金沙灣的降價(jià)之后的中海新沙灣，同樣賣得很火，A14、A15、A16三幢開盤當(dāng)天就賣出了六七成。

　　供地?cái)?shù)量增加彈性：部分中心區(qū)樓盤或還會(huì)再降

　　廣州樓市的變化，已經(jīng)讓政府有了反應(yīng)。在《廣州市市轄區(qū)2008年住房建設(shè)計(jì)劃》，廣州采取了彈性方式。2008年全市十區(qū)商品住房用地供應(yīng)2.5~4平方公里，規(guī)劃建筑面積750萬~1000萬平方米。而這一供地規(guī)模與2007年的水平基本持平，去年廣州計(jì)劃供地5平方公里，最后供應(yīng)量在4平方公里以上。

　　對(duì)此，國土房管局表示，這是為了避免政府對(duì)市場的過度干預(yù)，以避免剛性計(jì)劃與靈活變化市場之間出現(xiàn)脫節(jié)甚至沖突。為此，本次商品住房建設(shè)計(jì)劃按照一定區(qū)間范圍確定，并且強(qiáng)調(diào)要根據(jù)房地產(chǎn)市場實(shí)際運(yùn)行情況靈活確定實(shí)際供應(yīng)規(guī)模和時(shí)序。

　　這意味著，今年政府將根據(jù)房地產(chǎn)市場走勢及房價(jià)走勢來靈活控制供地的數(shù)量和節(jié)奏。不過，政府還將根據(jù)5平方公里的上限水平進(jìn)行土地儲(chǔ)備，以防市場出現(xiàn)較大的土地需求。從中發(fā)出的信號(hào)是政府并不愿意看到房價(jià)大起大落。

　　時(shí)代地產(chǎn)控股有限公司副總裁白錫洪表示，對(duì)于2008年的廣州樓市還是持“謹(jǐn)慎樂觀”的態(tài)度，2008年廣州的樓市可能會(huì)迎來調(diào)整期，但是“狂瀉”這種狀況不會(huì)出現(xiàn)。因?yàn)閺?004年一直到2006年廣州的樓市一手樓的住宅成交是480億元，而成交的面積是900萬平方米，相對(duì)來說比較穩(wěn)定。

　　2007年廣州的房價(jià)飆升主要是因?yàn)樽≌牧抗?yīng)不足，到后期好多的發(fā)展商都沒有“貨”，2008年只要廣州有“剛性”的需求在，就應(yīng)該有“市道”在。而白錫洪強(qiáng)調(diào)，在樓市的“冰凍期”，他們?cè)趶V州金沙洲附近的一個(gè)以中小置業(yè)者為主的“時(shí)代糖果”，以4888元/平方米起的超低價(jià)開售，2008年1月27日開賣，200套房在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)已經(jīng)賣剩了11套，其中70%是廣州的置業(yè)者，他們大多數(shù)是首次置業(yè)的業(yè)主。“所以，廣州樓市的剛性需求是有的，關(guān)鍵是價(jià)位是否在消費(fèi)者的心理承受范圍內(nèi)！”白錫洪對(duì)記者說。

　　白錫洪表示：在廣州的中心城區(qū)例如珠江新城，相對(duì)于2007年下半年的價(jià)格飆升，今年這部分地區(qū)的樓價(jià)或?qū)⒂兴芈?，下降幅度可能?0%左右。

　　銀根收緊：開發(fā)商貸款成本上升或降價(jià)促銷

　　“沒有花很長時(shí)間，按正常程序走，大概半個(gè)月貸款就已經(jīng)批下來了。”國內(nèi)首批限價(jià)房業(yè)主張先生高興地告訴記者，在支付三成首期款后，他向建行申請(qǐng)約40萬元的個(gè)人住房優(yōu)惠利率貸款，很快就獲得了批準(zhǔn)。

　　記者了解到，絕大部分銀行對(duì)一手樓貸款控制仍然比較寬松。銀行方面表示，只要是開發(fā)商開盤銷售的單位，因?yàn)殚_發(fā)商之前已經(jīng)跟銀行有合作協(xié)議，所以購房者一般都能在指定銀行里順利獲得貸款。“除了第二套住房以外，銀行基本上都能提供最高七成、利率下浮10%的優(yōu)惠貸款。”但是二手樓按揭卻比一手樓難很多，一般最多只能拿到房價(jià)六成的貸款，而且按一些銀行規(guī)定，二手樓貸款利率還不能再享受下浮的利率。

　　相對(duì)于個(gè)人住房貸款而言，銀行對(duì)開發(fā)商擰緊信貸水龍頭對(duì)樓市的沖擊可能更大。眾所周知，從去年開始，人行、銀監(jiān)會(huì)等部門從去年9月開始就連續(xù)出臺(tái)多個(gè)嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款的政策規(guī)定，“雖然就開發(fā)貸款而言，沒有特別新的規(guī)定，但監(jiān)管部門連續(xù)放出的警告信號(hào)，也讓銀行不得不對(duì)開發(fā)貸款的發(fā)放倍加嚴(yán)謹(jǐn)。”一家總部位于北京的上市銀行房貸部負(fù)責(zé)人伍先生表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款本來就比一般的企業(yè)貸款要難，因?yàn)閲乙?guī)定這幾年一直非常嚴(yán)格，而今年，銀行資金整體緊張，除了大的開發(fā)商還可能拿到貸款外，小一點(diǎn)的開發(fā)商貸款基本上批不了。“就算是大開發(fā)商，肯定也不能拿到像過去那么低廉的貸款，基本上要執(zhí)行上浮利率。就算名義利率不上升，銀行也會(huì)通過收取財(cái)務(wù)費(fèi)用等提高開發(fā)商貸款成本。”伍先生說，銀行收緊貸款時(shí)間一長，小的開發(fā)商肯定熬不住，就算是大的開發(fā)商，因?yàn)橘J款成本上升，也迫使他們盡早出貨回籠資金，房價(jià)很有可能因此下跌。

　　一位房地產(chǎn)商向記者坦承：2008年他們頭上最大的“緊箍咒”就是銀根緊縮。目前，房地產(chǎn)商的融資渠道主要有兩方面，一方面是上市融資，一方面是通過銀行貸款融資，目前大部分的房地產(chǎn)商還是通過銀行融資。

　　一個(gè)房地產(chǎn)商從拿到地開始申請(qǐng)報(bào)建到預(yù)售，一般是8~10個(gè)月的時(shí)間，其中，前期的地價(jià)、拆遷、廣告費(fèi)用、道路綠化等都是通過前期的銀行貸款獲得的資金支付，如果發(fā)展商的資金緊張，有可能會(huì)通過價(jià)格走低等方式來縮短自己的銷售周期，比如，可能拿一些朝向比較差或者樓層比較差的房子先期降價(jià)，迅速回籠資金。

　　貨幣政策分析報(bào)告已充分說明了房價(jià)與房貸之間密不可分的關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速已明顯減緩，新增貸款僅為上季度的50%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增122億元，個(gè)人住房貸款新增1596億元，分別僅為上季度的12.5%和60%。與此同時(shí)，去年12月份，全國房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅與11月份持平，環(huán)比上漲0.2%，比11月份降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，雖然12月份烏魯木齊、北海等城市同比漲幅較高，但70個(gè)大中城市中已有22個(gè)城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。

　　專家預(yù)測：2008樓市不會(huì)雪崩

　　廣州市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)昨日發(fā)布《2007年廣州商品住宅市場運(yùn)行概況暨2008年廣州樓市形勢分析》(下稱分析)表示，2008年廣州樓市不會(huì)出現(xiàn)大起大落，更不會(huì)出現(xiàn)所謂的雪崩。上半年是調(diào)整期，限價(jià)房將唱主角，價(jià)格呈下降趨勢，下半年開始進(jìn)入平穩(wěn)期，價(jià)格會(huì)有所反彈。初步預(yù)測：2008年廣州市中心城區(qū)一手住宅平均價(jià)格在9000元至15000元/平方米；城鄉(xiāng)接合部一手住宅平均價(jià)格在6000元至8500元/平方米；郊區(qū)一手住宅平均價(jià)格在4000元~5500元/平方米；全市十區(qū)90平方米以下一手住宅均價(jià)在5500元/平方米左右；二手住宅成交均價(jià)4000元/平方米左右。

　　對(duì)此，廣州社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗認(rèn)為分析顯示，2008年房價(jià)存在下跌的因素和空間，但決定房地產(chǎn)需求和價(jià)格的諸因素并未發(fā)生根本性改變。

　　利好一：住房剛性需求強(qiáng)烈

　　2008年強(qiáng)勁的住房剛性需求仍然巨大。資料顯示，1993年～2006年，廣州戶籍人口數(shù)以平均每年10萬的速度增加，按2006年廣州人均居住面積19.44平方米計(jì)算，每年新增住宅需求面積光滿足新增戶籍人口就達(dá)194.4萬平方米。有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2006年末全市外來暫住人口約為391萬人。而廣州市家庭結(jié)構(gòu)也有減小的趨勢，從2004年以來，廣州市戶均人口的下降也帶動(dòng)了住房剛性需求的增長。

　　利好二：人民幣對(duì)美元升值

　　人民幣對(duì)美元升值仍是影響2008年資本市場和房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵性因素。在人民幣升值預(yù)期非常強(qiáng)烈的情況下，土地和房產(chǎn)被當(dāng)作是享受人民幣升值和資產(chǎn)價(jià)格上漲的首要標(biāo)的。從投資的角度看，人民幣持續(xù)升值會(huì)為房地產(chǎn)資源的投資價(jià)值上漲提供支撐；從保值的角度說，住房是未來通脹風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)沖。

　　利好三：廣州居住環(huán)境改善

　　從價(jià)值的角度來說，廣州的城市環(huán)境不斷好轉(zhuǎn)，每年政府投入幾百億元改善基礎(chǔ)設(shè)施，市民生活更方便了，環(huán)境越來越好了，長期來看，房價(jià)肯定會(huì)提高。其次是城市之間的比較，現(xiàn)在廣東的房價(jià)比其他地方的低，所以有提高的空間。另一方面，限價(jià)房的政策也將根據(jù)市場的情況不斷作出調(diào)整。在房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險(xiǎn)較高、房價(jià)增長過快的情況下，將增加限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模；在房地產(chǎn)市場運(yùn)行平穩(wěn)、房價(jià)水平與居民收入水平基本適應(yīng)的情況下，將減少或不供應(yīng)限價(jià)房。

　　降價(jià)未必能促成交

　　記者近期看廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文的博客發(fā)現(xiàn)，這位2007年樓市的“唱漲派”，對(duì)2008年廣州樓市卻顯得越來越悲觀了。

　　對(duì)于近期廣州樓市大幅打折促銷的現(xiàn)象，趙卓文表示，會(huì)讓市場進(jìn)一步惡化。因?yàn)閺膹V州樓市的發(fā)展歷程看，每次降價(jià)促銷，都會(huì)使銷售量進(jìn)一步萎縮。8500元/平方米，我們認(rèn)為合理，但買家并不認(rèn)為是“底”。降價(jià)打折，還會(huì)徹底“打跑”投資客和多次置業(yè)者。炒家撤退，不是簡單的“不買”，他們還會(huì)“拋售”手中物業(yè)。只有炒家開始大量“拋售”時(shí)，才是廣州樓價(jià)的“底”。

　　不過，從經(jīng)濟(jì)基本面來分析，趙卓文表示，廣州宏觀經(jīng)濟(jì)面不錯(cuò)，城市也在優(yōu)化提升，房價(jià)應(yīng)該有支撐的理由。3～5年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)還應(yīng)該是樂觀的。這樣看來，2008年的降價(jià)促銷會(huì)有一個(gè)“企穩(wěn)”的時(shí)候。如果能在下半年“企穩(wěn)”，2009年樓市還會(huì)有新機(jī)會(huì)。