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　　兩者之間的矛盾不可避免，這是擺在開(kāi)發(fā)商和政府面前亟待解決的難題。2008年房地產(chǎn)如何發(fā)展，如何正常運(yùn)行需要市場(chǎng)的“無(wú)形手”和政府的“有形手”共同努力。

　　一、2007年各大房地產(chǎn)商的二、三線(xiàn)城市擴(kuò)展之路

　　隨著一線(xiàn)城市可供土地的減少，各大房地產(chǎn)公司將企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)向了二、三線(xiàn)城市發(fā)展，并且以其良好的品牌聲譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。2008年，中國(guó)貨幣政策從實(shí)行多年的“穩(wěn)健的貨幣政策”轉(zhuǎn)向“緊縮的貨幣政策”，這對(duì)一些尚未上市，資本實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商提出了難題，一方面樓市的不景氣使開(kāi)發(fā)商資金回籠較慢，資金運(yùn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題；另一方面銀行貸款出現(xiàn)問(wèn)題，正常的資金流轉(zhuǎn)變得困難。市場(chǎng)整合最后產(chǎn)生的結(jié)果是優(yōu)化資源配置，將現(xiàn)有資源集中到有實(shí)力有能力將土地資源開(kāi)發(fā)到最大價(jià)值的開(kāi)發(fā)商手中。

　　根據(jù)德思勤數(shù)據(jù)庫(kù)的監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2007年各大品牌房企的土地儲(chǔ)備量都有大幅上升趨勢(shì)，這顯然與這些品牌房企今年以來(lái)在全國(guó)各地加快拿地有著密切的關(guān)系。而目前來(lái)看，這種異地?cái)U(kuò)張已然形成了三大特色，一是加入異地?cái)U(kuò)張的企業(yè)增多；二是拿地版圖不斷擴(kuò)大；三是呈現(xiàn)出一線(xiàn)城市品牌公司向二、三線(xiàn)城市擴(kuò)張，而二、三線(xiàn)城市品牌公司向一線(xiàn)城市擴(kuò)張的現(xiàn)象。

　　2007年7月以后，開(kāi)發(fā)商拿地的速度加快，無(wú)論土地大小、無(wú)論住宅用地還是商業(yè)用地都會(huì)被各大開(kāi)發(fā)商迅速消化掉。但是和2004年土地?cái)U(kuò)張不一樣，這次地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們不僅在一線(xiàn)城市拿地，而且把目光轉(zhuǎn)向了二、三線(xiàn)城市，西安、太原、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙也紛紛出現(xiàn)了天價(jià)地塊的爭(zhēng)奪。

　　經(jīng)歷了10余年的商品房開(kāi)發(fā)，北京、上海、深圳、廣州等大城市已經(jīng)進(jìn)入增量市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)階段。同時(shí)，自2003年起，政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融及土地政策的嚴(yán)格管理，提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻，這令已無(wú)城市中心土地可開(kāi)發(fā)的大城市中的開(kāi)發(fā)商，不得不告別以往“以小博大”的投資贏利模式，憑借企業(yè)實(shí)力在城郊土地上拼搶利潤(rùn)。良好地段土地資源的日益減少以及企業(yè)、產(chǎn)品間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，使很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始紛紛從大城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到二、三線(xiàn)中小城市。

　　二、房地產(chǎn)中的合縱連橫

　　縱觀(guān)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商的動(dòng)態(tài)，回歸A股，海外IPO，注資，兼并不勝枚舉，然而更多的是聯(lián)合拿地，合作開(kāi)發(fā)的信息。主體主要是上市公司、地方企業(yè)、國(guó)有企業(yè)、品牌企業(yè)、外資企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)。而這6者當(dāng)中無(wú)論哪種類(lèi)型的合作，都給我們帶來(lái)了新的合作模式，新的理念，新的樓王地王，也帶來(lái)2007年的許多驚喜。而合作的領(lǐng)域也無(wú)外乎在拿地，資金籌措，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及后期的運(yùn)營(yíng)管理等各方面上。近幾年來(lái)上演的這種合縱連橫，目的和益處是顯而易見(jiàn)的。但如此頻繁的動(dòng)作卻讓我們不得不探求其背后的原因及存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　其一，自從2005年7月21日國(guó)家放開(kāi)人民幣匯率之后，人民幣兌美元匯率從原來(lái)的8.11一路上升到現(xiàn)在的7.23，加之2007年取消了相關(guān)出口退稅的政策，出現(xiàn)了以房地產(chǎn)、能源為代表的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和以制造、貿(mào)易傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)過(guò)冷的二元經(jīng)濟(jì)并存的現(xiàn)象，這為過(guò)剩資金的流動(dòng)、房地產(chǎn)商與地方企業(yè)之間的合作創(chuàng)造了條件。

　　其二，近年來(lái)土地政策、金融信貸政策、稅收政策頻出，對(duì)市場(chǎng)調(diào)控打壓的同時(shí)，也給眾多開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了資金方面的問(wèn)題，因此，在資金周轉(zhuǎn)困難、囤地成本增加、消費(fèi)需求不旺的情況下，那些資金實(shí)力不雄厚的開(kāi)發(fā)商將面臨“拿地難、開(kāi)發(fā)難、運(yùn)轉(zhuǎn)難”的局面，為了進(jìn)一步運(yùn)轉(zhuǎn)，這些開(kāi)發(fā)商不得不尋求其他合作伙伴以共同對(duì)土地和項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而一些手中有土地的開(kāi)發(fā)商，由于缺乏開(kāi)發(fā)的資金而迫使其必須對(duì)外尋求合作開(kāi)發(fā)伙伴，同時(shí)也給那些資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造了擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

　　其三，07年上半年國(guó)家在土地招牌掛中推出了許多大宗的土地，從項(xiàng)目本身的特點(diǎn)、資金占有、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、人員及關(guān)系配置上也需要這種聯(lián)合優(yōu)勢(shì)的出現(xiàn)。其四，整體行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，投資利潤(rùn)率也在不斷下降，經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)亦同步增加，需要各開(kāi)發(fā)商發(fā)揮各自資源優(yōu)勢(shì)、利用其特有品牌影響力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、成本控制能力將“雞蛋放在多個(gè)籃子里”，取長(zhǎng)補(bǔ)短，合作雙贏。

　　另一方面，合作帶來(lái)利益的同時(shí)，也帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，期限長(zhǎng)，關(guān)系眾多，容易受各種不確定因素的影響及股權(quán)利益，合作雙方對(duì)項(xiàng)目的追求點(diǎn)不同而產(chǎn)生眾多的問(wèn)題。所以在合作前要做好相關(guān)法律法規(guī)方面的準(zhǔn)備，確保各項(xiàng)手續(xù)的合法性和及時(shí)性，明確各方的承擔(dān)責(zé)任，合同不能約定保底條款，也不能借合作注資為名，行借貸之實(shí)。對(duì)合作方的資信也要有充分的了解，嚴(yán)控“共管賬戶(hù)”，互相制約互相監(jiān)督。而對(duì)于不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也應(yīng)尋找不同的合作伙伴進(jìn)行合作，力求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造最豐富的利潤(rùn)。

　　三、2007年開(kāi)發(fā)商與政府的囤地現(xiàn)象

　　據(jù)德思勤及各大媒體監(jiān)測(cè)，截至到2007年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地約10億m2。同時(shí)，有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算，銀行體系每向房地產(chǎn)行業(yè)注入4個(gè)單位的信貸，就約有1個(gè)單位被沉淀在土地上。在計(jì)算了近10年來(lái)全國(guó)土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)面積之間的差額后，估測(cè)到2007年底，開(kāi)發(fā)商通過(guò)規(guī)范渠道的囤地規(guī)模約為8億m2，規(guī)范和非規(guī)范囤地約共10億m2。在2002年～2006年間，山東、江蘇、浙江和四川省的土地囤積最多的省份，分別占近五年全國(guó)土地囤積總量的8.9%、8.8%、7.7%和7.7%。

　　此外，國(guó)家土地儲(chǔ)備中心也存在囤積大量土地現(xiàn)象，其計(jì)劃的土地供應(yīng)量并沒(méi)有完全進(jìn)入市場(chǎng)，從全國(guó)來(lái)看，2002年～2006年，全國(guó)計(jì)劃的住宅用地供應(yīng)量為21億m2，而所有房地產(chǎn)購(gòu)置土地總量?jī)H14.5億m2。德思勤觀(guān)察認(rèn)為，近年來(lái)一些城市房?jī)r(jià)大幅上漲，和當(dāng)?shù)卣B續(xù)三年以上未能完成供地計(jì)劃有直接關(guān)系。大量的土地囤積導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商每年為囤地所需要承受的資金成本高達(dá)1800億～2000億元，甚至已經(jīng)超出了全行業(yè)目前的利潤(rùn)水平。根據(jù)估算，截止到2006年底，估計(jì)沉淀在土地上的資金約2.4萬(wàn)億。

　　由此看來(lái)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的囤地還是政府手中的土地持有量，未來(lái)幾年內(nèi)的土地供應(yīng)量及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量都是驚人的，而銀行信貸中的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也給政府及銀行帶來(lái)很大的壓力，一方面國(guó)家政策為穩(wěn)定市場(chǎng)房?jī)r(jià)，使十七大“住者有其居”的目標(biāo)達(dá)到就要平穩(wěn)房?jī)r(jià)，而另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣導(dǎo)致囤地的滯銷(xiāo)和開(kāi)發(fā)的不利，銀行背負(fù)的壓力過(guò)大同樣會(huì)引起金融信貸的不穩(wěn)定甚至是危機(jī)。兩者之間的矛盾不可避免，這是擺在開(kāi)發(fā)商和政府面前亟待解決的難題。2008年房地產(chǎn)如何發(fā)展，如何正常運(yùn)行需要市場(chǎng)的“無(wú)形手”和政府的“有形手”共同努力。