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　　中美的息差正在拉大，人民幣升值的預(yù)期越來(lái)越高，這是外資流入國(guó)內(nèi)的基本動(dòng)力。“美國(guó)利率是3%，國(guó)內(nèi)利率是4.1%。即使現(xiàn)在沒(méi)有足夠好的投資機(jī)會(huì)，把錢(qián)存入國(guó)內(nèi)銀行也比存在美國(guó)、中國(guó)香港劃算，”黎友煥認(rèn)為。

　　今年1月，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)胡曉煉在部署2008年主要工作時(shí)，曾出乎意料地不斷強(qiáng)調(diào)打擊外資非法流入的問(wèn)題。她表示：今年外匯局將加大跨境資金流動(dòng)的外匯檢查力度，外匯資金流入和結(jié)匯后人民幣資金流向成為專(zhuān)項(xiàng)檢查的重點(diǎn)。另外，外匯局還會(huì)同相關(guān)部門(mén)嚴(yán)厲打擊地下錢(qián)莊、非法買(mǎi)賣(mài)外匯等違法犯罪行為。這些跡象都是今年國(guó)家監(jiān)管層預(yù)防外資流入加劇的另一佐證。

　　真正的推手是誰(shuí)？

　　陳江漢(化名)是林輝清的朋友，去年3月通過(guò)林輝清買(mǎi)了3套房子。小陳今年20歲出頭，只是一家廣告公司的銷(xiāo)售經(jīng)理，他如何能購(gòu)入超過(guò)700萬(wàn)元的房子？林輝清告訴記者，其實(shí)陳江漢的首期以及月供都是他香港的爺爺、舅舅出的。

　　在黎友煥眼里，這正是導(dǎo)致外資流入難以統(tǒng)計(jì)之所在。珠江新城一些樓盤(pán)動(dòng)輒每平方米兩三萬(wàn)元，而且在去年飆漲階段，銷(xiāo)售速度都非常得快。如果從統(tǒng)計(jì)資料上看，外資購(gòu)入的少之又少，但期間有多少是“外資代理人”購(gòu)入的，確實(shí)難以統(tǒng)計(jì)。

　　“去年在中山的房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，保守估計(jì)起碼有30%是由外資拉動(dòng)的，而且這是在撇除親戚代理的情況下。”黎友煥表示。雖然黎認(rèn)為廣州的統(tǒng)計(jì)比較復(fù)雜，沒(méi)有公開(kāi)其研究成果。但他還是認(rèn)為，外資在廣州樓市中已扮演著越來(lái)越重要的角色。

　　“早期進(jìn)入樓市的外資已被套，但還有更多的外來(lái)資金在潛伏著。”黎表示，這些大筆資金很難預(yù)計(jì)其多少以及走向，但只知道這筆錢(qián)入股市，股市會(huì)翻江倒海，入樓市，又將是一波飆漲。他們都正等待著投資機(jī)會(huì)，只要廣州樓市再走出一波行情，也許就重演去年的瘋狂。

　　外資可能僅僅是推手，也許根本原因還是“過(guò)剩”。摩根士丹利公司的分析報(bào)告顯示，“中國(guó)上市企業(yè)有1/3的利潤(rùn)來(lái)源于對(duì)主業(yè)以外的投資”，中國(guó)著名服裝企業(yè)98.5%的利潤(rùn)為股份投資所創(chuàng)造，健康產(chǎn)業(yè)企業(yè)54%的利潤(rùn)、消費(fèi)品企業(yè)64%的利潤(rùn)都依賴(lài)于“投資”。

　　而國(guó)內(nèi)主流的“投資”，不外乎兩類(lèi)：股市和樓市。

　　復(fù)雜的問(wèn)題簡(jiǎn)單的答案透過(guò)房租看房?jī)r(jià)漲跌

　　解讀

　　當(dāng)前的房?jī)r(jià)是否合理？是否真的出現(xiàn)了拐點(diǎn)？站在不同立場(chǎng)的人往往會(huì)有截然相反的答案。

　　許多支持房?jī)r(jià)還會(huì)上升的人士說(shuō)，城市化導(dǎo)致越來(lái)越多的人進(jìn)入城鎮(zhèn)，結(jié)婚生子導(dǎo)致居民對(duì)擁有自有住房的剛性需求在持續(xù)擴(kuò)大；并且土地是一種非常稀缺的資源，城市可供開(kāi)發(fā)的土地越來(lái)越少，因此“房?jī)r(jià)自然還會(huì)上漲”。

　　認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌的人則認(rèn)為：樓價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了居民的承受能力，而且前一時(shí)期過(guò)度炒作的深圳、上海等城市，都已出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象，“樓市寒潮已是事實(shí)”。

　　市場(chǎng)上各種觀點(diǎn)莫衷一是，許多專(zhuān)業(yè)人士對(duì)廣州房?jī)r(jià)的走向判斷亦開(kāi)始變得越來(lái)越“審慎”。似乎判斷下一步房?jī)r(jià)的走向?qū)⑹且患半U(xiǎn)的事情，甚至一向高調(diào)宣稱(chēng)平抑房?jī)r(jià)的廣州政府就樓市的走勢(shì)亦出現(xiàn)內(nèi)部分歧，下一步的政策走勢(shì)有趨向模糊之“嫌疑”。

　　確實(shí)，如果將所謂“剛性需求”、土地稀缺性與供應(yīng)量、房?jī)r(jià)與家庭收入比、政策因素等各種復(fù)雜問(wèn)題都一一考慮的話，房?jī)r(jià)的問(wèn)題一定會(huì)是一個(gè)矛盾體，其復(fù)雜程度顯然是各種高明的經(jīng)濟(jì)學(xué)運(yùn)算都難以回答的。

　　但復(fù)雜的問(wèn)題往往有簡(jiǎn)單的答案。筆者個(gè)人以為，樓價(jià)是否已經(jīng)背離市場(chǎng)價(jià)值，最簡(jiǎn)單的方法就是用房屋的租金來(lái)衡量，因?yàn)樽饨鸬臐q跌最能反映一個(gè)城市的居住需求是否平衡。從目前各方傳遞的信息來(lái)看，這些年，廣州的房?jī)r(jià)總體上并沒(méi)有大的增長(zhǎng)(如考慮通脹因素更是如此)，而最近，甚至開(kāi)始聽(tīng)說(shuō)一些“高尚住宅”的租金有下降的趨勢(shì)。

　　筆者以為，一些專(zhuān)業(yè)人士所謂的“剛性需求”是有點(diǎn)一相情愿的。沒(méi)錯(cuò)，越來(lái)越多的人進(jìn)入城市，工作就業(yè)、結(jié)婚生子、孝敬父母，許多理由讓我們想擁有一套自己的住房，如果“條件允許”，還想改善居住條件，有換大房子的愿望，而“條件更加允許”的話，“住別墅”也是包括筆者和各位讀者在內(nèi)的夢(mèng)想。

　　但是，當(dāng)工資收入越來(lái)越無(wú)法跟上房?jī)r(jià)上漲的步伐時(shí)，許多通過(guò)千辛萬(wàn)苦逐漸接近“條件允許”的人，又突然之間離購(gòu)房的條件越來(lái)越遠(yuǎn)了，他們開(kāi)始對(duì)擁有自己的房子感到絕望。這時(shí)，原本的無(wú)數(shù)“剛性需求”中的相當(dāng)一部分在這個(gè)時(shí)候頃刻化為烏有。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)漲得越高，所謂的“剛性需求”轉(zhuǎn)化為“實(shí)際需求”的可能就會(huì)越小。

　　這就像鉆石商所說(shuō)：中國(guó)每年有700多萬(wàn)對(duì)新人登記結(jié)婚，這些人都對(duì)6克拉的卡地亞“鴿子蛋”存在“剛性需求”。你會(huì)覺(jué)得這是商人的夢(mèng)囈。而事實(shí)上，房地產(chǎn)商在強(qiáng)調(diào)所謂“剛性需求”的時(shí)候，就有點(diǎn)這個(gè)意思。結(jié)婚生子需要房子，但他們似乎沒(méi)有注意到，中國(guó)又不是這兩年才有人結(jié)婚生子。恰恰相反，最近幾年，中國(guó)的結(jié)婚登記數(shù)量和人口出生率還在逐年下降。這就比如說(shuō)“鴿子蛋”，其實(shí)是可以用普通結(jié)婚戒指代替的嘛！同樣，實(shí)在不行，租房也是可以結(jié)婚生子的吧？