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　　鼠年春節(jié)前后，廣州樓市一片凄風(fēng)冷雨，就如同今年南方的天氣：大雪，前所未見的大雪。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，大雪之后是更熱的夏天。

　　編者按

　　拐點(diǎn)？還是另一個(gè)十字路口？去年底廣州樓市突然間遭遇冷凍，今年將會(huì)如何？

　　政策制定者口風(fēng)突轉(zhuǎn)，外資潛伏待動(dòng)，大型開發(fā)商似乎也很難找到應(yīng)對(duì)房貸受限的方法，樓市將面臨崩盤還是謀定后再漲？本專題進(jìn)行了全方位多角度的理性分析。

　　一線調(diào)查

　　廣州樓市陰冷外資流入加劇

　　鼠年春節(jié)前后，廣州樓市一片凄風(fēng)冷雨，就如同今年南方的天氣：大雪，前所未見的大雪。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，大雪之后是更熱的夏天。

　　樓市進(jìn)入冰凍期

　　“再這樣下去，我們都不用活了。”林輝清說，他是天河珠江新城某樓盤的銷售負(fù)責(zé)人。整整一個(gè)春節(jié)黃金周，他都沒有成功簽下一張合約。從去年11月開始，他手下的銷售人員幾乎全都只能拿底薪。

　　這在去年9月以前根本不可想象。“去年5月，我曾經(jīng)接待過一個(gè)買家，一口氣買下了5套房子，全部一次性付款。”林輝清回憶道，像這樣的“豪客”并非一例，有的客戶“買房子像買青菜一樣”。當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤的銷售價(jià)格也是每平方米2.3萬元。

　　今年年初，按照全國行業(yè)市場規(guī)律，該樓盤二期房價(jià)應(yīng)該有大幅增長。但為了應(yīng)對(duì)驟然冷卻的樓市，公司給予林輝清9折以上的折價(jià)權(quán)。“春節(jié)期間如果算上各種優(yōu)惠折扣，房價(jià)也只是每平方米2.7萬元左右，沒想到居然一套房子都沒有銷售出去，”漲了4000元就能形成這樣巨大反差？林輝清直喊看不懂。

　　2月底，廣州房管局公布了廣州2008年1月的銷售數(shù)據(jù)：2008年1月廣州市一手住房成交均價(jià)為每平方米9766元，房價(jià)回歸到萬元以內(nèi)。與去年12月登記均價(jià)每平方米10586元相比，價(jià)格有了大幅回落。要知道盡管樓市進(jìn)入冰凍期，去年12月廣州樓價(jià)還比11月小幅上漲1.5%，這是房價(jià)首次掉轉(zhuǎn)車頭。與此同時(shí)，一手住房市場1月份成交量也只有35萬平方米，只相當(dāng)于以往正常月度成交量的一半。

　　“房管局的數(shù)據(jù)不能反映樓市的真實(shí)情況，現(xiàn)實(shí)的情況更糟糕。”廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)研究所副所長黎友煥如是表示。黎長期跟蹤廣州樓市，以及外資灰色渠道流動(dòng)情況的變動(dòng)。據(jù)其研究小組的調(diào)查所得，廣州樓市的銷售情況比想象中還要差，春節(jié)期間一套房子都買不出去的，遠(yuǎn)不止林輝清所在公司一家。

　　外資暗流涌動(dòng)

　　盡管樓市冰封，外資對(duì)于國內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊顯示出前所未有的熱情。今年2月24日，荷蘭國際投資管理公司(ING)宣布了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金計(jì)劃，此次成立的基金將分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來源的房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)信托基金(REITs)。ING投資管理亞太房地產(chǎn)證券投資經(jīng)理賈斯丁·派克表示，期望這一基金能夠募集到約3億美元，其中部分資金將投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。

　　除了外資直接投資，更多資金選擇的是與國內(nèi)地產(chǎn)商結(jié)合投資。在去年年底，北歐的金融機(jī)構(gòu)SEB宣布，和國內(nèi)地產(chǎn)商復(fù)地集團(tuán)共同組建兩億美元規(guī)模的房地產(chǎn)投資基金，用于投資中國市場。這種外資與國內(nèi)地產(chǎn)商捆綁的合作模式在今年繼續(xù)復(fù)制：2月，國際投行瑞銀集團(tuán)與金地集團(tuán)簽訂協(xié)議，共同成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，預(yù)計(jì)將募集3億美元資金。

　　“說外資現(xiàn)在正在抄底廣深房地產(chǎn)，那只是一種臆想，”黎友煥認(rèn)為，廣州樓市依然處于冰凍期，“誰都不清楚‘底’在哪里，外資如何抄底？”

　　但是，“今年有更多的資金正在流入國內(nèi)，已是不爭的事實(shí)。”黎友煥在去年年初進(jìn)行了一個(gè)名為“境外資金非正常流動(dòng)”的研究，在其向30余個(gè)大型地下錢莊的主要參與者作出問卷調(diào)查以及面訪后，得出了一個(gè)驚人的數(shù)據(jù)：在回答“你認(rèn)為通過地下渠道流入中國內(nèi)地的境外資金規(guī)模”這一問題時(shí)，絕大多數(shù)“受訪者”填寫為3000億美元左右。

　　“這是一個(gè)感性的數(shù)據(jù)，這些灰色渠道的統(tǒng)計(jì)不可能完全客觀。”黎友煥表示，研究當(dāng)中采取更多的是推算的方法。在他今年的持續(xù)監(jiān)測中，今年流入國內(nèi)的外資可能比去年還要多。“今年頭兩個(gè)月，香港以及澳門的一些財(cái)務(wù)公司每天進(jìn)出國內(nèi)的資金都在增加。”