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　　在租金(相對真實的使用價值)并沒有實際性上漲的前提下，且居民自有住房現(xiàn)實需求亦因為房價上漲而減少的同時，房價仍然價量齊漲顯然是跟投資炒作有關(guān)。而且，持續(xù)的上漲必然產(chǎn)生大量的泡沫成分。但很顯然，這種情況下的持續(xù)上漲是難以長期為繼的，泡沫必然會在一定的時候突然破滅。

　　有人會對筆者的觀點質(zhì)疑，因為這里似乎僅僅是從房屋作為一種消費品的角度來解釋——房屋除了是一種消費產(chǎn)品，它還是一種投資產(chǎn)品。投資產(chǎn)品看的不是其現(xiàn)實價值而是未來預(yù)期。

　　但就算是投資產(chǎn)品，也必須參考其現(xiàn)實價值。房屋作為一種典型的投資產(chǎn)品，從投資角度來說，共有兩種獲取回報的方式，一種是直接轉(zhuǎn)手賣出，獲取差價；另一種就是將房屋出租，獲取長期穩(wěn)定的租金收益。在早幾年市場比較理性的時候，后者往往是更常見的一種獲取房屋投資回報的方式。

　　因此，通過租賃市場來觀察房屋的投資價值，在一定的時間內(nèi)也是有很高的參考價值的，除非你相信房屋的租金會在未來的某一天突然上升。

　　記者手記

　　政府希望房價繼續(xù)上漲

　　“態(tài)度決定一切，”昔日足球界的這一名句，同樣可以放在廣州樓市上。雖然政府的“態(tài)度”不能馬上觸發(fā)樓價波動，但卻是所有觸動因素中最有力者。

　　“房價還會漲”

　　在廣州市政協(xié)十一屆二次會議上，廣州市國土房屋管理局局長謝曉丹明確表示：“環(huán)境不斷改善，量不斷減少，我覺得，房價不會降下來”。在他看來，從廣州住房的供求來看，市區(qū)的地依然不斷減少，而市區(qū)空出來的地，主要用來加大公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如綠地、停車場、文體設(shè)施等。

　　簡單分析，這似乎與其之前的言論有所矛盾。同樣地，對于今年廣州房價漲降的問題，廣州市主管“住、行”的常務(wù)副市長蘇澤群也表示：“廣州市房價應(yīng)該有上升的空間。”但他也強調(diào)，廣州房價還要飆升的可能性是不大的。他認為房屋的定價是看產(chǎn)品價值和供求關(guān)系，“現(xiàn)在廣州的房價比人家低，說明從價值上來說，廣州的房價應(yīng)該還是有上升的空間。”但蘇澤群接著強調(diào)這只是他作為一名代表的個人理解，“房價不是越低越好，要不斷提高才正常。”

　　目前不增加限價房

　　在同樣的場合，謝曉丹向記者透露，廣州今年將根據(jù)市場情況調(diào)整限價房的供應(yīng)，目前沒有增加限價房的規(guī)劃。

　　其實在政府作此表態(tài)前，已經(jīng)有所行動。早在2月3日廣州市國土房管局聯(lián)合市規(guī)劃局公布的《2008年住房建設(shè)計劃》中，政府已對防止崩盤有所行動。

　　在今年的土地供應(yīng)計劃中，廣州一改5平方公里的硬性指標，首次采用所謂彈性方式，如保障型住房用地為0.5至0.9平方公里，商品住房用地供應(yīng)為2.5至4平方公里。也就是說，如果樓市平淡，政府可以通過減少放地來宏觀調(diào)節(jié)，從而避免樓價大幅波動，讓整個市場趨于理性。

　　市長張廣寧也在兩會中明確表示：限價房不是每個時段都建。市場上90平方米以下中小戶型房價趨于合理的情況下，限價房就少出甚至是不出。至于什么是趨于合理？張廣寧表示，“當這部分人(“夾心”人群)的收入跟房價接近或者是差不多的時候，房價就是比較合理的”。

　　擔心崩盤

　　促使政府態(tài)度轉(zhuǎn)變的正是擔心市場的過度反應(yīng)。記者從政府內(nèi)部人士了解到，從去年10月起的樓市冷凍期的確超出了政府的預(yù)計，政府各部門曾多次就市場狀況開會討論。

　　另一方面，在去年大量批地的情況下，今年廣州市的供應(yīng)會十分充足。據(jù)經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部匯總統(tǒng)計，2008年，廣州十區(qū)商品住宅供應(yīng)量約為800萬平方米(折合約8萬套)，比去年大幅增加約20%，是近6年以來的最大供應(yīng)量，接近歷史高峰2002年的水平。有關(guān)部門同樣擔心過長的冷凍期會令廣州樓市出現(xiàn)崩盤。

　　房貸繼續(xù)緊扼開發(fā)商咽喉

　　如果樓市出現(xiàn)大波動，政府的財政預(yù)算將出現(xiàn)狀況。蘇澤群曾向媒體表示，廣州財政使用的錢當中，房地產(chǎn)業(yè)所占的比重并不高，但不高并不代表不重要。據(jù)合富輝煌研究部引用廣州市財局向市人大會議遞交的2008年預(yù)算報告顯示，今年土地出讓金預(yù)計收入180億元，比2007年預(yù)算翻一番。