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　　關(guān)注理由

　　前日，福州二十多家大型房產(chǎn)中介老總前往市房管局，參加了一場座談會。座談會的主旨是如何更好地規(guī)范二手房交易市場。市房管局相關(guān)處室負(fù)責(zé)人參加了座談會。

　　會上，中介老總呼吁主管部門能出臺扶持政策，并就“豪宅標(biāo)準(zhǔn)可否上調(diào)”、“傭金收取能否前置”等涉及成交環(huán)節(jié)的問題展開討論。房管部門未當(dāng)場表態(tài)。

　　據(jù)了解，上述問題將于近期提交至福州市政府研討。而據(jù)記者昨日了解的最新信息，我省相關(guān)部門將于近期召集各方，研討如何有效解決當(dāng)前二手房市場存在的資金監(jiān)管問題。

　　另據(jù)了解，今年以來，榕城二手房成交量“跳水”。各中介已關(guān)閉了近30%的直營或連鎖門店。

　　【兩大焦點(diǎn)】“豪宅”標(biāo)準(zhǔn)能否上調(diào)

　　按照福州市2005年出臺的相關(guān)規(guī)定，福州目前以“5500元/平方米”為切割線，界定“普通住宅”和“豪宅”。“豪宅”為每平方米超過5500元的房子，不管面積、容積率如何，不能享受契稅優(yōu)惠，一旦進(jìn)入交易要繳交總價的3%。這相當(dāng)于普通住宅交易契稅的兩倍。

　　座談會上，中介老總們提出，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)已與市場不相適應(yīng)了。隨著福州房價這幾年的調(diào)整，“全城商品房均價已超過7000元/平方米，可謂滿城盡是豪宅。低于這個標(biāo)準(zhǔn)的普通住宅，已經(jīng)很少了”。

　　“在現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)下，二手房成交難度加大、門檻被抬高”，一位大型中介的老總會后對記者稱，正是因為這個“過時”的標(biāo)準(zhǔn)，才導(dǎo)致市場普遍存在買賣雙方以低于5500元/平方米申報單價，以避開高達(dá)近萬元的稅費(fèi)。而一旦低價申報后，銀行的按揭總價也會下調(diào)。這也造成了買方首付房款(包括超過申報價部分的首付房款)提高，增加了二手房交易的難度。

　　中介老總稱，目前榕城大部分的中小戶型房子，都算非普通住宅。這個標(biāo)準(zhǔn)是流通環(huán)節(jié)的一道坎。在二手房市場趨冷的背景下，急需政府部門出臺新政，鼓勵二手房發(fā)展。

　　此番中介集體呼吁，能否觸動主管部門松口？我省房地產(chǎn)專家劉福泉表示，政府當(dāng)初積極界定豪宅標(biāo)準(zhǔn)(非豪宅則享受稅收優(yōu)惠)，是為了讓住宅拉動消費(fèi)；而目前樓價高企，“夾心層”住房問題急需解決，政府可鼓勵市民依靠市場而非全由政府的保障房供應(yīng)，來解決自己的住房問題，“一旦上調(diào)豪宅標(biāo)準(zhǔn)，普通的二手房交易時，購房者可少繳契稅。這既解決了民生問題減少政府負(fù)擔(dān)，又助推了二手房市場的繁榮，對各方來說都是多贏的。”

　　傭金收取能否前置

　　會上的另一個焦點(diǎn)是傭金收取能否前置問題。幾位中介老總稱，目前福州的二手房市場仍延續(xù)著十年前的做法，傭金要在交易完成后從定金里扣除。這種做法，難以約束客戶，容易引起跳單現(xiàn)象，也加大了中介運(yùn)營的資金流壓力。呼吁主管部門出臺新政，一旦買賣雙方達(dá)成房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，中介即可收取傭金。

　　為何要提這個建議？中介方面介紹，每年他們都有近30%的單子跳單。很大一部分的原因就是因為交易完后才能收取傭金。以福州的交易慣例，從買賣雙方簽訂合同到房產(chǎn)過戶，一般需要長達(dá)數(shù)月的時間，這期間的變數(shù)太大。中介要投入大量精力來監(jiān)督買賣雙方是否私下交易，如以扣罰定金來防跳單，又容易引發(fā)和客戶的糾紛，影響中介的正常運(yùn)營。而傭金提前收取，可最大程度地減少跳單現(xiàn)象。此外，監(jiān)管層對客戶資金安全監(jiān)管之后，中介資金壓力很大。中介方面還表示，目前省外多數(shù)城市的做法，都是在合同簽完后收取傭金。

　　主管部門的一位人士對此表示，之所以不允許傭金前置，主要是考慮傭金先收了，可能會引發(fā)中介服務(wù)質(zhì)量下降，更嚴(yán)重的是會引發(fā)不法中介卷款逃跑的風(fēng)險。

　　福州房地產(chǎn)專家陳國旺認(rèn)為，傭金提前收取的確會減少跳單等亂象，對中介來說意義重大。不過，目前福州二手房市場是買方市場，傭金收取習(xí)慣已存在多年，改動則需要一個過程，更何況買房者難以接受傭金前置。因此，中介更多地應(yīng)依靠中介自身品牌影響來慢慢改動傭金收取時間。

　　【專家觀點(diǎn)】“救市”更需中介自己發(fā)力

　　“中介老總心急是正常的，除了呼吁出臺扶持政策外，更應(yīng)從自身做起。”福州市房地產(chǎn)專家陳國旺認(rèn)為，針對目前的二手房市場冷清局面，中介方面應(yīng)減少門店數(shù)量，創(chuàng)新作業(yè)模式，壓縮經(jīng)營成本，靜候市場回暖。另外，也要尊重市場規(guī)律。實力不足的中介難免要在這一輪的洗牌中淡出市場。這對中介行業(yè)反而是件好事

　　，因為這能提升整個行業(yè)的服務(wù)水平。

　　對此觀點(diǎn)，福州不少中介老總也很認(rèn)同。他們坦承，目前福州中介行業(yè)急需探索新模式，以減少實體門店運(yùn)營成本開支。

　　陳國旺還認(rèn)為，對主管部門來說，則要避免讓中介“出事”，要加強(qiáng)對資金的安全監(jiān)管。他提醒，目前的交易量跳水，容易引發(fā)小中介卷款事件。據(jù)了解，去年國慶以來，樓市遇冷后，廣東、北京等地均爆出大型中介關(guān)門卷走客戶購房款的案件。而據(jù)記者昨日了解的最新信息，我省相關(guān)部門將于近期召集各方，研討如何有效解決當(dāng)前二手房市場存在的資金監(jiān)管問題。

　　□相關(guān)新聞

　　國內(nèi)房產(chǎn)中介面臨窘境

　　2007年11月13日，“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)”深圳中天置業(yè)評估有限公司爆發(fā)財務(wù)危機(jī)，公司法人代表、總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑。這家擁有140家門店、2000多名員工的中介公司一夜間崩盤。中天置業(yè)在深圳和上海等地的140余家店鋪已全線停業(yè)。

　　2008年1月，號稱擁有1800家門店的中國最大地產(chǎn)中介———創(chuàng)輝租售集團(tuán)，被爆倒閉。創(chuàng)輝租售是一家總部在深圳的房產(chǎn)中介公司，2007年9月進(jìn)入上海市場，僅用3個月便在上海開出250家門店。然而，上海的迅速擴(kuò)張卻成了創(chuàng)輝租售的滑鐵盧。由于資金不足，創(chuàng)輝租售上海分部不得不關(guān)閉90%以上門店。

　　面臨窘境的并非只是在深圳、上海的中天置業(yè)和創(chuàng)輝。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，計劃將關(guān)閉100余家門店；房屋中介我愛我家則開始嘗試開網(wǎng)絡(luò)門店，尋找新的盈利模式；在深圳，包括世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯(lián)、滿堂紅等多家地產(chǎn)中介公司的關(guān)鋪率為25%～50%不等。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)中國區(qū)域市場總監(jiān)林蕾表示，整個北京中介門店的實際成交量大概下降了20%到30%左右。一位售樓小姐對記者說，現(xiàn)在想要促成一筆買賣真難啊。以前一筆買賣兩天就搞定了，現(xiàn)在帶客戶看房子，不看個十套八套不會下結(jié)論。

　　上海二手房價繼續(xù)上漲

　　盡管近來打折風(fēng)在上海一手

　　房市場頻吹，但最新統(tǒng)計顯示，二手房價格仍在上漲，今年1月份的二手房指數(shù)比上月上漲1.3%，但成交量在持續(xù)走低。

　　上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年1月，上海二手房指數(shù)為2246點(diǎn)，較2007年12月上漲29點(diǎn)。各區(qū)域價格漲幅雖有回落，但仍在上行通道：房價漲幅最高的浦東陸家嘴板塊1月漲幅為6.02%。黃浦區(qū)也比上月上漲4.28%，其他傳統(tǒng)自住區(qū)域如普陀、楊浦和閘北，1月漲幅也都在2%以上。

　　在賣方堅挺價格的同時，成交量持續(xù)走低，市場表現(xiàn)較冷清，買方以持幣觀望為主。

　　上海二手房指數(shù)辦公室分析，上海二手房市場受銀行控制信貸、掛牌房源銷售周期延長，以及后市暫不明朗等因素的影響，短期內(nèi)將持續(xù)這種價格漲幅回落、成交低迷不前的清淡局面。