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廣州近年來房市之變
一年前的這個時候，如果您關(guān)注房價，那就一定不會忽視了廣州。先是廣州房價漲幅一下子躍居全國第三，接著是廣州市市長張廣寧代表廣州市政府多次發(fā)表講話，在全國率先高調(diào)提出要抑制房價過快增長。那么時隔一年之后，廣州市的房地產(chǎn)市場發(fā)生了哪些變化？廣州市政府的承諾是否兌現(xiàn)了呢？
2008年1月廣州
解說：2003年3888元、2004年4618元、2005年5117元、2006年6373元、2007年10月11574元，這五個數(shù)字是2003年至2006年廣州市一手商品房的年均價、2007年10月一手房的年均價。幾年來房價不斷上漲，廣州市民的購房壓力越來越大。以2006年為例，廣州市房價漲幅達23%，遠遠高出了2006年廣州市GDP增長速度。而2007年2月，廣州房價同比上漲9.6%，增長速度位居深圳、北京之后，名列全國第三。
廣州市民：經(jīng)濟收入也不是很高，我們買房子也買不起啊。
廣州市民：這個商品房要說在三年之前，6500元(每平米)，我肯定在市區(qū)中心位置都可以選到一個，但現(xiàn)在已經(jīng)絕對不可能了。
廣州市民：就是太貴了，周圍的房子都一萬塊了。
記者：考慮買房多少年了？
廣州市民：考慮很久了，但沒有錢。
解說：何皓雯，滿堂紅(中國)置業(yè)有限公司廣州分公司高級總監(jiān)，多年來從事二手房交易，并一直關(guān)注廣州市一手商品房和二手房市場。
滿堂紅(中國)置業(yè)有限公司高級總監(jiān)何皓雯：然后2006年開始漲，到了2007年基本上是比較瘋狂了。
記者：你指的瘋狂是到什么程度的？
滿堂紅(中國)置業(yè)有限公司高級總監(jiān)何皓雯：感覺就是說一個季度，可能會有10%、20%這樣一個增長，一個季度。
記者：那么一手房和二手房之間這個差距、這個差價之間大概會有多大？
滿堂紅(中國)置業(yè)有限公司高級總監(jiān)何皓雯：一手樓價的話，它的那個升幅大概是在六千多升到九千多，這么一個比例，然后的話，二手房的話可能是從兩千多一直升到七千多。
解說：2006年廣州市房價的過快增長，引起了廣州市政府的高度關(guān)注。2007年2月開始，針對房價過快增長和中低收入家庭的住房問題，廣州市市長張廣寧多次發(fā)表講話，引得許多媒體迅速把目光投向廣州。一時間，“廣州市長承諾要控制房價”、“市長勸市民不要買房”、“廣州市長稱住房是一個政治問題”等一些媒體消息迅速傳播，社會輿論一片嘩然。
蘇澤群，廣州市政府常務(wù)副市長，分管廣州市國土資源和房屋管理工作。
記者：廣州市政府提出來，其實房價不僅僅是一個經(jīng)濟問題，同時也是一個政治問題。
廣州市委常委、常務(wù)副市長蘇澤群：政治是有廣義、有狹義的，
記者：廣義怎么講
廣州市委常委、常務(wù)副市長蘇澤群：關(guān)乎民生，事關(guān)到為人民服務(wù)，是不是要講政治啊？
解說：2007年3月，廣州市政府審議通過了《關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強住房管理，抑制房價過快增長若干問題的意見》，也就是“穗七條”。主要內(nèi)容包括：加大土地供應(yīng)，增加住房供給；加快保障型住房建設(shè)，切實解決中低收入住房困難家庭的住房問題；加大閑置土地收回力度，盤活再利用存量土地；加快推進老城區(qū)改造，改善人居環(huán)境；加快用地和房屋建設(shè)審批。“穗七條”被媒體看成是廣州市政府對穩(wěn)定房價的承諾。
記者：廣州市長的講話，在眾多媒體的關(guān)注下，也在社會上引起了強烈的反響，但是面對廣州市飛速上漲的房價，廣州市政府的承諾能否如期兌現(xiàn)呢？而且在調(diào)控房價的過程中，廣州市政府又該如何定位自己的角色？真正地實現(xiàn)讓廣州市民居者有其屋的目標呢？
解說：謝曉丹，廣州市國土資源和房屋管理局局長。近兩年，隨著廣州房價的不斷增長，國土資源和房屋管理部門成為廣州社會各界議論和關(guān)注的焦點。
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：因為我們從1998年開始實行房改之后，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，供求關(guān)系出現(xiàn)失衡的話，供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題的話，那這個市場反映出來，房價就漲了。
記者：土地是決定房價的重要因素。在廣州市城區(qū)，到處都是這樣密密麻麻的高樓大廈，這一方面顯現(xiàn)著城市在快速地發(fā)展，同時也意味著城市的土地資源越來越為稀缺，這里的地價在幾年的時間里翻了幾倍，現(xiàn)在有的樓面價甚至超過了每平方米一萬元的價格，可以說土地成為了穩(wěn)定房價的一個瓶頸。廣州市政府出臺的調(diào)控舉措能否突破這個瓶頸呢？
解說：供求失衡，是廣州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房價過快增長的主要原因之一。而供求失衡的最突出表現(xiàn)，就是土地資源緊張。“穗七條”把“增加商品房的土地供應(yīng)，緩解土地供求失衡的狀況，緩解住房供需矛盾”作為首要內(nèi)容。黃文波，廣州市國土資源和房屋管理局副局長，在分管房地產(chǎn)市場管理工作。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：1998年以前基本上是采用政府集體審批這么一種行政批地的方式批出去的，那么1998年以后呢，廣州市是國內(nèi)最先開展這個經(jīng)營性用地“招拍掛”公開出讓的一個城市，那么就是兩種方式來供地，一種是新增的經(jīng)營性用地實行公開出讓，另外一種模式呢，就是因為1998年過去行政批的地，他們陸陸續(xù)續(xù)地完善相關(guān)用地手續(xù)。
解說：歷史上的1998年到2003年，廣州市曾連續(xù)幾年保持商品房價格平穩(wěn)并略有下降的趨勢，其中主要原因之一就是土地供求基本平衡。由于采取了行政審批協(xié)議出讓土地與“招拍掛”形式出讓土地兩種渠道，所以平均每年都能保證供應(yīng)土地3平方公里左右。2004年，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出通知，行政審批協(xié)議出讓土地的方式在8月31日之后要全部停止，只允許各地采取“招拍掛”的形式出讓政府儲備用地。
記者：當時對政府職能部門，特別是土地部門的壓力大不大？
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：這個是非常大的，土地的儲備涉及到征地，涉及到拆遷，是個很復(fù)雜的過程，也不是說我今天說要儲備這個地就儲備了，要取得規(guī)劃紅線，如果涉及到農(nóng)用地的還要報批，還要跟農(nóng)民征地補償，涉及到城市用地的還要拆遷，它是一個過程。國家對這個政策的制定、出臺是非常正確的，也有一定的提前量，是我們準備不足，對國家土地這么從嚴管理，我們認識上還沒有完全跟上中央的認識。
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：所以在2004年之后，2005年這個準備不足，在2005年廣州的商品住房的供應(yīng)地才0.56平方公里，就算2006年，才供了1.8平方公里。地是產(chǎn)品的源頭，原料少了，那么產(chǎn)品就少了，那市場上的商品住宅量少了，而需求擺在這里。
記者：你們當時的土地供應(yīng)量和實際的需求量之間大概有多大的差距？
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：缺口像去年(2006年)就缺了將近200萬平方米。
解說：采取土地“招拍掛”形式，使土地交易變得公正透明，可是突然減少了一個土地供應(yīng)渠道，這就使2005、2006年土地供應(yīng)突然大幅度減少，為日后的商品房供求失衡埋下了隱患。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：房地產(chǎn)的開發(fā)是有一定周期的，今年買地可能后年商品房才上市，但是土地的供應(yīng)直接導致了預(yù)期，而開發(fā)企業(yè)恰恰是抓住了我們2005年供地不足，他們也知道2005年的土地不可能當年上市，而是在2007年、2008年上市，當時企業(yè)看出了我們的供地不足，他們玩的就是心理預(yù)期。所以有一段時間，在2005年、2006年，包括我們廣州市的媒體都在報道。
記者：地荒論
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：對，地荒論，說我們地荒論。
解說：李曉娟，廣州市房地產(chǎn)交易登記中心副主任，從1998年廣州市土地招拍掛以來，幾乎所有的土地都由她主持拍賣。對2006年開始的廣州市土地緊缺狀況，李曉娟記憶猶新。
廣州土地市場06年開始比較活躍
廣州市房地產(chǎn)交易登記中心副主任李曉娟：那么2005年的時候，位置比較好的那個地塊呢，就是參加申請人還是比較多，有三四家、四五家，有一些地理位置不是很好的呢，也有出現(xiàn)流拍的這種狀況；06年開始，土地市場就比較活躍了；07年的上半年，參與競買的公司就比較多，而且競價的程度也是比較激烈，那價格也比較高，一塊地可能會輪番舉牌，會舉到一百多次。
解說：一塊地理位置較好的土地，在百余次舉牌競拍中，地價自然水漲船高，以至于一段時間里經(jīng)常會出現(xiàn)幾十億元的“地王”，而商品房每平方米樓面價也隨著牌舉牌落而上揚飚升。表現(xiàn)在廣州的房地產(chǎn)市場上，一方面，土地稀缺直接導致從2006年開始商品房供應(yīng)量急劇減少，另一方面，大量的社會需求也因為商品房供應(yīng)量不足而求房若渴。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：購房的需求里面，在目前而言，自住型的剛性需求、改善型的剛性需求、包括投資性需求都存在。
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：我們廣州市做了一個萬戶調(diào)查，擁有一套以上自主產(chǎn)權(quán)的，已經(jīng)達到將近86%，那么大量的他是想改善居住環(huán)境的，就想小的換大的，舊的換新的，這樣的需求。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：過去是學生的，現(xiàn)在是成人了，要結(jié)婚生孩子了，過去弄一套房子，可能只有四五十方，但是現(xiàn)在呢，我家庭人口多了，我的經(jīng)濟收入增長了，所以2005年、2006年，住房的需求放大了，而2005年、2006年的供應(yīng)正好相對而言是減少的。
解說：土地供不應(yīng)求，在競拍過程中價格不斷上漲，商品房供不應(yīng)求，開發(fā)商自然也會瞄準時機抬高價格，2007年，廣州市一手房均價就從1月份的每平方米7140元飚升到10月份的11574元?？墒菑?004年8月31日開始，國家對商品房住宅用地等土地審批和使用都做出了嚴格的規(guī)定，廣州市政府又從哪里著手，真正解決一段時間以來出現(xiàn)的所謂“地荒”呢？
記者：我看到“穗7條”里面規(guī)定的，就是土地供應(yīng)量每年要達到5平方公里，那么這樣的一個數(shù)字，對于廣州市而言的話，能夠有這么多供開發(fā)的土地嗎？
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：作為國土部門有把握。為什么有把握呢？因為我們現(xiàn)在儲備，2007年單單實物儲備，儲備了7平方公里的土地，紅線儲備了14.5平方公里的土地，那么這個政府就作為調(diào)控的作用就在這個土地供應(yīng)里面發(fā)揮出來，這個市場房價漲得比較快，有這種需求，那多放點地。
解說：2007年，廣州市供應(yīng)商品房住宅用地4.69平方公里，保障性住宅用地0.72平方公里，一年的供地總量就比05、06年兩年供地總量的兩倍還要多。與此同時，廣州市所有參與土地審批的部門共同努力，把行政審批時間壓縮了近一半，以此來加快土地開發(fā)速度，增加有效供給。過去由于土地稀缺，有實力的開發(fā)商自然會有意囤積居奇，在一次次土地競拍中爭取土地資源，卻并不急于開發(fā)，而“8·31”大限之前的行政審批土地，也有很多沒有開發(fā)或者變成爛尾樓，“穗七條”在整頓廣州房地產(chǎn)市場秩序方面，也把盤活閑置土地作為重要內(nèi)容。
廣州國土局局長談收回閑置土地廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：我們?nèi)ツ暌荒昃鸵淮问樟?0宗、1.39平方公里的閑置土地，那么廣州這么多年來，收了24平方公里的閑置土地。
記者：那這些土地會怎么再處理或利用？
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：再利用。比如在2007年的供給4.69平方公里普通商品住宅用地里面，城區(qū)里面的地，幾乎都是收回的閑置土地。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：而且廣州市在收閑置土地方面，立場是非常堅定的，也是毫不手軟的，我們的收地，還不是一個討價還價的過程，我們是依法依規(guī)，該無償收地的，我們一點客氣都不講。
記者：這是一個什么樣的概念？對房地產(chǎn)市場而言。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：應(yīng)該是震動吧。也就是告訴我們的開發(fā)企業(yè)，要依法依規(guī)的、合法經(jīng)營的來開發(fā)土地，過去的事情，過去的歌現(xiàn)在再也不會唱了。
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：像囤積土地的，我們在去年把合同改了，就是你拿了地之后，你沒按照我規(guī)定的時間內(nèi)開發(fā)、動工，把它變?yōu)橛行Ч┙o，那會采取一些行政手段，包括甚至收你的地、收罰金這些措施，在合同里面進行約定。
解說：增加土地供應(yīng)，抑制房價過快增長，是廣州市政府調(diào)控房價的舉措之一，可是增加土地供應(yīng)畢竟不可能在短期內(nèi)看到效果，廣州市的房價仍然居高不下，對于中等收入、中低等收入家庭和困難家庭來說，仍然難以承受。那么，廣州市政府“居者有其屋”的目標又如何實現(xiàn)的呢？
第三段
廣州市荔灣區(qū)街道
記者：在廣州市城區(qū)有許多這樣一座連著一座的老房子，當?shù)厝诵蜗蟮姆Q之為“握手樓”和“親嘴樓”，在這樣的老房子里居住的絕大多數(shù)都是中低收入家庭、甚至困難家庭，他們往往一家?guī)卓谌硕贾荒苌钤谑畮灼椒矫椎睦戏孔永铮鎸︼w速上漲的房價，買房的愿望只能是他們心中一個美好的夢想。那么廣州市政府能否改善他們的居住條件，他們心中的夢想，能夠成為現(xiàn)實嗎？
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：住房呢，應(yīng)該說它有兩種屬性。當住房進入市場流通的時候，它是商品，具有商品屬性，那么既然是商品屬性的話呢，必須要尊重市場規(guī)律，按照市場規(guī)律、按照經(jīng)濟規(guī)律來辦事。第二個呢，這也是我們這么多年需要總結(jié)的一個地方，其實作為住房問題，它還有另外一個很根本的屬性，就是代表民生的一個屬性，住房就像我們吃飯一樣，它是人的一個最基本的一個生活必需品。那么通過這兩個屬性，我們可以得出一個觀點，大多數(shù)群眾的住房問題，不能夠完全依靠市場化來解決；第二個呢，正因為它又是一個商品，所以呢政府又不能夠大包大攬。
記者：如果單獨依靠市場化這樣一個途徑來解決，會帶來什么問題？
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：那就是今天遇到的問題。
記者：那您認為理性的發(fā)展趨勢應(yīng)該是怎么樣的？
廣州國土局局長談多層次住房供應(yīng)廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：建立一個跟廣州的社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的，跟不同收入階層相適應(yīng)的，這樣一個多層次的住房供應(yīng)和消費體系。能買大的你就買大的，買不了大的你買小的，能買貴的你買貴的，買不了貴的你買便宜的，能買新的你買新的，買不了新的你買舊的，買不起你就去租，租不起或者是沒房住的時候，這個時候政府就提供保障。這個保障里面包括了給房子給你住、租給你住，或者是建經(jīng)濟適用房賣給你。
解說：曹翠蘭，45歲，夫妻二人都沒有工作，兩個孩子在上學，生活來源僅靠丈夫從每月民政部門領(lǐng)取的500多元補助，生活十分困難。
記者：：那你在家里頭做點縫紉活兒？
廣州市民曹翠蘭：對，就是縫衣服。
記者：縫衣服？幫公司縫還是自己縫？
廣州市民曹翠蘭：自己縫啊，我就是在市場，就是做修補衣服的嘛。
記者：那你現(xiàn)在住的這個房子是？
廣州市民曹翠蘭：是租的房。
記者：你帶我看一下房子好嗎？
廣州市民曹翠蘭：好
記者：這是臥室嗎
廣州市民曹翠蘭：是我的小孩在上面，我都很少上去。
記者：那你們住哪兒呢？
廣州市民曹翠蘭：這孩子住上面，我的小孩子在上面住。
記者：你和愛人住下面？
廣州市民曹翠蘭：對，就住在這里。
解說：曹翠蘭一家現(xiàn)在的住房，是政府補貼為他們租的房子，四口人只有20多平方米的居住面積。
記者：很艱苦啊，感覺要住在這兒的話。
廣州市民曹翠蘭：現(xiàn)在都好啦，以前還差。
記者：以前比這個住的還小？
廣州市民曹翠蘭：以前住的地方根本沒有辦法搭上去，就是很小很小，我的大小孩就是坐在床上做功課的。
解說：根據(jù)廣州市政府2005年的摸底調(diào)查，像曹翠蘭這樣的困難家庭，在廣州市有5643戶。
記者：是租的房子嗎？
廣州市民李澤民：不是，是自己的，自己的房子。
解說：李澤民，48歲，多年前夫妻雙雙下崗，僅有的經(jīng)濟來源就靠菜市場的一個攤位。
記者：這個房子面積有多少？
廣州市民李澤民：11平方米。
記者：你們家?guī)卓谌四兀?/p>
廣州市民李澤民：我們家四口人。
記者：這外面要住一個人？
廣州市民李澤民：以前我們這里是搞兩層的。
記者：那怎么做飯呢，這么小的地方？
廣州市民李澤民：我在后面還有一個小廚房。
記者：這邊呢？
廣州市民李澤民：這個沒有，這個是樓梯，你看一看。
記者：這么小?。?/p>
廣州市民李澤民：我結(jié)婚也是這樣。
解說：李澤民夫婦每月賣菜的收入，加上老母親的退休金，總共4000多元，一家四口人，人均月收入1000元左右，這在廣州，是典型的中低收入家庭。
記者：在前幾年考慮過買房的問題嗎？
廣州市民李澤民：商品房價格比較高，我們沒打算過買商品房。
記者：前幾年廣州的房價應(yīng)該還是比較穩(wěn)定的。
廣州市民李澤民：是啊，那時候你知道孩子要讀書，要供他讀大學。
記者：那商品房很難買的話，考慮過經(jīng)濟適用房嗎？
廣州市民李澤民：考慮過，前幾年批復(fù)下來時間比較長，加上政府可能沒有大力推廣這個事情。
解說：像李澤民這樣的家庭，既不屬于低保困難家庭，不能享受政府提供的廉租房，更不能算中高收入家庭，面對日益上漲的房價只能望房興嘆。對于他們來說，政府針對中低收入家庭所建的經(jīng)濟適用房，可能就是最理想的選擇。
記者：1986年到2005年，廣州市在經(jīng)濟適用房上一共才建了229萬平方米，這個數(shù)字和實際的需求之間差距挺大的。
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：2003、2004年的時候，市場上當時商品住房的平均價，一手樓的平均價格才四千元錢，而我們經(jīng)濟適用房也有三千多到四千元錢。(比如)前幾屆政府提出要集中解決教師住房的問題，那時候是分圖紙，連你在兩年后在哪里住，圖紙都分了，最后建成之后，人家不去。
記者：原因呢
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：這個價格差異不大，所以很多人選擇了能更有大的選擇余地的商品住宅。
解說：從1998年房改以后，當時廣州中心城區(qū)有64萬戶得到了政府或單位實物分房，還有11萬戶公房以及4到5萬戶解困房、廉租房、經(jīng)濟適用房，總數(shù)接近中心城區(qū)戶籍人口的一半?？墒?，一段時間里，廣州市的商品房與經(jīng)濟適用房幾乎處在了同一價格水平上，所以當時很多的廣州市民，包括中低收入家庭也都沒有把購買經(jīng)濟適用房作為改善居住條件的首選，經(jīng)濟適用房等保障性住房建設(shè)也就一度出現(xiàn)了停滯狀態(tài)。然而從2006年開始，新一輪消費需求推動房價飛速上漲，這對于希望改善住房條件的中低收入家庭以及廣州市政府來說，都是始料未及的。
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：(我們)對住房的本質(zhì)，就剛才我說的那兩重屬性以及對市場的認識和深度不夠，過去我們以為我們商品了，就應(yīng)該搞市場經(jīng)濟了，要進入這個市場了，由市場來解決，但是我們恰恰忽略了就是住房問題，它帶有民生的屬性，所以住房問題不能夠完全通過市場來解決，政府該出手的還是要出手，該保障的要保障，該調(diào)控的必須要調(diào)控。
解說：2006年，廣州市政府就意識到了保障性住房建設(shè)的重要性，當年就投入18億元，約占政府當年土地凈收益的1/4。2007年，廣州市又開工建設(shè)了10個包括廉租房和經(jīng)濟適用房在內(nèi)的新社區(qū)項目，總建筑面積125萬平方米，總規(guī)模超過2006年近一倍。
記者：這是經(jīng)濟適用房還是廉租房？
廣州市人民政府征用土地辦公室副主任黃東：廉租房。
記者：這是多大面積的房子呢？
廣州市人民政府征用土地辦公室副主任黃東：這是60平方左右。
記者：60平方，地磚都安上了。
廣州市人民政府征用土地辦公室副主任黃東：都安上了。
記者：它是兩房，這是臥室，兩個臥室。
廣州市人民政府征用土地辦公室副主任黃東：對
記者：潔具也安裝好了？
廣州市人民政府征用土地辦公室副主任黃東：潔具也安裝了。
記者：這個租金大概是多少錢一個月？
廣州市人民政府征用土地辦公室副主任黃東：一塊錢。
記者：一個月。
廣州市人民政府征用土地辦公室副主任黃東：對。
記者：那像這個位置和市區(qū)的距離大概有多少呢？
廣州市人民政府征用土地辦公室副主任黃東：如果離市中心，就是十五分鐘的路程，公交線路啊都有兩條線路，地鐵是在我們這個十字路口。
記者：什么時候能夠正式入住這個小區(qū)？
廣州市人民政府征用土地辦公室副主任黃東：過完年之后就可以入住了。
解說：到2007年年底，廣州市政府新開工建成了6000多套廉租房，一次性為2005年在冊登記的5643戶困難群眾解決了住房困難，同時還為未來可能出現(xiàn)的困難家庭留有富余，同期建設(shè)了3萬多套經(jīng)濟適用房，同時正在開展全市范圍內(nèi)的中低收入家庭摸底調(diào)查，到2010年，廣州市要基本解決低收入家庭的住房困難問題。2008年1月，曹翠蘭一家已經(jīng)拿到了金沙洲二區(qū)的廉租房鑰匙，李澤民一家也得到了購買經(jīng)濟適用房的批準。
記者：你第一次看到廉租房的時候，什么感覺？
廣州市民曹翠蘭：開心得睡不著，就是這樣了。
記者：就是搖珠的那天？
低收入住房困難家庭住房應(yīng)由政府保障廣州市民曹翠蘭：搖珠的那天啊，反正天天都是笑的，人家說我是好像是什么事，這么多喜事啊，我說昨天搖珠搖中我們了，所以一天在笑嘛。
記者：哪個是你？
廣州市民李澤民：在這里。
記者：李澤民是吧？
廣州市民李澤民：全部批下來了。
記者：(你們街道)第一批現(xiàn)在是30個人是吧？
廣州市民李澤民：30個人。
記者：那么這樣的大量保障性住房進入房地產(chǎn)市場之后，會對整個房地產(chǎn)市場，你們的預(yù)測會產(chǎn)生什么樣的影響？
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：達到一種平衡。像低收入住房困難家庭，政府來保障，該租給你租給你，該按照成本價賣給你，對于中等收入家庭，這種自住需求，就提供限價商品住房。限價商品房是政府讓了地價的利益，開發(fā)商壓縮了自己的利潤空間。
解說：2007年12月24日，保利西子灣房地產(chǎn)項目正式開盤銷售，這是自國家出臺限價房政策以來，全國第一個限價房樓盤上市。6500元的統(tǒng)一價對動輒八九千、上萬元的廣州房價來說，是一個不小的震動。而限價房的供應(yīng)，也是廣州市政府解決中等收入家庭住房需求的一個重要舉措。
記者：限價房的這個價格和周圍的商品房相比的話，有多大的差距？
廣州市民：現(xiàn)在你看我們就旁邊那個萬科的金域南灣的話，現(xiàn)在應(yīng)該到九千多。
記者：大概有兩三千的差距？
廣州市民：對。
廣州市民：因為現(xiàn)在畢竟廣州這個房價都不穩(wěn)定，基本上都還在一萬以上吧，然后首付付起來都會差不多要三四十萬。
記者：買限價房對你們家庭而言的，整個經(jīng)濟負擔能承受住嗎？
廣州市民：現(xiàn)在都覺得OK吧，因為有準備嘛。
廣州市民：打工的人多，出來做工的人多，很少人(每月賺)一萬多塊的，大多數(shù)都是三千元錢的人多，(限價房)這個價錢就慢慢供啊，都可以，如果太貴的，根本就供不起來，一個月讓你供一萬元，你怎么供??？
記者：如果沒有限價房的話會不會還？
廣州市民：不買了，不買，如果商品房不買，沒辦法。
記者：6500元這樣一個限價，這個標準是怎么設(shè)定的？
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：按照國家的要求是雙競雙限，我們是競房價、還要競地價。保利西子灣這個6500元最高限價的這個限價商品房，當時樓面地價是2700多元，公開出讓，誰出的地價高，誰出的房價低，那就是他中(標)。我們現(xiàn)在最低的限價房2800元，在花都區(qū)，最高的也就6500元。那我們當時在定這個價格的時候，是我們按照同地區(qū)同區(qū)域的普通商品房價格的70%作為限價商品房的最高售價。
記者：那就是通過這樣一種限價房的方式的話，你們希望能夠緩解目前整個房地產(chǎn)市場上什么樣的矛盾呢？
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：我們定的標準就是：廣州戶籍人口、達到晚婚年齡、首次置業(yè)、然后家庭年收入在20萬元以下、個人申購的時候個人年收入在10萬元以下。我們想滿足的就是中等收入這個家庭首次置業(yè)這種剛性需求，他要買這個經(jīng)濟適用房他又不夠條件，他要去買這個普通商品房，他又感到壓力比較大，就我們俗稱的這種夾心層。
解說：從2006年8月至今，廣州市已經(jīng)公開出讓了10宗共計96.8萬平方米的限價房用地，隨著未來這1.5萬多套限價房的上市供應(yīng)，必然會緩解一部分住房需求，同時也影響到一手商品房市場的銷售與價格。王健，保利房地產(chǎn)股份有限公司副總經(jīng)理，西子灣限價房項目，就是由保利公司開發(fā)建設(shè)的。
記者：那對很多開發(fā)商企業(yè)而言，首先考慮的是經(jīng)濟效益，你們不考慮嗎？
保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理王健：我們也考慮經(jīng)濟效益，這只是一個能夠操作的經(jīng)濟效益，就是說它在一個合理的效益，因為我們不是一種非理性的態(tài)度去做這個東西，因為我們既對政府負責，也對企業(yè)負責。
記者：方不方便透露一下像這種限價房，對于企業(yè)而言的整個利潤率有多少？
保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理王?。何覀儸F(xiàn)在最后的測算正在做，但是據(jù)我們目前的收集到的信息，應(yīng)該不到10%，和商品房相比，應(yīng)該會低很多。
記者：低到什么程度？很多是什么概念？
保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理王?。荷唐贩咳绻杀纠麧欉_到15%都是屬于可操作的，這個(限價房)可能一半左右吧。
記者：限價房這樣的出臺，對周圍的、包括您現(xiàn)在正在開發(fā)的周圍的一些商業(yè)樓盤，會有沖擊和影響嗎？
保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理王?。哼€是會有一些區(qū)別，因為你畢竟這個售價不同，面對的客戶也不一樣。
記者：直接地講，會不會對他們的房價產(chǎn)生沖擊？
保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理王?。嚎陀^講會有這個東西，短期大家會比較的。
第四段
解說：針對中低收入家庭，通過不同的形式，滿足不同層次、不同消費結(jié)構(gòu)的住房需求；加強土地供應(yīng)，打擊囤積土地等擾亂市場行為，緩解供求矛盾，抑制一手商品房房價的過快增長。廣州市政府的這一系列舉措究竟能否起到實質(zhì)性的作用，廣州房價在2008年，又會是什么樣的走勢呢？
記者：將近一年的時間，“穗7條”所產(chǎn)生的實際效果和我們最初所預(yù)期的目的是否一致？
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：我認為是一致的，這個房價過快增長的勢頭是得到抑制的，這個供求關(guān)系已經(jīng)在有所改善，結(jié)構(gòu)也趨向合理。
2007年“穗七條”全面實施解說：2007年“穗七條”全面實施，從廣州市房價在全國70個大中城市漲幅排名來看，2007年1季度“穗七條”出臺前后，廣州市房價漲幅排名一直在前10位，2月份甚至排名第三位，而二季度，排名則下滑至十幾位，三季度開始，排名繼續(xù)下滑。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，對于購買第二套房的房貸比例以及利率做出調(diào)整，在中央政策和地方政策的雙重作用下，四季度，廣州市房價漲幅排名更是一路下滑，到2007年12月，已經(jīng)排名59位。根據(jù)廣州市國土房管部門統(tǒng)計，2007年11、12兩個月，廣州市首次出現(xiàn)環(huán)比負增長，也就是房價回落，而據(jù)國家發(fā)改委統(tǒng)計，2007年12月，廣州市也首次出現(xiàn)環(huán)比負增長，廣州房價的整體趨勢開始下降。
駿景·東御苑銷售經(jīng)理卓力勤：開盤到現(xiàn)在也不錯，我們有一點幾個億，一點多個億(銷售額)。
解說：駿景·東御苑是廣州中心城區(qū)天河區(qū)的一個較高檔樓盤，它的售價一直維持在1萬3到1萬6左右，幾個月來，房價基本穩(wěn)定。
記者：在廣州現(xiàn)在這樣一個房地產(chǎn)市場上，開這樣一個盤，和去年的這個時候要開一個盤的話，會有什么不同？
駿景·東御苑銷售經(jīng)理卓力勤：應(yīng)該說去年七八月的時候，所有人都講，整個市場都瘋了。
記者：那時候好像在這個銷售上好像不存在什么壓力？
駿景·東御苑銷售經(jīng)理卓力勤：壓力也看是哪種產(chǎn)品，其實對我們大戶型產(chǎn)品來說，應(yīng)該是利好的，因為現(xiàn)在政府它是推這種小戶型產(chǎn)品，對吧，它主力保障小戶型，但是它對大戶型是限。
記者：像你們這個樓盤的話，是以什么戶型為主？
廣州市京武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目總監(jiān)黃峰：我們這個是以中小戶型，就是按國家90、70(平方米)以下。
解說：翠擁華庭·鋒尚也是天河區(qū)的一個項目，屬于中檔樓盤，均價1萬左右，至今房價尚未出現(xiàn)大的波動。
記者：整個現(xiàn)在的銷售形勢怎么樣？
廣州市京武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目總監(jiān)黃峰：第二批單位，就是整個12月1號推出來，大概是推了一百五六十套，賣了一百二三十套，就是百分之七八十的銷售率。
記者：現(xiàn)在這樣一種銷售速度正常嗎？
廣州市京武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目總監(jiān)黃峰：在目前的市場狀態(tài)下，應(yīng)該是比較滿意的，盡管可能市場變化確實是蠻大的。
記者：變化主要是表現(xiàn)在什么地方？
廣州市京武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目總監(jiān)黃峰：表現(xiàn)在一個是客戶觀望情緒比較濃，很可能這個價格比較理性，但客戶未必敢進來買。
解說：國家信貸政策與廣州市政府的一系列措施，起到了明顯的效果，2007年四季度的廣州市房地產(chǎn)市場開始逐步回歸理性。
國家金融調(diào)整對廣州房市產(chǎn)生明顯影響記者：國家在“9·27”公布這個金融調(diào)整的這樣一個政策之后，對廣州的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了哪些影響？
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：應(yīng)該說效果非常明顯。其實作為一個地方政府而言，對這個調(diào)控呢，主要是在土地供應(yīng)這一塊，就是說抑制需求這一塊，靠我們(國家)金融和稅收的政策，而我們地方政府確實這一塊沒有這一塊的職權(quán)。而國家在2007年歲末出的一些金融政策、稅率政策，對抑制需求產(chǎn)生非常積極的作用，一個是抑制開發(fā)企業(yè)投資的(過熱)，抑制他們投資，第二個抑制一些非理性的這種業(yè)主購房的需求，這個作用是非常明顯的?；剡^頭來看，也就是說對這種房地產(chǎn)調(diào)控，它必然應(yīng)該是一個綜合性的、供應(yīng)需求都必須進行的一個調(diào)控，這樣才能夠取得一個最理想的效果。
廣州市房地產(chǎn)交易登記中心副主任李曉娟：基本上現(xiàn)在的土地的價格，回歸到大概2006年的八、九月份的水平。金沙洲的地塊，我們有幾次的拍賣會，2007年的11月、12月份的時候，那個土地出讓到了8000多元，今年的1月份，同樣的都是金沙洲可以望江的地段，出讓是4600元，就是基本上回歸到一個正常的、理性的水平。
解說：對于廣州市房地產(chǎn)市場來說，幾年來，土地一直都是影響房地產(chǎn)市場的決定因素之一。土地交易價格的回歸，某種程度上也反映出廣州房地產(chǎn)市場開始趨于理性。
保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理王?。何矣X得政府出臺這7條措施的主要的目的，還是規(guī)范房地產(chǎn)市場，并不是打壓房地產(chǎn)市場。
記者：規(guī)范和打壓的區(qū)別在哪兒？
保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理王?。耗敲次矣X得規(guī)范房地產(chǎn)市場，就是避免這種投機的行為，避免這個過熱、沖動的行為，我覺得從這個方向來講是正確的。
記者：你認為在現(xiàn)有的環(huán)境下，(企業(yè))會出現(xiàn)什么樣的風險呢？
保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理王?。河捎谑袌龅倪@種需求的抑制，那么它銷售放緩，企業(yè)會出現(xiàn)資金鏈短缺。我舉個例子，我不知道恰不恰當，就等于這個東西就好像你走到了高原一樣，走到高原上，我想你上到青藏高原，大家都不能跑了，因為都缺氧，都不能跑，但是呢體格好的，他還是會走的很順暢，體格不好的，可能走都走不動了，要坐下來休息一下。
記者：會通過降低房價來應(yīng)對嗎？
保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理王健：它的這個降價，我覺得它不是一種違反企業(yè)的規(guī)律的一種降價，我想可能會是一種回歸到一個更合理的價格吧，來增快這個銷售回籠，現(xiàn)在有一些企業(yè)已經(jīng)這么做了。
記者：很多人說廣州市的房價出現(xiàn)了拐點，你們感覺到這個拐點出現(xiàn)了嗎？
保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理王?。河袝r候我們也在探討用不用拐點這個詞，拐點這個詞，應(yīng)該是往方向整個往下走，才叫拐點，我們更樂于有一個停滯、停頓吧。
廣州市京武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目總監(jiān)黃峰：這種房價大起大落，我們認為也是不利的，那么出臺了這一系列政策，可能會導致市場整體上短期的調(diào)整。
記者：你們對廣州市未來的房價怎么看？
滿堂紅(中國)置業(yè)有限公司高級總監(jiān)何皓雯：充滿信心。因為我們在廣州來說，它的均價的樓價一直都在一萬元的左左右右，這樣的一個水平，對于這種城市來看的話，從某種程度上來看，它還是屬于一種健康的。我個人認為在廣州市，不會出現(xiàn)這樣一種崩潰性的下跌，或者突然嘩啦嘩啦上漲。
解說：“穗七條”已經(jīng)實施近一年，作為一個地方政策，今后“穗七條”還將如何實施，從長遠看這種調(diào)控措施，對于建立一個健康有序的廣州房地產(chǎn)市場又會起到哪些的作用呢？
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：所謂拐點不拐點，我覺得是開發(fā)企業(yè)關(guān)心的問題，我不關(guān)心這個問題，我只關(guān)心我們通過我們的努力，能夠真正達到住有所居的問題。你不能因為房價低了，就覺得是很正常的事情，房價高了，我們就該必須跳起來，不是這個概念。而是什么呢？一個平穩(wěn)的運行，房價的過快增長或者房價的過快下跌，它會破壞這個平穩(wěn)運行。
記者：會帶來什么影響？
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：會毀掉這個市場。
記者：那現(xiàn)在我們也注意到，廣州市的房價現(xiàn)在已經(jīng)開始出現(xiàn)逐步的回落，那么從發(fā)改委的數(shù)據(jù)來看，環(huán)比也在下降，如果說在未來的這樣一個期限內(nèi)，如果連續(xù)出現(xiàn)這樣的回落或者下跌呢？
廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波：政策是個穩(wěn)定的政策，我們采取的措施是靈活的，比如說限價房，我們不是說什么時候都要按什么一定的量，下個紅頭文件，一定要保證量的供應(yīng)，沒這回事，我們是根據(jù)房產(chǎn)市場的運行情況，來決定我們的措施。
廣州市國土資源和房屋管理局局長謝曉丹：我們說“穗7條”說是三年(每年要)供地5平方公里以上，但今年呢，我想會根據(jù)這個市場的運行情況，是不是就5平方公里呢？因為我們分析了一下，就是去年加大了供地之后，今年包括仍然在建的加快審批，這個數(shù)應(yīng)該能滿足市場這種需求、需要，那今年就不一定說一定要供應(yīng)5平方公里，會根據(jù)市場情況適當調(diào)節(jié)。
記者：可能在抑制房價過快增長的同時，同時也會帶來對政府的一些壓力，甚至對財政的很多的影響？
廣州市人民政府常務(wù)副市長蘇澤群：國務(wù)院住房調(diào)查組的領(lǐng)導跟我講，他說那些有很多城市，大概直接來自房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅收，大概占總稅收的比重能夠達到30%，但我們廣州市不高的，財政使用的錢當中，十塊錢只有一塊錢，一塊錢直接來自于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的。
記者：但是您真的就不在乎這個房地產(chǎn)市場所帶來的效益嗎？
廣州市人民政府常務(wù)副市長蘇澤群：我不會說不在乎，但是我不主張把我們政府的或者城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)建筑在以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)突飛猛進發(fā)展作為基礎(chǔ)這個份上，如果建筑在這個份上的話，它是很脆弱的。
記者：那“穗7條”出臺之后，對于政府而言，其實也明確了自己的一個定位，應(yīng)該做什么？怎么去做？
廣州市人民政府常務(wù)副市長蘇澤群：第一，堅定貫徹黨中央國務(wù)院的政策，黨中央國務(wù)院確定要做的事情，就不能說說而已、聽聽而已，要認真貫徹；第二條，一定要從本城市的實際出發(fā)，能做到什么程度，努力做到什么程度，不越位、但是也不能缺位。
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