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　　2008年1月15日，廣州首個限價房項目推出市場，公開搖號。800余套樓盤報名的就有3000多戶家庭。市場反映之好可見一斑?；蛟S，看見這樣的情況，會有更多的開發(fā)商加入廣州限價房的開發(fā)大軍。

　　至少政府應(yīng)該很慶幸，廣州的限價房沒有像深圳那么冷清，市場的回報還是很熱烈的。估計在保利西子灣之后，政府會更有信心推出限價房。

　　對于中低收入人群，這無疑也是一道福音。

　　但廣州的限價房還存在不合理的地方嗎？還有可以改進的地方嗎？開發(fā)商對限價房的態(tài)度到底怎樣？抱著種種疑問，觀點網(wǎng)采訪了廣州地產(chǎn)專家韓世同。

　　觀點網(wǎng)：廣州的限價房剛剛推出市場，現(xiàn)在整個反映如何呢？

韓世同

　　韓世同：現(xiàn)在主要就是金沙洲那邊，有一個“時代糖果”，它打了一個錯位的東西，就是在南海有很多低價樓盤，它也去做。說明限價房缺乏一個價格調(diào)節(jié)機制。雖然現(xiàn)在還是有一個調(diào)節(jié)，但它是在拍地、定價之前，我覺得這是有問題的。因為你等到開發(fā)出來，市場可能就起了變化了。

　　觀點網(wǎng)：你認為價格應(yīng)該放在后面制定？

　　韓世同：我覺得政府是否應(yīng)該確立一個樓價和地價比，然后你最后的市場定價應(yīng)該是根據(jù)市場的狀況來進行調(diào)節(jié)的，就像香港的居屋。但是我也沒有太深入研究他們到底是采取了什么樣的機制，地價所占的比重。

　　還有更奇怪的現(xiàn)象，比如同一區(qū)域的房子都4000元的，有6000元的，這樣將來都是有問題的。

　　觀點網(wǎng)：你認為同一區(qū)域的價格應(yīng)該一致嗎？

　　韓世同：難道同一位置的限價房價格可以差2000元？如果都申購這個區(qū)域的，那買4000的和買6000的肯定是不平等的了。

　　觀點網(wǎng)：但也許是在設(shè)計或材質(zhì)上有差異呢？這樣也可能導(dǎo)致房價不同。

　　韓世同：但是地價就已經(jīng)差了1300元了。萬科拿的是2600元/平方米，而龍光才拿成1300元/平方米。光是拿地價格就有差了。就是說價格方面的確是要在考量一下，但是我現(xiàn)在也沒有什么好的解決辦法。

　　觀點網(wǎng)：據(jù)我們了解，有很多開發(fā)商是不愿意去做限價房的，所以拿地的時候也不積極，這是否因為限價房在開發(fā)商追求利潤最大化這一點上有限制？

　　韓世同：我覺得政府在限價房，特別是中低住房的這個方面，其實從現(xiàn)在帶有一點拉郎配或強制性的做法，應(yīng)該轉(zhuǎn)換成一種帶有激勵、鼓勵的政策做法。比如說如果你承擔(dān)這個項目，就在信貸政策方面、稅收方面等提供盡可能的便利條件。就是說要鼓勵開發(fā)商，尤其是有品牌的，承受運營能力各方面都是經(jīng)得起考驗的企業(yè)來做。

　　其實香港在早期城市發(fā)展比較快速的時候，很多中低檔次的樓盤都是開發(fā)商去發(fā)展的。由于你開發(fā)的量比較大，那收益一樣會很好的。其實像現(xiàn)在的保利都有20%多的利潤的，只是說你相對于百分之幾百的項目那當(dāng)然收益就少啊，當(dāng)時你在一個比較穩(wěn)定的時期中，這樣的收益對企業(yè)來講已經(jīng)是很有吸引力的了。

　　觀點網(wǎng)：現(xiàn)在房地產(chǎn)是各政府財政收入的重要支柱，如果政府鼓勵各大開發(fā)商多開發(fā)限價房，那么是否也會影響到政府的財政收入呢？

　　韓世同：現(xiàn)在政府的稅收結(jié)構(gòu)是很畸形的。政府把所有雞蛋放在房地產(chǎn)上面的話是相當(dāng)危險的，房地產(chǎn)市場肯定是有好的時候也有不好的時候。像廣州2003年賣地根本就賣不出去，在這樣的日子中，就不是說你想賣多高就能賣多高。你還要考慮到經(jīng)濟低潮期的時候怎么辦。這樣經(jīng)濟和財稅的收入豈不是都要垮掉？我們2007年的財政收入過渡依賴于房地產(chǎn)，當(dāng)然土地收入不是唯一的，還包括了其他方面的，比如經(jīng)營性稅收都由房地產(chǎn)和土地的價格上漲造成了多方面稅收的增加。土地出讓金廣州是增加了100多個億，但是國家整個財稅的收入是增加了50%多，在這樣的一種結(jié)構(gòu)中，也會把房地產(chǎn)市場透支的。你能長期保持這樣的增長狀態(tài)嗎？或是你能長期依賴一個行業(yè)的一支獨秀嗎？這都是潛在的問題。

　　所以我認為現(xiàn)在政府做的這種構(gòu)架是合理的，他是要改變以前的畸形的機構(gòu)，但是現(xiàn)在人們又反過頭來防止它做一些積極的合理的構(gòu)建，這不應(yīng)該是一個好的思路。