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　　樓面地價(jià)持續(xù)走高，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但市場(chǎng)交易量卻并不樂(lè)觀。樓市風(fēng)云變幻，難以捉摸。

　　2007年的大幕已緩緩落下，這一年，有許多的不尋常影響著福州房地產(chǎn)市場(chǎng)，緊鑼密鼓的調(diào)控政策在影響整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下對(duì)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。樓面地價(jià)持續(xù)走高，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但市場(chǎng)交易量卻并不樂(lè)觀。樓市風(fēng)云變幻，難以捉摸。但我們秉著“以昨天之史鑒明日之路”的客觀態(tài)度，大膽預(yù)測(cè)，小心求證，但求為2008年的福州房地產(chǎn)畫出一個(gè)輪廓。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，此前福州的城市地位和經(jīng)濟(jì)輻射能力是被低估了，伴隨福溫鐵路的通車，福州將成為兩大商圈的中心點(diǎn)，加上海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，未來(lái)福州城市地位會(huì)得到極大的提高，城市輻射能力大大增強(qiáng)，加上原來(lái)福州房?jī)r(jià)被整體低估，房地產(chǎn)升值空間還是有的。而大福州概念的提出更是為未來(lái)福州的發(fā)展特別是房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了活力。

　　我們?cè)谔接懀?008年的福州房地產(chǎn)將何去何從？

　　□供應(yīng)量可能增大

　　福州雙安房產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理鄭愛(ài)新告訴記者，相比于2007年相對(duì)緊縮的供應(yīng)，2008年福州房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將會(huì)加大。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2007年新建商品房成交面積與去年相比下降58%。這一方面由于2007年一系列的金融政策和福州的“9.11”事件后，賣方(包括開發(fā)商)對(duì)后市的預(yù)期加大，很多的盤源都沒(méi)有進(jìn)入市面上流通。從2007年的冬季住交會(huì)的冷清場(chǎng)面上，就可窺見(jiàn)一斑。“2007年前9個(gè)月，福州商品房新開工面積同比增長(zhǎng)58.78%，其中，住宅新開工面積同比增長(zhǎng)56.17%，而商品房竣工量卻同比減少47.35%，其中，住宅竣工量同比減少46.83%。據(jù)說(shuō)是開發(fā)商因受批準(zhǔn)施工許可宗數(shù)和許可面積均出現(xiàn)較大降幅影響。這些房源很可能會(huì)在2008年開啟，當(dāng)新樓盤的入市，一定會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量的回大，這其中也會(huì)帶來(lái)存量房盤源的釋放。”

　　在鄭愛(ài)新看來(lái)，新出臺(tái)的土地政策，也會(huì)促使2008年市場(chǎng)供應(yīng)量加大。“福州的土地越來(lái)越少的情況下，很多的開發(fā)商在拖延土地的開發(fā)時(shí)間，拍下的地并沒(méi)有馬上上馬，導(dǎo)致2007年新盤整體的放量減少。”他告訴記者，根據(jù)目前的土地政策，土地開發(fā)的最后期限在兩年內(nèi)，并且2007年拍賣的地塊比往年少了許多，這就使得開發(fā)商必定要把以往的土地“存貨”拿出來(lái)救急。

　　□需求短期下挫

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，需求主要有四種，投機(jī)需求、投資需求、恐慌性購(gòu)買需求和正常買房。本刊專欄作者楊少鋒分析說(shuō)：“在福州樓市，這四種需求都占據(jù)一定比例，四種需求里，只有最后一種需求是剛性的，其他都是彈性的，可能短期急劇增長(zhǎng)，也可能短期急劇萎縮。

　　據(jù)楊少鋒的分析，投機(jī)需求的對(duì)政策是最敏感的，每次樓市調(diào)整聞風(fēng)而動(dòng)的就是投機(jī)需求。其次是投資的需求，如果對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的預(yù)期降低了，如果房?jī)r(jià)不漲那么快了，它穩(wěn)定了或者跟我們的收入增長(zhǎng)差不多，或者只比物價(jià)上漲略高一些，這部分需求就將撤離。第三個(gè)是恐慌性需求，在楊少鋒看來(lái)，恐慌性需求是導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)上漲的最根本的原因。“這些人本來(lái)它可以不著急買，但是因?yàn)閾?dān)心未來(lái)更買不到房而不得不買。”

　　“當(dāng)前主流專家學(xué)者所宣揚(yáng)的‘人人有房論’是嘩眾取寵、是缺乏責(zé)任感的言論，即便經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)如美國(guó)、英國(guó)，也沒(méi)有做到人人有房，中國(guó)房地產(chǎn)的需求更是需要花數(shù)十年去解決，所以更需要房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。”

　　應(yīng)該說(shuō)，支撐近年來(lái)福州樓市最重要的是投資需求和恐慌性購(gòu)買需求，所以福州的需求在整體市場(chǎng)低迷的時(shí)候預(yù)計(jì)會(huì)大幅降低。但是我們還應(yīng)當(dāng)看到，一個(gè)城市房地產(chǎn)的繁榮與否，還同這個(gè)城市在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中所處的地位有極大關(guān)系。一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)輻射力越強(qiáng)，外來(lái)人口就越多，房地產(chǎn)升值空間也就越大。因此，福州的需求會(huì)短期下挫，但不會(huì)長(zhǎng)期低迷?！跏袌?chǎng)將逐漸歸于理性

　　2007年居高不下的拍地價(jià)格，讓不少人心里打起了鼓。不夠“理性”的地價(jià)，會(huì)帶來(lái)理性的市場(chǎng)嗎？地價(jià)不僅對(duì)商品房成本的提高有直接影響，而且還會(huì)間接影響開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲空間的預(yù)期。

　　正是這些，讓不少人對(duì)“市場(chǎng)將回歸理性”的言論半信半疑。

　　對(duì)于此，業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，商品的價(jià)格是同時(shí)由價(jià)值和供求關(guān)系決定的，決定房?jī)r(jià)的除了成本，還有供求關(guān)系，而且不同的企業(yè)的土地成本有很大的區(qū)別。2007年拍得土地的開發(fā)商成本高，可是市場(chǎng)上有大量的開發(fā)商成本并不是按2007年的拍賣成本來(lái)核算地價(jià)，因而底價(jià)決定成本的說(shuō)法是不正確的，地價(jià)決定的只是開發(fā)商的利潤(rùn)預(yù)期。在低迷的市場(chǎng)背景下，較早以較低價(jià)格獲得土地的開發(fā)商，就可以以較低的價(jià)格出售。

　　但福州這樣的城市，房地產(chǎn)需求還是比較旺盛，因而在樓盤促銷、降價(jià)的情況下，會(huì)有新的消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)。加上上訴利好的影響，需求會(huì)較快回升。“因而我認(rèn)為福州的市場(chǎng)，會(huì)逐漸歸于理性，也就是開發(fā)商理性開發(fā)，消費(fèi)者理性消費(fèi)。”

　　□二手市場(chǎng)將更規(guī)范

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2007年10月份，福州二手住宅的成交量為21885套，預(yù)計(jì)到年底總成交量應(yīng)該在3.1萬(wàn)套左右。到2007年10月份為止，福州新建商品房的成交量為311.56萬(wàn)平米，按每套113平方來(lái)計(jì)的話應(yīng)該是27571套，預(yù)到年底應(yīng)該會(huì)在31586套左右。鄭愛(ài)新說(shuō)：“按這個(gè)比例來(lái)計(jì)的話，2007年福州二手房與新建商品房的成交比為4.9：5.1，預(yù)計(jì)2008年的二手房成交量會(huì)超過(guò)50%。”

　　但2007年年底曝光的“中天事件”，二手房中介面臨著“誠(chéng)信危機(jī)”。楊少鋒說(shuō)，從事二手房產(chǎn)中介業(yè)的盈利主要來(lái)自服務(wù)的傭金，但這只對(duì)形成規(guī)模的大型連鎖中介有效。相比之下，一些中小門店僅靠傭金難以維持生計(jì)，很多時(shí)候，他們的現(xiàn)金流非常緊張。北京不少中介每個(gè)月平均只有幾單生意，有的門店完全沒(méi)有，房租、水電、員工薪水等均無(wú)法保障。正因?yàn)槿绱?，不少中介公司是以通過(guò)吃占客戶資金去低價(jià)收房、高價(jià)拋出等方式來(lái)獲取更多的收益。所以一旦發(fā)生市場(chǎng)波動(dòng)，很容易發(fā)生“中天”事件。“因此，08年預(yù)計(jì)國(guó)家會(huì)出臺(tái)更多的政策規(guī)范二手市場(chǎng)。”

　　□房?jī)r(jià)上漲壓力很大

　　“2007年頻繁的金融和交易政策真正的效果還沒(méi)有釋放出來(lái)，這些調(diào)控的效果要經(jīng)歷一個(gè)時(shí)間段后才會(huì)呈現(xiàn)出來(lái)，但不論是哪條政策來(lái)看，其實(shí)質(zhì)的目的都是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，不要讓它過(guò)快增長(zhǎng)。所以2008年的房?jī)r(jià)一定是穩(wěn)中上升的。”鄭愛(ài)新這樣告訴記者。

　　2007年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確表示，今年年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基調(diào)是：以防經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防物價(jià)全面上漲和防資產(chǎn)泡沫的“三防”為主軸，而貨幣政策主基調(diào)定為“從緊”。“據(jù)此判斷，今年我國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)展并非樂(lè)觀。”業(yè)內(nèi)人士林文說(shuō)：“2008年福州房?jī)r(jià)上漲的壓力依然很大。據(jù)預(yù)測(cè)，2008年福州商品房均價(jià)可能會(huì)突破8500元／平方米，同比增長(zhǎng)21%。”

　　當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)走到十字路口，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素在我們城市正逐步為市場(chǎng)所消化，而近年來(lái)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲也使一些購(gòu)房者望而卻步，未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅有望趨緩。林文說(shuō)：“在年終成交旺季出現(xiàn)一些成交量的萎縮的現(xiàn)象，表明市場(chǎng)供求出現(xiàn)了‘強(qiáng)制平衡’，但這并不意味著市場(chǎng)已經(jīng)滿足了真實(shí)需求，而是市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的表現(xiàn)。但是在未來(lái)的時(shí)間里即使有‘有價(jià)無(wú)市’現(xiàn)象，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)還是不可避免，但在速度上則可能有所放緩。”