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　　在住宅投資市場遭遇“寒冬”之時，武漢的產(chǎn)權(quán)式酒店則在雪花紛飛的臘月“熱推”。這群開發(fā)商高舉著“住宅投資受政策抑制后，產(chǎn)權(quán)式酒店成為最好的地產(chǎn)投資產(chǎn)品”的旗幟，而市民則持幣思量著，盤算著。

　　借“房貸新政”熱炒概念，均價過萬，僅擁有36年的產(chǎn)權(quán)

　　在住宅投資市場遭遇“寒冬”之時，武漢的產(chǎn)權(quán)式酒店則在雪花紛飛的臘月“熱推”。這群開發(fā)商高舉著“住宅投資受政策抑制后，產(chǎn)權(quán)式酒店成為最好的地產(chǎn)投資產(chǎn)品”的旗幟，而市民則持幣思量著，盤算著。

　　記者走訪在售產(chǎn)權(quán)式酒店項目發(fā)現(xiàn)，對于購買人來說，了解產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險，尤其是明晰產(chǎn)權(quán)最為關(guān)鍵。

　　酒店與地產(chǎn)頻頻聯(lián)姻

　　不久前，由億房網(wǎng)舉辦的“情定小戶型”看房活動吸引了眾多網(wǎng)友的關(guān)注。在所參觀的5處小戶型樓盤中，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店吸引的關(guān)注目光最多，其投資價值得到了網(wǎng)友的初步認(rèn)可。

　　據(jù)調(diào)查，目前江城在售的酒店式公寓有位于南湖的橙屋·服務(wù)式公館、位于漢口順道街的匯金國際公寓以及位于江夏的富麗豪廷。而在售的產(chǎn)權(quán)式酒店則有位于傅家坡車站旁的快樂時光國際公寓、位于虎泉的恒源·卓悅假日國際酒店公寓、以及位于江漢一橋的君逸·濠天產(chǎn)權(quán)式度假酒店。　　　　　　　

　　其中，恒源·卓悅假日國際酒店公寓與君逸·濠天產(chǎn)權(quán)式度假酒店采用了“產(chǎn)權(quán)酒店+小戶型公寓”的模式。以恒源·卓悅假日國際酒店公寓為例，項目定位于四星級產(chǎn)權(quán)酒店+精裝國際商務(wù)公寓，總高86.5米，大樓1至4層為商業(yè)裙樓，5至12層為四星級酒店——武漢卓悅山水大酒店；13至21層為精裝商務(wù)公寓。

　　曾經(jīng)參加過多個網(wǎng)站組織的小戶型看房活動的徐小姐表示，自己買小戶型就是用來投資的，只是自己不太明白，產(chǎn)權(quán)式酒店跟所謂的酒店式公寓有什么區(qū)別？

　　兩者的不同之處在于，酒店式公寓的投資成本是“房價+裝修價”，業(yè)主可選擇自住或出租；而產(chǎn)權(quán)式酒店的投資成本則是由“房價+四星級裝修標(biāo)準(zhǔn)+賓館三十多種配套投資裝修+完善豪華的硬件環(huán)境”，雖然產(chǎn)權(quán)式酒店將客房產(chǎn)權(quán)出售，但業(yè)主必須將客房交給酒店統(tǒng)一管理，并不得自己尋找租戶或自行入住，酒店每年給予投資者總房款一定比例的投資回報。

　　借房貸新政宣傳投資價值

　　傅家坡車站旁，由爛尾樓變身為產(chǎn)權(quán)式酒店的快樂時光國際公寓，吸引不少置業(yè)者的目光。記者多次踩盤時發(fā)現(xiàn)，對于客戶來說，該項目最吸引他們的是其優(yōu)越的地理位置，他們認(rèn)為只有優(yōu)越的地段才能保障物業(yè)升值和后期的轉(zhuǎn)售及租賃。

　　該項目的售樓小姐給記者算了一筆賬：比如投資一套總價為42.5萬元的該酒店式公寓，首付三成即13.5萬，貸款15年，每個月月供2551元，而在這15年中，業(yè)主將會獲得每月2833元的回報。每個月的回報在付完月供還略有節(jié)余。而君逸·濠天產(chǎn)權(quán)式度假酒店的售樓小姐在了解了購買意愿后，也拿出計算器給記者算了投資與收益的賬目明細(xì)。

　　雖然項目定位有不同，但是如今市場上在售的產(chǎn)權(quán)式酒店項目似乎不約而同將投資概念和“二套房貸”政策聯(lián)系起來，紛紛打出“住宅投資受政策抑制后，產(chǎn)權(quán)式酒店成為最好的地產(chǎn)投資產(chǎn)品”的口號，置業(yè)顧問的說詞也如出一轍：“二套房貸出臺后，購買第二套以上住宅的首付比例和按揭都將增加，這對于以住宅投資為主的投資客來說，顯然投資成本驟然增加。投資回報率相對比較高的產(chǎn)權(quán)式酒店就是最適合的選擇。”

　　在漢口某產(chǎn)權(quán)式酒店項目裝飾得頗像酒店大堂的售樓部，一位來自深圳的女士表示，感覺每平方米近萬元的價格高了，而管理方承諾的十年投資回報率又低，雖然置業(yè)顧問表示十年后房子升值后可出售，但她覺得該片區(qū)的房價不可能成倍增長。

　　事實也的確如此，如今武漢在售的產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報率都定在8%，但產(chǎn)權(quán)式酒店與一般住宅本質(zhì)的不同就是提供酒店式的服務(wù)，故而今后服務(wù)質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到物業(yè)今后的租金和收益回報。對此，投資者一定要查看產(chǎn)品是否聘請了有高質(zhì)量和好口碑的酒店管理公司，畢竟開發(fā)企業(yè)的實力和文化價值將在很大程度上決定產(chǎn)品的未來。

　　市民購買需明晰產(chǎn)權(quán)

　　有研究發(fā)現(xiàn)，目前產(chǎn)權(quán)式酒店在中國發(fā)展正遭遇誠信危機：部分開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的動機并不單純，有的僅僅是為了盤活停建多年的“半拉子”工程，缺乏實質(zhì)的價值。

　　更有部分開發(fā)商建設(shè)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的目的就是為圈錢融資，緩解自身的資金壓力，將投資者的利益拋諸腦后。還有部分開發(fā)商重開發(fā)輕管理，在收回酒店建設(shè)的成本后疏于對酒店的管理，導(dǎo)致日后酒店經(jīng)營不善，所謂的高額投資回報更是成為一紙空談。

　　就產(chǎn)品本身來說，看似完美的產(chǎn)權(quán)酒店也存在沒有住宅或酒店的獨立使用功能、共用部位的所有權(quán)屬性不明確、購房者與酒店管理公司之間關(guān)系不明等缺陷。所以，投資產(chǎn)權(quán)酒店一定要慎重，購買前一定核實土地和房屋是否屬于商業(yè)用途，查閱將要與酒店管理公司簽訂的托管協(xié)議中權(quán)利義務(wù)是否合理、合法等。

　　對武漢來說，目前有部分在售產(chǎn)權(quán)式酒店由“爛尾樓”改造而成，這類購房者，除了關(guān)心的房產(chǎn)的位置、價格、戶型及配套外，需要注意自己房產(chǎn)所在土地使用年限的審查，弄清樓盤的土地使用年限，盡量事先防范，避免自己的合法權(quán)益被侵犯，以臨近江漢一橋改造而成的某產(chǎn)權(quán)式酒店項目為例，據(jù)售樓小姐介紹其產(chǎn)權(quán)為36年，花近萬元買下僅有36年產(chǎn)權(quán)的住宅，打算出手的市民需要多掂量。

　　提醒>>

　　四大注意謹(jǐn)慎投資

　　產(chǎn)權(quán)式酒店有三大類型：時權(quán)酒店、退休住宅型、投資型酒店公寓。

　　由瑞士亞力山首先提出的“Timeshare Hotel”，是產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)端。而退休住宅型酒店則是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲租金回報。

　　所謂的投資型酒店公寓則是指開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立權(quán)出售給投資者，并將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得公司贈送的一定期限免費入住權(quán)。目前武漢市在售和經(jīng)營的產(chǎn)權(quán)式酒店屬于第三類：投資型酒店公寓。

　　但是，什么樣的產(chǎn)權(quán)式酒店最具備投資價值呢？投資產(chǎn)權(quán)式酒店，需要注意以下四大問題：

　　區(qū)域

　　產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種投資性產(chǎn)品，所以也具備商業(yè)地產(chǎn)投資的區(qū)域原則。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶大部分是商務(wù)人士，他們在外居住都注重方便，所以酒店周圍的商務(wù)氛圍是否濃郁、交通是否便捷等決定物業(yè)有沒有穩(wěn)定消費群，借力成熟商圈的物業(yè)更具投資價值。

　　地段與交通

　　在大的區(qū)域條件之外，地段也是決定產(chǎn)品價值的重要因素。一般來說，區(qū)域的交通樞紐、核心街道，核心街道的金角銀邊都是很具價值的地段。對于投資性產(chǎn)品來說，擁有一個好的地段，就擁有了成功的一半。

　　服務(wù)質(zhì)量

　　產(chǎn)權(quán)式酒店與一般住宅本質(zhì)的不同就是提供酒店式的服務(wù)。服務(wù)質(zhì)量的好壞，自然也是判斷其價值大小的標(biāo)準(zhǔn)。因為服務(wù)水平高低直接影響到后期出租時客戶去留。

　　價格

　　按理說，價格其實不是考量此類產(chǎn)品的主要因素。但隨著近年來市場的迅猛發(fā)展，因為很多人為的原因，不少產(chǎn)品的價格被扭曲，違背了產(chǎn)品的價值。，這種對未來價格的透支，讓看似“旱澇保收”的酒店式服務(wù)公寓投資，也暗藏危機。