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　　一直處在曖昧中的“小產(chǎn)權(quán)房”，終于遭到國務(wù)院的明令叫停。

　　政府：確保耕地“紅線”市民：遭遇低廉價格的誘惑

　　國務(wù)院辦公廳1月8日下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(以下簡稱《通知》)，通知強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模，嚴(yán)禁以各種名義擅自擴(kuò)大農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模。通知明確指出，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　一直處在曖昧中的“小產(chǎn)權(quán)房”，終于遭到國務(wù)院的明令叫停。

　　“預(yù)防”轉(zhuǎn)為“下藥”

　　“之前只說購買小產(chǎn)權(quán)房有風(fēng)險，禁止購買，只是打了‘預(yù)防針’。由于沒有具體的執(zhí)行意見和政策，還是有很多人受低價的誘惑繼續(xù)購買”。武漢市房地產(chǎn)研究中心主任王濤這樣告訴記者。

　　近日，家住武昌的張先生經(jīng)人介紹得知，武昌火車站附近有較便宜的房子，此地交通方便，購物，吃飯、休閑等周邊配套也十分得方便。介紹人明確地告訴張先生，房子是村民自己蓋的，但價格十分便宜。“二千元一平方米，比周圍的房價低四五千呢！”張先生十分動心。“對于我一個月薪3000多元的普通職員來說，市面上的商品房我根本承受不起。”其實(shí)，不止張先生一人有如此的想法，很多動心于“小產(chǎn)權(quán)房”的購房者，都是受經(jīng)濟(jì)能力的限制，萌生購買“小產(chǎn)權(quán)房”的想法。

　　其實(shí)，早在此前，在集體土地上開發(fā)并向社會出售住房的問題(即“小產(chǎn)權(quán)房”)就引起社會關(guān)注，為此去年6月建設(shè)部曾發(fā)布風(fēng)險提示，表示由于小產(chǎn)權(quán)房不能辦理房產(chǎn)證等合法手續(xù)，城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。

　　“明確的措施出來，就由‘預(yù)防’轉(zhuǎn)為‘下藥’?！锻ㄖ吩俅沃厣陣?yán)格禁止和嚴(yán)肅查處‘以租代征’轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為，要求相關(guān)職能部門合力執(zhí)法，還分別從項(xiàng)目審批、水電氣供應(yīng)、產(chǎn)權(quán)辦理、金融放貸等方面提出了六個‘不得’，從源頭上把非法占有農(nóng)用地的項(xiàng)目卡死了。”武漢市房地產(chǎn)研究中心主任王濤這樣告訴記者。

　　剎風(fēng)亂占濫用農(nóng)用地

　　據(jù)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)新華金融保險學(xué)院副院長張東教授介紹，此次國家重申城鎮(zhèn)居民不得買“小產(chǎn)權(quán)房”比起以往相關(guān)規(guī)定而言更細(xì)化、明確，以前只是說農(nóng)村集體用地不可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，而這次規(guī)定中明確表示：任何單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)，嚴(yán)禁通過“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地，嚴(yán)禁將農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)。農(nóng)村的住宅用地只能分配給本村村民，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

　　張東教授說：“小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)在某些地方有擴(kuò)大的趨勢，現(xiàn)在還有一種觀點(diǎn)：城市房價漲幅太快、供需結(jié)構(gòu)不好，于是就有不少居民在不知情的情況下購買小產(chǎn)權(quán)房。加上一些開發(fā)商、集體、土地部門參與將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為國有合法產(chǎn)權(quán)房，國家當(dāng)然就要進(jìn)行宏觀調(diào)控，給出旗幟鮮明的表示：重申不能購買、調(diào)配農(nóng)村和城鎮(zhèn)土地的不同用途。”通知明確，政府要嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)。

　　耕地如同農(nóng)民的“生命線”，如果農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將耕地變成宅基地，然后在宅基地上建房，繼而向外出售，從眼前看確實(shí)獲利多多，讓農(nóng)民們喜不自禁，但如果這種做法被明確允許，城里人蜂擁去農(nóng)村購房，那么在眼前經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織必會將更多耕地變成宅基地，建更多“小產(chǎn)權(quán)房”供城里人享用，其后果可能是：若干年之后，一些城市郊區(qū)的農(nóng)民將無田可種，他們將失去賴以生存的“生命線”。

　　“小產(chǎn)權(quán)房占用農(nóng)田，對農(nóng)村土地規(guī)劃造成不好的影響，同時也攪亂了城鎮(zhèn)的住房市場，這些危害是不可否認(rèn)的，”張教授說道。

　　“以犧牲農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益為代價，無異于飲鴆止渴。”一位房產(chǎn)人士表示。

　　“小產(chǎn)權(quán)房”明令叫停

　　一位居民在南湖附近購買了套小產(chǎn)權(quán)房，但由于房產(chǎn)證一直辦不下來，于是他想把房子出售掉，但因?yàn)樽C件不齊也不好賣出去，長時間處于多方面的糾紛中。小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險顯而易見。武漢市房地產(chǎn)交易管理中心人士表示，除了不能辦齊兩證、正常交易外，如果遇上國家征地或是拆遷，購房人利益也將很難保證。

　　“意見的出臺可以有效地遏制小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和交易，同時對于城鎮(zhèn)土地的整體規(guī)劃和合理流轉(zhuǎn)起到很好引導(dǎo)作用，”王濤認(rèn)為。

　　國家土地副總督察甘藏春在回答記者提問時表示，根據(jù)我國現(xiàn)行的土地管理法，建設(shè)使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地，二是農(nóng)村公共設(shè)施的用地，三是農(nóng)村興辦的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)，四是根據(jù)擔(dān)保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時候可以允許。除此以外包括“小產(chǎn)權(quán)房”，都是現(xiàn)行法律不允許的。

　　為了從源頭上防止“小產(chǎn)權(quán)房”問題，通知規(guī)定，嚴(yán)禁通過“村改居”等方式，非法將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地，用于商品住宅開發(fā)。這意味著，今后開發(fā)商和村委會“合作”占用農(nóng)村土地，開發(fā)賣給城鎮(zhèn)居民的商品房，也屬違規(guī)之列，必須禁止。

　　據(jù)湖北省國土資源廳人士介紹，按通知規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，將不予批準(zhǔn)。今后，村民賣房牟利的行為將大大減少。

　　評論>>>

　　“我們沒有更多的選擇”

　　近日，一位朋友的朋友找到記者，“神秘”地說她通過熟人介紹，在武昌可以買套小產(chǎn)權(quán)房，三千不到的價格，讓人心動。她唯一擔(dān)心的是，現(xiàn)在，報紙、電視上對“小產(chǎn)權(quán)房”一致喊打，讓她顧慮重重。

　　目前，引起爭議并招致政府調(diào)控的是我們經(jīng)常看到的往往存在于城鄉(xiāng)結(jié)合部的小產(chǎn)權(quán)房，即鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，也就是上面那位朋友非常想買的房子。

　　很多人會很疑惑，一邊是買不起房子的老百姓，一邊是大量推倒的小產(chǎn)權(quán)房，為什么兩者之間找不到一個平衡。小產(chǎn)權(quán)房之所以能在民間滋長，發(fā)展規(guī)模頗為壯觀，價格便宜無疑就是最大的原因。即便在武漢這樣的地方，相對于中心城區(qū)動則近百萬一套的商品房，城中村對外銷售的小產(chǎn)權(quán)房一般只要30萬左右，對于很多買房人來說，讓他們選擇小產(chǎn)權(quán)的理由也很簡單：我不買小產(chǎn)權(quán)，我這輩子也許就買不起房。

　　政府不斷重申，小產(chǎn)權(quán)房不合法，提示購房風(fēng)險。而買房人都有一個困惑，我買房就是自住，既然我們的父輩可以在單位宿舍住上一輩子，我為什么就非得為了合法產(chǎn)權(quán)付出一生的積蓄和辛勞？

　　在此前，我們往往認(rèn)為購買小產(chǎn)權(quán)的人都是中低收入者，不過發(fā)生在北京等地的事實(shí)告訴我們，小產(chǎn)權(quán)房的購買群體已經(jīng)擴(kuò)大，發(fā)生的一些糾紛也顯示，購買小產(chǎn)權(quán)房的交易并不能得到現(xiàn)行國家法律的承認(rèn)，買房人的權(quán)益也無法得到保障。這是所有購買小產(chǎn)權(quán)住房者的一個最大擔(dān)憂，尤其是在城市快速的擴(kuò)張進(jìn)程中，說不準(zhǔn)哪天你的房子就被納入了拆遷范圍，這也讓不少意圖購買小產(chǎn)權(quán)房的人陷入矛盾。

　　關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房所有爭議的背后，還是源于土地的問題，政府壟斷模式的土地供應(yīng)制度，在房價日益高漲的情況下，引發(fā)了很多置疑，而包括農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的正常探索，才剛剛開始。在北京、上海以及武漢這樣的大都市，不少人都會這樣開自己的玩笑：我在村里有幾百平方米的房子，可我在城里，連一套50平方米的小戶型都買不起，要是能用我鄉(xiāng)下的房子土地在城里換套房子，多好！

　　對于土地的探索一天沒有結(jié)束，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的爭論也不會結(jié)束。而眼下，從政府的角度，如果能使得樓市平穩(wěn)發(fā)展，如果能切實(shí)保證經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房工程建設(shè)，如果能讓絕大多數(shù)人能夠“居有其屋”，縮小所謂小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的價格差，或者把所有的小產(chǎn)權(quán)都合法地變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)，那么，小產(chǎn)權(quán)自然也就從我們的視野中消失。

　　名詞解釋>>>

　　何謂鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房

　　小產(chǎn)權(quán)房又俗稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，所謂的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

　　對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。

　　第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘彿咳说漠a(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。

　　第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

　　第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

　　第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

　　相關(guān)政策>>>

　　國土部重拳“以租代征”

　　“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。”《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(以下簡稱《通知》)再次明確了這個問題。

　　國土部土地利用司負(fù)責(zé)人介紹，總的來看土地違法違規(guī)用地問題有所好轉(zhuǎn)。然而，違法違規(guī)征占土地，特別是農(nóng)用地非法入市的現(xiàn)象令人擔(dān)憂。

　　《通知》要求嚴(yán)查“以租代征”行為，明確國家機(jī)關(guān)工作人員批準(zhǔn)“以租代征”占地建設(shè)的，要追究其非法批地的法律責(zé)任；單位和個人擅自通過“以租代征”占地建設(shè)的，要追究其非法占地的法律責(zé)任。此外，該負(fù)責(zé)人還強(qiáng)調(diào)，要求各有關(guān)部門對未取得合法用地手續(xù)的農(nóng)村集體建設(shè)項(xiàng)目，要在項(xiàng)目審批核準(zhǔn)、規(guī)劃許可、產(chǎn)權(quán)登記、貸款發(fā)放和企業(yè)登記等環(huán)節(jié)予以嚴(yán)格限制。對未取得合法用地手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)展改革部門不得辦理項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)手續(xù)，規(guī)劃部門不得辦理建設(shè)規(guī)劃許可，建設(shè)部門不得發(fā)放施工許可證，電力和市政部門不得通電、通水、通氣，國土資源管理部門不得受理土地登記申請，房產(chǎn)部門不得辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放貸款。

　　猜想>>>

　　誰動了誰的奶酪

　　博弈十年之后問罪小產(chǎn)權(quán)的原因

　　“每平方米3千元,物業(yè)費(fèi)每平米5毛8,取暖費(fèi)每平方米16元,物業(yè)也不錯的,一樣有人清掃衛(wèi)生,過了晚上十點(diǎn),您要是停車,立馬有戴著紅袖標(biāo)的治安管理員來詢問。我覺得很好,況且也只能買得起這樣的房子,于是我賣了門頭溝的房子搬到這,買了3套房,父母一套,岳父一套,自己住一套,鄰居的情況也大多如此,酒仙橋的、昌平的，更遠(yuǎn)的也有。”什么樣的房子可以如此低價，您也許猜到了——就是“小產(chǎn)權(quán)房”。

　　大約十年前，“小產(chǎn)權(quán)房”悄然出現(xiàn)在城市郊區(qū)；大約五六年前至今，“小產(chǎn)權(quán)房”的廣告已經(jīng)和商品房一起在售樓網(wǎng)站出售，這自然引發(fā)糾紛。由于最初“小產(chǎn)權(quán)房”對村民、政府、購買者三方有利，因而得到了各級政府的默許，并給那些因房價過高而買不起房子的城里人一份希望。據(jù)北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計(jì)，目前在北京周邊的順義、房山、通州、密云等城鄉(xiāng)結(jié)合部，共有70多個已經(jīng)售出、在售、在建的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目，占北京可售房屋面積的比例高達(dá)近三分之一，價錢卻比大產(chǎn)權(quán)的商品房低了三分之二左右。

　　日前，建設(shè)部發(fā)出對小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險提示，提醒消費(fèi)者，不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋。北京市國土資源局局長安家盛昨天在第17個全國土地日宣傳活動上表示:“市國土部門正聯(lián)合市農(nóng)委在全市范圍內(nèi)調(diào)查‘鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房’、‘小產(chǎn)權(quán)房’的家底，根據(jù)調(diào)查情況將對違規(guī)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目予以停工停售。”但直到今日，部分“小產(chǎn)權(quán)房”仍在建設(shè)中，人們不禁要問：小產(chǎn)權(quán)房的“茁壯成長”并非一年兩年，小產(chǎn)權(quán)房的隱藏風(fēng)險也不是一天兩天，為何直到今天形成“燎原之勢”，政府部門才想起“發(fā)威問罪”呢？

　　所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。