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　　資金緊縮，將導(dǎo)致市場以現(xiàn)金為王。這必然促使一部分開發(fā)企業(yè)無錢開發(fā)，但更多的影響還是來源于行業(yè)內(nèi)的盤整。”

　　今年，銀行將嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)貸款

　　資金緊縮，將導(dǎo)致市場以現(xiàn)金為王。這必然促使一部分開發(fā)企業(yè)無錢開發(fā)，但更多的影響還是來源于行業(yè)內(nèi)的盤整。”

　　——縱橫置業(yè)武漢有限公司副總經(jīng)理劉必恩

　　去年底，眾多申請個人住房按揭貸款的市民被擋在銀行門外。新年伊始，這種“個貸排隊”現(xiàn)象能否緩解？近日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，等待了幾個月的房地產(chǎn)商、市民，在新年信貸開閘一周后，仍喊渴。某國有銀行信貸人士表示，今年，個人住房按揭貸款將以滿足自住型需求為主，房地產(chǎn)企業(yè)貸款將從嚴(yán)。

　　據(jù)了解，1月3日，央行2008年度工作會議在京召開，強(qiáng)調(diào)總量上將更嚴(yán)格控制信貸。此前央行要求商業(yè)銀行以季度上報信貸指標(biāo)，開發(fā)商想趁信貸開閘一擁而上，大規(guī)模地拿到資金已很難。

　　◇現(xiàn)狀

　　個貸審批她等了三個月

　　陳妮(化名)心頭懸著的石頭，終于落了下來。近日，陳妮接到中國農(nóng)業(yè)銀行電話，她從去年10月中旬就開始申請的房貸，這個星期有望批下來，為貸款審批，她等了3個月時間。而此前，一位7月份申請房貸的同事，在同一家銀行，僅花7天時間就獲得批準(zhǔn)。

　　去年前三季度，銀行用完全年的新增貸款計劃，第四季度申請個貸的購房者，等待著新年開閘的第一波資金，而同樣等待的，還有融資單一化的房企們。

　　“已經(jīng)跟銀行談好了，這幾天貸款就會下來。”1月4日，項(xiàng)目位于珞喻路的某開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理辦公室，職員小張正在匯報工作。他近期忙的事情是幫業(yè)主申請貸款。從去年10月份開始的個貸排隊，已直接影響著武漢部分開發(fā)企業(yè)的資金回籠。

　　在武漢，許多開發(fā)企業(yè)依舊是賣一棟房子建一棟房子的資金循環(huán)模式，收不到房款，資金鏈就出現(xiàn)脫節(jié)，“我們現(xiàn)在是在苦苦撐著，本以為新一年銀行就會放閘，現(xiàn)在看來，希望渺茫。”一家規(guī)模很小的開發(fā)企業(yè)副總經(jīng)理坦言。

　　據(jù)了解，2008年總貸款額度由監(jiān)管部門確定，然后分配給各家商業(yè)銀行，在總量控制前提下，投放比例還嚴(yán)格按季度劃分，分別約為總量的35%、30%、25%和10%。

　　如果第一季度的閘口打開時，不能“圈”下一筆錢，那后三個季度的日子，就更不能在銀行融到資金了。

　　在此前央行一內(nèi)部會議上，十余位行長級人士已達(dá)成共識：2007年貸款規(guī)模超標(biāo)，問題主要出在房地產(chǎn)貸款；2008年除了嚴(yán)控“兩高一資”，就是大砍地產(chǎn)信貸。

　　◇影響

　　資金緊縮市場以現(xiàn)金為王

　　信貸開閘路遭堵，多方融資也將愈發(fā)坎坷。按通常的邏輯分析，那些資金鏈單一化的房企，必然在這一波動蕩中面臨“清洗”，市場或?qū)⒊霈F(xiàn)寡頭壟斷局面。

　　“今年開始，資金鏈的緊縮，將導(dǎo)致市場以現(xiàn)金為王。”縱橫置業(yè)武漢有限公司副總經(jīng)理劉必恩表示，因?yàn)橘Y金鏈的影響，市場最終將從資本時代進(jìn)入資金時代，手上有現(xiàn)金才是發(fā)展的硬道理，這必然促使一部分開發(fā)企業(yè)，無錢開發(fā)，樓市供應(yīng)或?qū)苡绊懀嗟挠绊戇€是來源于行業(yè)內(nèi)的盤整。

　　劉必恩說，從全國行業(yè)來講，不會出現(xiàn)大漲大跌，不過會出現(xiàn)小幅盤整；而武漢作為區(qū)域性市場，因?yàn)樘貐^(qū)的利好，將緩步上漲。從整個市場來看，小企業(yè)的日子將更難過，而那些大型的開發(fā)企業(yè)、股份有限公司，也會資金偏緊。而中型房企將比較好過。一些中小企業(yè)，將加大對二三線城市的投資，通過這個階段，市民將向周邊去購房，因?yàn)槎€城市的漲幅才剛剛開始。

　　“對于購房者來說，主要是銀行貸款的影響，利率壓力及審批難度加大。”劉必恩預(yù)測：“房價將持續(xù)穩(wěn)定上漲。”

　　記者調(diào)查

　　新年首周貸款未見放量增長

　　信貸新年開閘后，能緩解“個貸排隊”現(xiàn)象嗎？昨日，一股份制商業(yè)銀行武漢分行個貸部負(fù)責(zé)人表示：“現(xiàn)在每天的新增貸款數(shù)量大約在1000萬到1500萬元左右，與去年同期相比沒有太大變化。”

　　一位國有銀行信貸經(jīng)理表示，信貸在新年開閘后，也只會從緊發(fā)放，向優(yōu)質(zhì)、大型品牌開發(fā)商傾斜。

　　房貸額度已開始按月執(zhí)行

　　“我們?nèi)ツ昴甑讋偤梅磐曩J款，只比預(yù)訂的計劃超出了一點(diǎn)點(diǎn)，但并沒有積壓客戶的貸款申請，都有節(jié)奏地放完了。”昨日，一股份制商業(yè)銀行武漢分行個貸部負(fù)責(zé)人介紹：“現(xiàn)在每天的新增貸款數(shù)量大約在1000萬到1500萬元左右，與去年同期相比沒有太大變化。”

　　與銀行高層人士表現(xiàn)出來的“冷靜”相比，記者發(fā)現(xiàn)個貸經(jīng)理很忙。昨日，在某股份制銀行的個貸業(yè)務(wù)辦理處，多位個貸經(jīng)理拿著客戶的貸款排隊申請審批。

　　一家商業(yè)銀行個貸產(chǎn)品經(jīng)理分析，目前貸款未出現(xiàn)放量增長，一是新一年剛開始，不可能在數(shù)量上有很大突破；二是今年的房貸額度已開始按月執(zhí)行。

　　也就是說，新年伊始，銀行不是沒錢，而是要“細(xì)水長流”。

　　一季度貸款額度春節(jié)前后下來

　　昨日，某國有銀行會計部門人士向記者透露，由于該行去年上半年放貸速度太猛，半年就用完了整年度的計劃，所以下半年特別是年底，基本上停止了發(fā)放貸款。

　　據(jù)了解，目前各商業(yè)銀行正在向監(jiān)管部門報送2008年貸款發(fā)放具體計劃，在最近的銀行業(yè)年度大會后會拿出細(xì)則，而一季度貸款額度要到春節(jié)前后才會下來。

　　昨日，多個銀行人士證實(shí)了上述說法。據(jù)了解，目前武漢的多家銀行均未收到總行下發(fā)的2008年放貸計劃，但不少銀行已感覺到放貸的“微妙氣氛”。

　　一股份制商業(yè)銀行武漢分行個貸部負(fù)責(zé)人表示，年初大量放貸、年底收縮放貸，是銀行的經(jīng)營規(guī)律。但今年這種年初的“原始沖動”有望下降。因?yàn)?，盡管今年明確的操作細(xì)則還未出臺，但大氣候的從緊貨幣政策，已十分明確。

　　房企將面臨結(jié)構(gòu)性“缺錢”

　　今年，房地產(chǎn)企業(yè)和申請房貸個人將面臨的是一種結(jié)構(gòu)性“缺錢”。“以前，銀行70%到80%的利潤來自于存貸利差，一旦今年的信貸總量變少，而總行規(guī)定的業(yè)務(wù)增長量必須要完成，那么我們的資金必定會向中風(fēng)險的貸款項(xiàng)目轉(zhuǎn)移。”上述個貸部負(fù)責(zé)人表示。

　　某國有銀行人士也贊同這一觀點(diǎn)，“信貸緊縮并不一定是銀行沒有錢放貸了，只是這種放貸沖動會向別的行業(yè)傾斜，以前銀行可能會更愿意貸款給房地產(chǎn)企業(yè)和個人住房按揭貸款，但現(xiàn)在資金可能會流向高校貸款或其他企業(yè)。”

　　“我們今后的住房按揭貸款將以滿足自住型需求為主，但也將按照政策規(guī)定發(fā)放給第一套住房以上的購買者。”多位銀行個貸部負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　專家建議

　　開發(fā)商

　　要另尋融資渠道

　　開發(fā)商在銀行遭遇融資危機(jī)，2006年就有預(yù)警。2006年5月29日，建設(shè)部等九部委一紙意見，抬高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸條件。

　　“宏觀調(diào)控對金融的反應(yīng)，壓縮了開發(fā)商的融資渠道，促使開發(fā)商求變。”中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院教授張東說，開發(fā)商的融資渠道越來越窄后，從外邊引進(jìn)戰(zhàn)略與非戰(zhàn)略資金成為當(dāng)務(wù)之急。

　　未來融資多元化房企能生存

　　按專家的分析，未來能夠生存下來的房地產(chǎn)企業(yè)大多是融資多元化和資金實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商。

　　但并非所有的房企都能多元化融資。近5年來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)融資結(jié)構(gòu)依然以銀行貸款為主導(dǎo)，信貸占總?cè)谫Y額的比重基本都在80%以上。而房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)對信貸的需求從來都非常旺盛，一度整個行業(yè)平均負(fù)債率在70%以上。

　　如有其他融資渠道可借機(jī)做大

　　如何尋找出路，眾多房企在2007年一直努力。據(jù)統(tǒng)計，2007年，通過A股IPO集資的上市公司達(dá)到120家，募集資金額達(dá)4143億元；實(shí)施增發(fā)的企業(yè)有156家，增發(fā)募集資金總額達(dá)2712億元；再加上發(fā)行可轉(zhuǎn)債和企業(yè)債，資本市場募資已達(dá)近萬億元，其中大半收入了房企囊中。

　　但到了2008年，IPO的道路也將坎坷。盡管證監(jiān)會辟謠“已停辦房地產(chǎn)企業(yè)IPO”消息，但近段時間房地產(chǎn)IPO確實(shí)少之又少。有地產(chǎn)商透露，證監(jiān)會也接受IPO申報，但程序比以往更復(fù)雜，除常規(guī)程序外，發(fā)改委還要審核企業(yè)是否符合“70%以上90平方米以下”的強(qiáng)制性規(guī)定等等。

　　“現(xiàn)在是最壞的時代，也是最好的時代，在銀行之外，如果有其他的融資渠道，就意味著可以借機(jī)做大做強(qiáng)。”一家上市房企在漢公司主管笑言。