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　　一、市場交易情況綜述

　　2007年成都主城區(qū)(五城區(qū)和高新區(qū))土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌土地112宗，總供地面積達3909282.0796平方米，合計5863.8938畝；其中成交108宗，成交凈用地面積5691.2125畝；成交總金額為2527341.113萬元。與2006年相比，成交宗數(shù)增加了21宗，總成交面積卻減少了13.54%(891畝)，這主要是由于2006年成交的沙西線華僑城地塊體量巨大，達3188.037畝，剔除該地塊的影響，則成交面積增加了67.66%。雖然成交面積同比減少了13.54%，但是成交金額同比卻增加了39.14%。

　　其中，拍賣方式供應(yīng)土地75宗，全部成交，總成交面積為4381.3696畝；掛牌方式供應(yīng)37宗，成交33宗，總成交面積為1309.8429畝；未成交的土地共4宗，全部為商業(yè)(服)用地，總面積為172.6813畝。

　　2007年主城區(qū)土地市場交易簡況

　　二、主城區(qū)土地成交情況2.1成交土地分布特征

　　2007年成都市主城區(qū)成交土地分布列表

　　2.1.1從行政區(qū)域看——高新區(qū)土地成交宗數(shù)和面積均居各行政區(qū)域首位

　　與2006年相似，2007高新區(qū)的土地成交數(shù)量最多，面積最大，成交宗數(shù)和面積分別占到了整個主城區(qū)的28.70%、32.48%；其次是成華區(qū)；成交體量最小的是武侯區(qū)，15宗地共317.4039畝。

　　2.1.2從方位看——城南仍是市場的焦點

　　與高新區(qū)大規(guī)模供地相對應(yīng)，城南仍是市場的焦點。1-12月城南的土地成交總量為39宗，供應(yīng)總面積為1865.9401畝，宗數(shù)和面積分別占主城區(qū)總成交土地的36.11%和32.79%。隨著成都成為“新特區(qū)”和領(lǐng)事館區(qū)的南遷，城南的市場熱點地位仍將繼續(xù)保持。

　　2.1.3從環(huán)域看，三環(huán)外土地成交體量最大

　　從環(huán)域看，各大環(huán)域均有不同數(shù)量的土地成交。一環(huán)內(nèi)成交土地宗數(shù)多，但總面積并不太大；一～二環(huán)土地成交宗數(shù)和面積都是最少的；三環(huán)外是土地交易的主戰(zhàn)場，成交土地宗數(shù)(48宗)和面積(3122.3894畝)都占到了整個主城區(qū)的一半左右。

　　2.1.4從環(huán)域和方位的交互看

　　各環(huán)域和方位成交土地交互圖

　　城東、城南各環(huán)域都有土地成交，城西成交的土地都在二環(huán)外，城北三環(huán)外沒有土地成交。城南三環(huán)外不管是土地成交宗數(shù)還是土地成交面積都是各區(qū)域中最多的，共成交26宗地，1427畝。市中心成交土地規(guī)模普遍偏小，成交了12宗地，但總面積只有245畝。

　　2.2土地成交價格情況2.2.1平均成交單價

　　2007年主城區(qū)土地市場整體平均成交單價為904萬元/畝，同比每畝上漲628萬元，增幅達226%；其中，拍賣成交土地的平均單價為778萬元/畝，掛牌成交土地的平均單價為1325萬元/畝。2007年由于成百地塊位置特殊、成交單價超高，因此拉高了總體成交均價；而2006年成交的沙西線華僑城地塊由于規(guī)模超大、成交單價極低，又拉低了總體均價。因此，如果不考慮這兩宗地對年度均價的特別影響，2007年土地平均成交單價則為788萬元/畝，同比上漲185%。

　　分區(qū)域來看，受成百地塊的拔高影響，市中心的平均成交地價最高；從一環(huán)內(nèi)往三環(huán)外，土地成交單價呈現(xiàn)遞減的趨勢。由于城東成交的地塊位置和開發(fā)條件都比較優(yōu)越，因此成交均價較高。城南雖然成交體量很大，但三環(huán)外的商業(yè)(服)用地占了很大比例，因此成交均價相對較低。城西和城南相似，因為成交的大部分宗地位于三環(huán)外，且有一宗正成地產(chǎn)競得的紅碾村地塊價格僅為134萬元/畝，因此板塊平均成交價格最低，為512萬元/畝。

　　2.2.2樓面地價

　　注：住宅類用地包括純居住用地和商住兼有的城鎮(zhèn)混合住宅用地。

　　2007年成都市主城區(qū)成交的住宅類用地總體樓面地價為3766元/平方米；市中心成交土地的樓面地價最高，較之于其它環(huán)域高出2000元/平方米左右，由此可以看出隨著城市的外括和市中心土地的日漸減少，市中心的土地價值顯得越發(fā)精貴。此外，從方位看，城南成交土地的樓面地價僅次于市中心，城東、城西和城北三個方位的樓面地價差距都不大；雖然城南和城西成交的住宅類用地都是普遍分布于二環(huán)外，但城南成交的住宅類用地的樓面地價要比城西高出819元/平方米，且城南很多三環(huán)外住宅類地塊的樓面地價都在5000元/平方米以上。從環(huán)域來看，三環(huán)外的樓面地價和三環(huán)內(nèi)已沒有太大差別，都在3400元/平方米左右。

　　2.3成交土地的用地性質(zhì)

　　2007年成交的土地中，純住宅用地1宗、城鎮(zhèn)混合住宅用地78宗、商業(yè)(服)用地29宗。與2006年相比，成交的純住宅用地減少了5宗，商住用地增加了5宗，商業(yè)(服)用地增加了13宗，而成交的商業(yè)(服)用地則主要是分布于南部新區(qū)?？梢?，2007年，土地市場仍是以商住混合住宅為主，以商業(yè)(服)用地為輔，純居住性質(zhì)的用地所占的比例已經(jīng)很小了。隨著南部新區(qū)的日漸成熟以及舊城改造的持續(xù)推進，2008年還將有更多的商業(yè)(服)用地上市并成交。

　　2.4各月成交土地動態(tài)變化2.4.1各月成交體量變化

　　本年度主城區(qū)各月成交體量變化較大，全年基本上可以分為三個階段，第一個階段是1-3月，即春節(jié)前后，成交體量都比較??；第二個階段和第三個階段以8月為界線，4-7月和9-12月呈現(xiàn)雙高態(tài)勢，這兩個階段中每個月成交的土地宗數(shù)和面積都很多，只有8月份既無土地供應(yīng)也無土地成交。

　　2.4.2各月成交價格變化

　　注：8月主城區(qū)無土地供應(yīng)因此也無土地成交。

　　從上圖可以看出，2007年1月-12月整個成都市的土地市場成交價格呈現(xiàn)曲折上升態(tài)勢。9月份因為成百地塊成交單價高達8800元/畝，因此月度土地成交均價也高達2360萬元/畝；2月份因為成交土地全部為高新區(qū)的商業(yè)(服)用地，故均價極低。7-9月土地成交均價突然猛漲到1000萬元/畝以上，主要有兩個原因：其一是整個房地產(chǎn)市場的宏觀大勢發(fā)展火熱，全國各地的房價上漲迅速，由此帶動地價的上漲；其二是成都獲批“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”，良好的城市發(fā)展環(huán)境吸引了大量外來資本投資成都的房地產(chǎn)市場，從而猛然抬高地價。但是，10月新政后，地價明顯大幅下跌，重回歸到一個理性的水平。

　　三.主城區(qū)流標土地情況3.1流標土地列表

　　3.2流標土地特征

　　從2007年主城區(qū)土地流標的情況看，2007年主城區(qū)供應(yīng)的112宗土地中，共流標了4宗地，總流標面積為172.6813畝。這4宗地中全部位于三環(huán)外，其中三宗分布于南部新區(qū)，一宗位于高新西區(qū)，且全部為商業(yè)(服)用地。雖然高新區(qū)目前發(fā)展迅速，但由于其成熟度及人氣聚集度始終不高，因此商業(yè)(服)物業(yè)的發(fā)展仍存在一定抗性。此外，從時間上看，流標土地交易時間全部在10月以前，由此可以看出新政后房地產(chǎn)市場雖然大勢比較疲軟，但是對主城區(qū)土地的成交并未產(chǎn)生明顯的影響。

　　四. 2007年主城區(qū)成交土地可開發(fā)量情況4.1總體情況

　　2007年成都市主城區(qū)共拍賣和掛牌成交土地5691.2125畝，根據(jù)每宗土地的控規(guī)指標和宗地規(guī)模綜合計算，2007年成交的土地未來1-2年內(nèi)將能向市場供應(yīng)約1900萬平方米商品房，其中可供應(yīng)商品住宅約1050萬平方米，商業(yè)物業(yè)約850萬平方米。

　　4.2不同區(qū)域可開發(fā)量情況

　　從上表可以看出，未來城東、城南可供應(yīng)的商品房體量最大，其中城東的市場放量將主要集中在二～三環(huán)，城南主要在三環(huán)外、且大部分為商業(yè)物業(yè)。整體來看，未來三環(huán)外的市場空間將遠遠大于三環(huán)內(nèi)。二～三環(huán)可供應(yīng)的商品房仍然很多，但主要分布于城東和城北，一～二環(huán)可供應(yīng)的商品房將越來越少。

　　五、2007年度土地市場與房產(chǎn)市場變化趨勢的對比研究5.1市場容量對比

　　2006年成都市主城區(qū)的商品房供需基本平衡，到了2007年，開始明顯出現(xiàn)供大于求的局面。為了更好的控制日益升溫的房產(chǎn)市場，從2006年開始，政府就加大了土地供應(yīng)量，2007年土地放量繼續(xù)增加。經(jīng)粗略估計，2007年成交的土地在未來可以為市場新增約1900萬平方米的商品房，這個潛在市場供應(yīng)量足可供市場消化1-2年。隨著政府對土地的持續(xù)放量，還將會不斷有大量潛在商品房源進入市場，再加上“90、70政策”的進一步貫徹執(zhí)行，有效供應(yīng)的增加必然會進一步減小供需結(jié)構(gòu)性矛盾，從而對抑止房價價格的過快上漲發(fā)揮一定的作用。

　　5.2價格對比

　　注：1、圖中的商品房均價為2007年1-11月的銷售均價。

　　2、圖中2007年土地成交均價為剔除紅星路成百地塊后的價格，同比的2006年土地成交均價亦為剔除沙西線華僑城地塊后的價格。

　　2007年1-11月主城區(qū)商品房成交均價為4963元/平方米，同比上漲了11%；而1-12月土地成交的均價為788萬元/畝，同比漲幅達到了70%，是商品房成交均價同比漲幅的7倍。由此可以看出，2007年地價的漲幅遠遠高于房價的漲幅。雖然國家正采取各種措施加強對房產(chǎn)的宏觀調(diào)控以抑制過快上漲的房價，但隨著土地的日漸稀缺和房產(chǎn)市場的不斷升溫，地價勢必將繼續(xù)走高，而地價作為房價的基礎(chǔ)部分，地價走高必然會促使房價進一步上漲，因此短期內(nèi)靠增加土地供應(yīng)能否抑止房價快速上漲還有待市場檢驗。

　　六、年度土地交易特征小結(jié)

　　6.1市場總體呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢。

　　在不考慮2006年成交的沙西線華僑城地塊的情況下，2007年主城區(qū)土地市場的供應(yīng)體量和成交體量較2006年都有大幅的增加，且從流標率來看，2007年的流標率僅為3.57%，同比減少了4.85%，由此可見07年主城區(qū)土地市場供應(yīng)充足、需求旺盛，整個市場發(fā)展狀態(tài)良好。

　　6.2土地價格上漲迅速。

　　2007年主城區(qū)土地成交價格漲幅巨大，整體平均成交單價為904萬元/畝，同比每畝上漲628萬元，增幅達226%；即使剔除個別特殊地塊影響，地價同比漲幅也達到近兩倍；平均樓面地價達到了3766元/平方米，有24%的土地樓面地價在5000元/平方米以上，最高的樓面地價甚至達到了9562元/平方米(11月30日交大雙流置業(yè)競得的紅墻巷地塊)。

　　6.3高新南區(qū)一支獨秀，發(fā)展加速，潛力巨大。

　　南部高新區(qū)2007年共成交29宗地、1593.5747畝，流標率僅為10%，整個成交體量占到了全市的近1/3，遠遠超過其他行政區(qū)域。成交的土地中，有86%都是位于三環(huán)外，且成交的商業(yè)(服)用地占了近70%的比例。從土地成交價格來看，不管是城鎮(zhèn)混合住宅用地還是商業(yè)用地，成交價格都不低，整體平均成交單價為675萬元/畝，城鎮(zhèn)混合住宅用地的成交均價達950萬元/畝，商業(yè)(服)用地的成交均價為315萬元/畝。此外，從本年度進入高新南區(qū)的開發(fā)商來看，中海、中航、香港嘉里、廣東中天盈、廈門建發(fā)等眾多資本雄厚的品牌開發(fā)巨頭紛紛不惜重金在南部開發(fā)區(qū)內(nèi)跑馬圈地。由此可以看出，一方面政府在積極地按規(guī)劃思路推動南部新區(qū)的發(fā)展，加速促進其區(qū)域內(nèi)配套的完善，使區(qū)域內(nèi)更方便居住；另一方面正是有政府的合理規(guī)劃和政策推動，使得很多開發(fā)商都非?？春脜^(qū)域的發(fā)展前景，愿意花大價錢為其買單，即使是在其他類似區(qū)域市場抗性很大的商業(yè)(服)類用地，在該區(qū)域的市場接受度也非常好。

　　6.4“新特區(qū)”和“新政”分別產(chǎn)生利好和利空影響

　　6月9日，成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)已獲國務(wù)院正式批準，成為繼上海浦東新區(qū)和天津海濱新區(qū)之后又一個國家綜合配套改革試驗區(qū)。這一利好背景的獲得，吸引了國內(nèi)眾多實力資本對成都的青睞。7月20日，10宗土地集中放量，成交9宗，總成交面積達802.9599畝，總成交金額達883204.7165萬元，土地拍賣的宗數(shù)、面積、成交金額都是有史以來最高的，本土的藍光和正成、香港信和、廣東中天盈等品牌開發(fā)商經(jīng)過激烈的競爭也最終成為該場拍賣會上最閃亮的贏家。7月20日之后，成都土地火熱愈發(fā)升溫，不斷攀升的樓面地價一輪又一輪的刺激著的成都樓市，而9月20日，香港九龍倉以8800萬元/畝、總價74個億的天價奪得成百地塊更是將成都土地的溫度推到頂峰。

　　然而，隨著9月27日“二套房首付比例提高至40%，同時將住房貸款利率提高至基準利率的1.1倍”的新政頒布，到各家銀行實施細則、二套房認定標準的陸續(xù)出臺，再到12月11日央行、銀監(jiān)會正式發(fā)布細則通知要求各商業(yè)銀行應(yīng)以戶為單位執(zhí)行第二套房貸政策，房產(chǎn)新政對市場的影響逐步顯現(xiàn)出來，投機需求得到有效遏制，成都乃至全國的房產(chǎn)市場迅速降溫。房產(chǎn)市場的疲軟直接影響到了土地市場的熱度。12月20日，土地拍賣的成交價格明顯下降，其中有3宗地的成交單價與地塊周邊近期成交的地塊相比都下跌了4%-40%不等，有2宗位置較為優(yōu)越的土地更是以起拍價成交，這在2007年的主城區(qū)土地拍賣中是極少出現(xiàn)的。

　　6.5工業(yè)用地開始納入“招拍掛”體系

　　2007年9月20日至2007年10月9日在成都市國土資源局高新分局工業(yè)用地招拍掛出讓大廳掛牌出讓了成都市的第一批10宗工業(yè)用地。這次工業(yè)用地掛牌出讓的順利完成，標志著高新區(qū)乃至于成都市工業(yè)用地的出讓由傳統(tǒng)的協(xié)議出讓向新興的市場公開配置進行轉(zhuǎn)變，開創(chuàng)了全市工業(yè)用地掛牌出讓的先河。截止12底，2007年成都市共發(fā)布掛牌工業(yè)供地26宗，721.1497畝；成交20宗，成交面積為601.0434畝。