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武漢持續(xù)火爆的土地行情或將進入一個階段性的“調整期”。2007年的最后一場土地拍賣會讓武漢的土地市場走入低谷。
開發(fā)商對行業(yè)走勢信心不足，拍賣現場蔓延膽怯情緒
武漢持續(xù)火爆的土地行情或將進入一個階段性的“調整期”。2007年的最后一場土地拍賣會讓武漢的土地市場走入低谷。
跡象首先從幾個中心城市顯現并向全國范圍傳遞。去年12月，廣州、上海、北京、天津四地相繼傳出土地市場交易趨冷的案例。
“雖然這些地塊遇冷的原因各自不一，不能一概而論。但面對地方政府2007年底推出的土地盛宴，共同的觀望情緒，使原本火熱的土地市場突遇寒流，”DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問部高級經理彭博表示。
開發(fā)商拿地謹慎
2007年武漢市最后一場土地拍賣會于2007年12月26日落幕。就在前不久還處于“瘋狂”期的土地市場，突然“冰凍”。此次通過“招拍掛”出讓的11宗土地，雖然全部順利成交，但成交地塊中，最高樓面地價僅為3254元/平方米，而其他地塊均跌破3000元/平方米。
在當天的拍賣中，掛牌的土地均為中心地塊，如位于洪山區(qū)團結村的049號地塊、位于漢陽區(qū)鐵橋村050號地塊、位于漢陽區(qū)十里鋪村的051號地塊、分別位于江漢區(qū)北湖北街14號的055號地塊、江漢區(qū)復興村57號的056號地塊、洪山區(qū)余家頭村、東興村的057號地塊、洪山區(qū)和平鄉(xiāng)大洲村的058號地塊。由于無人報名競價，基本以土地出讓起始價格成交，而成交的住宅用地樓面地價均為兩千余元/平方米。
而進入競價程序的046號地塊、052號地塊、053號地塊、054號地塊，呈現出土地市場拍賣中難得的冷靜和平淡。位于漢陽區(qū)鸚鵡村的地塊與武漢豪宅項目——世茂錦繡長江相隔不遠，雖四家公司參與競爭，但最終并未出現在場人士所預料的火爆場面，在經過近30輪的競價后，最終以3.81億元成交，2216元/平方米的樓面地價讓在場人士大跌眼鏡。而此次能夠進入競價程序中的土地，最高樓面價也僅為3254元/平方米。
對于此次拍賣的結果，讓包括開發(fā)商、研究機構在內的不少研究人士大為吃驚。漢陽某樓盤的一位營銷總監(jiān)對記者說：“拿到這種價格土地的開發(fā)公司，今晚應該會回去開慶功酒會了！”
土地行情逆轉
2007年8月15日，金地以4.885億奪得京漢大道義和巷的一塊地，總建筑面積71010平方米，樓面地價達到6879元/平方米。
2007年9月4日，萬科以1.907億元的價格獲得江漢區(qū)馬場角路12022平方米地塊，樓面地價達到5287元/平方米。
2007年9月26日，王家墩中央商務區(qū)(CBD)位于漢口范湖的260畝地塊被華潤置地以26.92億元高價拍得，樓面地價達6208元/平米。
2007年11月28日，武昌區(qū)中北路與北環(huán)西路交會處兩地塊再次刷新金地紀錄，以3.32億元成交，樓面地價達到6983元/平方米。
而本次地塊拍賣時，就出現意外的成交低價，不得不令人發(fā)出“時過境遷”的感嘆。分析人士稱，這或將導致未來一段時間，暢旺多年的土地行情進入一個階段調整期。
對于此次拍賣，DTZ戴德梁行策略發(fā)展顧問部高級經理彭博用“低谷”來形容此次土地市場。他認為，此次拍賣地價“狂瀉”，開發(fā)商的觀望態(tài)度是非常重要的因素。房價的調整最明顯的會體現在地價的調整上，對于房價結構性調整的預期，使開發(fā)商不敢貿然拿地。”浦江筑城總經理章建雄總很平靜告訴記者，按照市場規(guī)律，房價上漲得，地價比房價漲的快；房價下跌，地價比房價跌的快。在如今的樓市“冷凍”的非常時期，地價偏低十分正常。除此之外，樓市蕭條引起的銷售困難，變現能力減弱、銀根緊縮，使很多房地產企業(yè)資金十分緊張，這也是競地者減少的重要原因之一。
市場預期發(fā)生變化
作為房地產開發(fā)成本中最大的部分，成交地價的高低及土地拍賣的冷熱，一直是樓市和房價的重要風向標。業(yè)內人士分析認為，近期土地市場的冷清和成交地價的大幅下滑，很大程度上反映了開發(fā)商目前面臨的政策和市場困境。在房貸新政出臺后，10月份國土資源部又發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》，要求開發(fā)商要付清全部出讓金后才能領證。這無疑使開發(fā)商的拿地成本大幅增加，對開發(fā)商的自有資金和資質要求都有大幅提高，客觀上讓大部分開發(fā)商在拿地上顯得力不從心。另外，信貸收緊也是主要的因素。2006年以來，一批內地地產公司先后在香港制作出IPO神話，如碧桂園、遠洋地產等。很多人相信，這些地產公司天量融資與市值的最大幕后背景即是這一輪如日中天的土地行情。
隨著信貸政策在中央經濟工作會議上的“從緊”基調的確定，地產公司對地產市場后市融資環(huán)境普遍持悲觀心態(tài)，這導致其在土地市場上持續(xù)多年的高調姿態(tài)有所收斂。如碧桂園15億美元發(fā)債計劃和雅居樂4億美元發(fā)債計劃均被無限期推遲。
在武漢，同樣也有業(yè)內人士了解到，與基金公司合作的地產公司，大手筆拿地后，又因基金公司的反悔，使資金陷入極度緊張之中。
年終的武漢樓市“地王”不再出現，搶房風潮也銷聲匿跡。對此，不少業(yè)內人士認為，在政策調控趨緊、但是現階段充滿不確定性，量價膠著的狀態(tài)使開發(fā)商拿地慎重，甚至退出競爭。
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